Despesa de condomínio ou contribuição condominial é tão somente a parcela decorrente do rateio do conjunto de despesas entre os partícipes, nada mais. É óbvio que para ser enfrentada uma despesa, caso um dos responsáveis não contribua, os outros pagarão mais. O dinheiro arrecadado destina-se ao pagamento de salários dos empregados do condomínio, contas de água e luz, material de limpeza e impostos. Parece desnecessário dizer que, simplesmente, tais pagamentos não podem ser atrasados.
E na rotina dos condomínios a inadimplência ainda é recorrente e tira o sono de muitos síndicos. Como sabido, os condomínios não têm lucro e dependem exclusivamente do que arrecadam para quitarem as despesas de manutenção, portanto, repise-se, são inadiáveis.
O síndico, por sua vez, tem o dever legal de cobrar os devedores e também de prestar contas, conforme incisos VII e VIII, do artigo 1.348 do Código Civil. E como prestar contas, cobrar e não divulgar as unidades em débito com as cotas condominiais?
Não há como fazê-lo! Mas há onde fazê-lo!
Ao síndico cabe informar aos condôminos o quanto foi arrecadado, o quanto gastou, comprovar cada uma das despesas e, logicamente, dizer qual unidade não cumpriu com o seu dever, igualmente previsto em lei – artigo 1.336, I, Código Civil.
Todavia, o local para fazer tal discriminação é a assembleia de prestação de contas e nos balancetes mensais. Ou seja, não se pode afixar comunicados nos halls, nos elevadores, no quadro de avisos das unidades, vez que, isso somente interessa aos condôminos e não aos terceiros que adentrarem ao empreendimento.
Bom que se diga que a lei prevê a forma de cobrança dos devedores, seja pela via extrajudicial ou judicial e, dentre elas, certamente não está a divulgação deles nas áreas comuns do condomínio.
Certa vez disseram-me: “Mas os processos judiciais de cobrança dos encargos condominiais são públicos e quem tiver interesse poderá saber a unidade devedora e o nome do seu proprietário.”
É verdade, porém, apenas o interessado buscará tal informação e não toda e qualquer pessoas (prestadores de serviços, visitantes etc) que eventualmente adentrem ao condomínio e não estão em busca de tal notícia. Tais informações interessam apenas aos condôminos e não há razão para extrapolarem os muros do condomínio intencionalmente. Os condôminos adimplentes da mesma forma que têm o direito de saber onde foi investido a sua contribuição têm o de saber quais são as unidades devedoras. Outra informação muito importante é que a relação existente entre o condomínio e o condômino não é de consumo, portanto, as regras do Código de Defesa do Consumidor não são aplicáveis, o que não significa dizer que o condomínio está num território sem lei para cobrar o devedor sem critérios e de modo vexatório e com a intenção de constrangê-lo.
Por fim, a dívida deve ser incontroversa, ou seja, deve-se ter certeza de que a unidade é devedora evitando cobrança indevida e eventual processo de indenização respectivo.
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