A norma da ABNT de inspeção predial poderá ser lançada em breve no Brasil, depois de longo processo de discussão e consultas públicas. A inspeção é um tipo de vistoria e representa um dos inúmeros recursos técnicos que a engenharia oferece para que se possa avaliar a qualidade da manutenção e a segurança das estruturas.
A Direcional Condomínios reporta cada vez mais experiências de síndicos que se baseiam em laudos de inspeção predial ou vistorias para planejar a manutenção e/ou recuperação das edificações. Ou, ainda, contratam laudos para “auditar” a manutenção em andamento. Também se apoiam nesses instrumentos na implantação de condomínios e/ou para cobrar reparos das construtoras. Este é o caso do síndico profissional Wilson Roberto Fernandes, que move ação judicial contra a empresa que construiu há quase 20 anos um empreendimento de três torres e 184 unidades na Zona Leste de São Paulo.
Em 2011, Wilson contratou uma inspeção geral que apontou problemas construtivos na fachada e em pilares da garagem (estes, sanados pela empresa). Para identificar a causa das infiltrações que atingem até hoje as paredes internas de 58 unidades, houve uma perícia posterior na fachada (com ensaios técnicos), a qual constatou a ocorrência de vício oculto. Isso ajudou a fundamentar a ação e a derrubar o argumento da construtora de improcedência da demanda face ao término da garantia.
Novos ensaios estão em andamento, já dentro do trabalho do perito judicial, determinado pelo juiz. “O síndico entende de condomínio, mas para essa parte técnica, ele deve ter a responsabilidade de buscar o apoio de profissionais qualificados”, defende Wilson, que conta desde 2011 com o acompanhamento do engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva.
Para o vice-presidente do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), o engenheiro civil José Ricardo Pinto, é importante que o síndico, ao contratar uma inspeção, exija um escopo de serviços “diretamente ligado à idade e porte da edificação”; recorra a profissionais “habilitados, de experiência comprovada”; e, planeje a manutenção para “se manter a expectativa da vida útil dos elementos que compõem a edificação”.
Entenda os Conceitos
– INSPEÇÃO PREDIAL
O Ibape-SP define a inspeção predial como “um tipo específico de vistoria”, que “contempla a análise dos sistemas, elementos e equipamentos existentes no prédio”. Entre os seus objetivos, está indicar falhas, anomalias e manifestações patológicas, acompanhadas das ações de recuperação e/ou conservação da edificação ou de um de seus sistemas, como esquadrias, acessibilidade, impermeabilização, fachada, instalações elétricas, hidráulicas, geradores etc.
– LAUDO
O laudo é o documento que resulta do trabalho de vistoria, inspeção, perícia, auditoria etc. Há normas para a sua elaboração. Seu conteúdo inclui cada atividade realizada, a descrição técnica da edificação ou de um sistema específico, os documentos analisados, métodos empregados, classificação do estado da manutenção, recomendações técnicas, entre outros.
– PERÍCIA
Segundo o engenheiro Claudio Eduardo, “a perícia visa a analisar uma falha (apontada, por exemplo, no laudo de inspeção), com vistas a diagnosticar o problema, sua responsabilidade e indicar diretrizes para resolvê-la”.
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