A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) orienta síndicos e condomínios referentes às reformas das unidades autônomas. O síndico, responsável legal pelo condomínio, deve definir em assembleia as regras para reformas e obras. Ele, na qualidade de responsável civil e criminal pelo condomínio, deve se cercar de orientação e nortear-se pelas normas vigentes, buscando o apoio dos demais condôminos através das assembleias.
Abaixo, a Aabic sugere um modelo para o regramento das reformas nas unidades autônomas das edificações.
Obrigações dos proprietários em unidades que passem por reformas ou obras de relevância *
* Remoção de Paredes, Abertura de Portas e Janelas Internas, Intervenção nas Instalações Elétricas e Hidráulicas Comuns, Substituição de Materiais e Acabamentos por Elementos de Peso Superior ao Original etc.
Comunicação
– Informar formalmente o Condomínio da realização de obras internas de relevância*, fornecendo a planta do projeto a ser implantado, assinada por responsável técnico, e aguardar a análise de viabilidade pelo Corpo Diretivo ou especialista indicado;
– Informar de forma específica alterações que divirjam do projeto original do empreendimento, incluindo os materiais a serem empregados;
– Em caso de dúvidas técnicas de maior complexidade, a construtora do empreendimento e o manual do proprietário devem ser consultados;
– O condomínio, na pessoa do síndico, zelador ou profissional indicado, poderá ter acesso à unidade em reforma, para fiscalização do andamento das obras, com o fim de atender aos interesses dos condôminos e às normas previstas.
Responsabilidade Técnica
– Contratar responsável técnico, Engenheiro ou Arquiteto, devidamente credenciado, fornecendo a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) devidamente recolhida;
– Fornecer previamente ao condomínio declaração formal do Responsável Técnico, na qual conste que a obra a ser realizada não oferece risco e não interfere em qualquer elemento estrutural da edificação e instalações comuns;
– O Responsável Técnico também deverá atestar que o projeto e os materiais empregados atendem à legislação vigente e não causarão sobrepeso ou interferência estrutural, assumindo a responsabilidade por reparar danos causados às partes comuns e unidades vizinhas;
– Deverá ser solicitada a aprovação de “Pequena Reforma” à Subprefeitura Municipal competente, nos casos de obras de grande porte e que abranjam modificações de grande relevância, não previstas nas opções de planta original do condomínio.
Pequenas Reformas
– No caso de pequenas reformas, como pintura, troca de azulejos e pisos (sem sobrecarga) e marcenaria, o condomínio deverá ser informado, embora não sejam exigidas as formalidades das obras de maior relevância;
– O zelador poderá acompanhar e verificar o andamento das obras, indicando eventuais irregularidades;
Sanções
– Observada a execução de obras que não obedeçam à legislação vigente ou às medidas previstas pelo Condomínio, o Síndico poderá denunciar a obra à Municipalidade, a fim de que se verifique eventual irregularidade ou risco, podendo inclusive ocorrer a sua paralisação;
– Nos casos graves e com iminente risco à segurança dos moradores, o condomínio pode buscar impedir o andamento de obras irregulares por meio de liminar judicial ou acionamento das autoridades competentes;
– O condômino que iniciar reformas e obras sem aprovação e causar danos ou prejuízos ao condomínio, seus moradores ou a terceiros, poderá ser responsabilizado civil e criminalmente, na forma da legislação em vigor:
o Art. 186 – Código Civil – Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar o direito e causar prejuízo a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete o ilícito.
o Art. 927 – Código Civil – Aquele que, por ato ilícito (artigos 186 e 187), causar danos a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Conscientização
– Consulte as plantas originais da unidade antes de definir o projeto de reforma;
– Consulte o Manual do Proprietário, o zelador ou responsável pelo condomínio para indicar previamente os pontos de passagem de tubulações, colunas, vigas e outras estruturas;
– Certifique-se de ter tomado todas as providências acessórias e necessárias ao bom andamento das reformas, como por exemplo: locação de caçambas, identificação dos prestadores de serviços na portaria e autorização para seu acesso, não depositar materiais nas áreas comuns e garagens etc.;
– A geração de ruídos durante a execução de obras e reformas deve obedecer às previsões legais e das normas internas do condomínio, sendo ideal que prevaleça o bom senso.
Ressalte-se novamente que não são permitidas quaisquer alterações nas instalações e equipamentos comuns, incluindo a rede hidráulica, elétrica, segurança contra incêndio, aspectos arquitetônicos e estruturais, e troca de acabamentos por materiais diversos dos originais, sem prévia comunicação formal e anuência do condomínio.
Os danos à estrutura do edifício, vazamentos, rachaduras ou qualquer outra alteração na constituição das partes da edificação em decorrência das obras nas unidades, serão de responsabilidade de seu proprietário.
Recomenda-se ainda que o condomínio discuta em assembleia geral oportuna e específica, a definição de um regulamento específico para a execução de obras nas unidades autônomas, podendo o zelador eventualmente visitar as unidades que estejam em obras ou tenham passado por reformas recentes (com a devida autorização dos proprietários), analisando as condições das alterações realizadas. Havendo modificações significativas, o condomínio poderá adotar as medidas sugeridas.
Tomando as precauções e cuidados necessários, certamente serão evitados transtornos, riscos desnecessários e incidentes de maior gravidade, o que atenderá aos interesses de toda a coletividade condominial.
Fonte: Aabic-SP / Assessora Online
São Paulo, 19 de março de 2012
