O tema não é propriamente novo. Há pelo menos dez anos já se falava de assembleias virtuais, especialmente como solução para condomínios gigantes. Não existiam plataformas como Zoom, Google Meet ou Microsoft Teams, que permitem reuniões ao vivo e com interações dos participantes. “Os sistemas anteriores não eram tão complexos em termos de proteção e segurança da informação. Mas já eram um embrião de uma tecnologia para o contato entre as pessoas”, acredita José Roberto Graiche Júnior, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC).
Síndica profissional Roseane Fernandes: “O síndico precisa ter certeza de que 100% da sua coletividade terá como participar”
De lá para cá, muita coisa mudou. A partir de março de 2020 a pandemia do novo Coronavírus transformou para sempre o mundo todo. O grande impacto para síndicos e administradoras de condomínios veio logo no início da maior crise sanitária do Brasil. Afinal, março e abril são meses com grande número de assembleias ordinárias, com aprovação de contas e eleições. E como reunir os moradores no salão de festas se os encontros estavam proibidos por questões de saúde pública?
O presidente da AABIC lembra que empresas de software, que já dispunham de alguns sistemas para assembleias virtuais, correram para criar versões mais avançadas dos produtos. “No início da pandemia achávamos ainda temerário incentivar a realização das assembleias virtuais, porque os sistemas disponíveis não eram tão completos e não sabíamos como o Judiciário iria reagir a esse formato de reunião. O sistema precisava ser capaz de provar a convocação de todos, a participação igualitária dos condôminos e de registrar os votos. Mas acredito que o maior entrave era a mudança de cultura e de comportamento das pessoas, passando do presencial para o ambiente totalmente tecnológico. Foi um aprendizado para todos”, sustenta Graiche. O dirigente reforça: “Não basta só dispor da ferramenta. Precisávamos aprender desde como habilitar o morador a participar de uma assembleia até como votar, o tempo de fala e de ouvir as pessoas.”
A Lei nº 14.010, de 10 de junho de 2020, trouxe certa tranquilidade aos síndicos, ao instituir que as assembleias poderiam ocorrer virtualmente até 30 de outubro daquele ano e prorrogando os mandatos de síndicos até a mesma data. A síndica profissional Roseane Fernandes sentiu na pele a impossibilidade de realizar assembleias presenciais especialmente em condomínios grandes. “Se tenho 180 unidades, eu devo prever espaço para 180 cadeiras com distanciamento social, o que é praticamente impossível”, aponta, lembrando que optou em alguns casos por instalar nos condomínios estações com telão e computadores operados por técnicos, para que os moradores sem acesso à internet pudessem acompanhar a assembleia, interagir pelo chat e votar. “O síndico precisa ter certeza de que 100% da sua coletividade terá como participar”, constata.
A síndica profissional Vanilda Carvalho considera as assembleias on line “mais produtivas e objetivas”
A síndica profissional Vanilda Carvalho decidiu “segurar” em 2020 a realização de assembleias nos condomínios onde é gestora. Em novembro e dezembro daquele ano realizou poucas assembleias presenciais. Mas, em 2021, com a piora novamente da pandemia, Vanilda não teve dúvidas: só até agosto, realizou onze assembleias ordinárias e mais três extraordinárias, a maioria pelo Zoom. Vanilda atua em alguns condomínios com predomínio de moradores da terceira idade, mas observa que mesmo a faixa etária entre 70 a mais de 80 anos tem se saído muito bem com as novas tecnologias. “Alguns contam com ajuda dos filhos. Outros eu instruo pelo whatsapp. Em algumas reuniões a administradora dispôs de um funcionário para dar assistência aos moradores nos apartamentos. Houve paciência e compreensão de todos com os que apresentavam alguma dificuldade”, diz a síndica, que se tornou fã incondicional das assembleias on line. “São mais produtivas e objetivas. Os moradores não fazem os tradicionais grupinhos com conversas paralelas que tiram a atenção nas reuniões presenciais. Acredito que é questão de tempo para que a lei regulamente as assembleias virtuais. Ela apenas irá atender o que a sociedade está pedindo”, conclui a síndica.
Assembleia virtual: a importância da convocação e da ata
Enquanto não houver uma lei para reger as assembleias por meio eletrônico, o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira acredita que o condomínio edilício deverá utilizar o que já há no ordenamento jurídico em relação ao tema, caso alguma reunião virtual seja contestada. É o caso da regulamentação das assembleias por meio eletrônico para empresas e da lei que trata do condomínio em multipropriedade. É claro que é preciso observar se a Convenção do condomínio não proíbe expressamente as reuniões virtuais. Se proibir, é melhor esquecer os encontros on line.
Além disso, as assembleias virtuais devem preservar sempre a solenidade, pontua Cristiano. Pode-se definir, por exemplo, na convocação, o tempo para falas e réplicas. Já a AABIC esclarece que a convocação deve conter todo o procedimento que o condômino deverá seguir para participar do ato. “A ferramenta ou aplicativo que será utilizado para a realização das assembleias deve garantir a todos os condôminos o direito e a oportunidade de participar, de se manifestar e de votar, sob pena de invalidação do ato”, esclarece a entidade.
Quanto à Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), devem ser tomados alguns cuidados, como em relação à gravação (que deverá ser comunicada e justificada para fins de ata ou de contestação judicial) e não exposição do endereço IP (de Internet Protocol) dos moradores. Por fim, o advogado Cristiano De Souza destaca que a convocação e a ata bem redigidas são muito importantes também na assembleia virtual.
Matéria publicada na edição – 274 – jan/2022 da Revista Direcional Condomínios
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