Polêmica em seu lançamento, a ABNT NBR 16.280 está se consolidando, afirmam especialistas. A norma estabelece diretrizes para reformas nas áreas comuns e unidades, visando à segurança das edificações. Mas ainda há pontos
A síndica Janaína Persike acredita que as pessoas estejam “mais conscientes” quanto à necessidade da norma
A primeira versão da ABNT NBR 16.280, lançada em abril de 2014, gerou bastante controvérsia no País, pois colocava diretamente sobre os síndicos a responsabilidade pela execução das reformas nas unidades internas. O objetivo era fechar o cerco contra tragédias, como o desabamento total de três prédios no centro do Rio de Janeiro, ocorrido em janeiro de 2012. Com a polêmica, a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) reabriu as discussões e, em princípios de 2015, publicou a versão que prevalece até o momento, estabelecendo que:
A – Aos síndicos, como representantes legais do condomínio e conforme obrigação prevista no Código Civil de zelar pela segurança e manutenção do prédio, cabe implantar um sistema de gestão das reformas, incluindo áreas comuns e privativas;
B – Já aos condôminos compete a responsabilidade total pelas obras, além de cumprirem com os procedimentos estabelecidos pela administração.
A NBR traz inúmeros requisitos que orientam esses procedimentos, entre eles destacam-se o condomínio:
– Adotar regras para o “antes, durante e depois” das obras;
– Exigir do condômino apresentação de ART/RRT (documentos expedidos, respectivamente, por engenheiros e arquitetos) para que o síndico possa liberar ou não a reforma. O documento deverá detalhar o escopo de serviços em um plano de reforma ou projeto, especialmente intervenções em paredes, instalações elétricas, de gás e hidráulicas etc. Em algumas edificações, como de alvenaria estrutural, a remoção de paredes jamais deverá ser autorizada, pelos riscos à estabilidade do conjunto. O que poderá ou não ser realizado pelo condômino mudará conforme as características da edificação e os prazos de garantia;
– Acompanhar o andamento dos trabalhos e, mediante qualquer diferença entre o plano inicial e a execução, determinar sua interrupção;
– Estabelecer horários para entrada e/ou descarte de materiais, assim como de circulação de prestadores de serviços; e,
– Exigir termo ou ART/RRT de encerramento da obra.
A NBR 16.280 não vigora como lei, mas os especialistas consideram que o dispositivo apresenta força legal (Confira ao final da pág. ao lado). O site da Direcional Condomínios traz dois guias com orientações completas sobre a aplicação da NBR, produzidos pela AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) e pelo Eng. Civil Claudio Eduardo Alves da Silva.
Para a síndica profissional Janaína Aparecida Persike, o maior desafio ao síndico é avaliar e liberar (ou não) a obra, bem com as respectivas ART/RRT, principalmente quando o condomínio, em assembleia, veta a contratação de profissionais especializados para dar suporte técnico ao gestor. Outro problema é iniciar um mandato com alterações internas já executadas, sem o registro documental desse histórico.
Em 2017, quando assumiu como síndica profissional em um condomínio que tinha apenas dois anos de implantação, Janaína percebeu reformas concluídas que não atendiam ao próprio manual do proprietário. Em um caso, ela pôde intervir, pois alterava a fachada: O dono de uma cobertura fechara parte da sacada com parede e revestimento cerâmico. Depois de advertido e de receber duas multas (equivalentes, cada uma, a duas cotas condominiais), ele desmanchou o que havia feito. O processo levou três meses. “De início o morador resistiu, mas depois acabou aceitando”, afirma.
Janaína observa que há mais tranquilidade hoje na aplicação das normas, “as pessoas estão mais conscientes”. De qualquer maneira, ela ainda flagra algumas “barbeiragens”, como a de um morador que ligou a coifa do fogão no modo exaustão e a conectou à saída de ar do aquecedor de água quente, na área de serviço. Resultado: Os vizinhos respiraram “ar com gordura”. Mas bastou aqui uma notificação para a correção do problema.
Com 170 apartamentos de plantas variadas, e sem o apoio técnico, a síndica precisa fazer inspeções semanais neste condomínio para checar eventuais intervenções nos imóveis ou aquelas que foram liberadas.
Por outro lado, no Edifício Green Village, onde mora e que administra desde 2015, a exigência de ART para obras está prevista na Convenção e no Regimento Interno desde a entrega do prédio, há quase 20 anos, no bairro de Santa Cruz, zona Sul da cidade.
O QUE É PRECISO MELHORAR – O diretor da AABIC, Omar Anuate (foto à esq.), avalia que “houve uma tomada de consciência” quanto à aplicação da ABNT NBR 16.280 pelos profissionais (engenheiros e arquitetos) que atuam com as reformas das unidades, notadamente a partir de 2015, quando os proprietários passaram a responder pelas intervenções.
“Antes observávamos até o uso de martelete elétrico, o que não é mais comum”, ilustra. Mas ainda falta aos síndicos adotar a prática de comparar os projetos com a execução, bem como exigir “um fechamento formal” do processo, observa Omar. Ele destaca que não basta exigir somente ART ou RRT do plano da obra, é preciso cobrá-los também para a execução dos trabalhos. E que para intervenções específicas, como nas instalações elétricas, se cobre ART própria (no caso, assinada por engenheiro eletricista).
Outra recomendação do dirigente é que o condomínio contrate o apoio de especialistas para auxiliar o síndico na análise das reformas. “Isso, juntamente com as regras estabelecidas no Regulamento Interno, dará base para que ele aja com segurança e isonomia”, justifica. Quanto às administradoras, Omar diz que elas poderão propor ao condomínio um modelo de regulamento, “de como as obras deverão ocorrer”.
Também para o advogado Alexandre Rossignolli (foto acima, à dir.) é essencial que o condomínio aprove a regulamentação das reformas em assembleia e contrate o suporte de profissional especializado. “Se não tiver nada previsto na Convenção ou Regulamento Interno, o síndico ficará em uma posição frágil. O ideal é incluir no RI um plano de reformas, com sanções provisórias.” Com base nisto, o gestor conseguirá, por exemplo, barrar a entrada de materiais, determinar a paralisação dos trabalhos mediante qualquer suspeição, entre outras medidas. Em casos drásticos, deverá acionar a Prefeitura para eventual embargo ou solicitar reparações através do Judiciário. Já o custo do apoio técnico deverá ser rateado pelo condomínio, já que a segurança é interesse de todos, finaliza.
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