“De forma normal, advertências por escrito e multas a serem aplicadas costumam ser ações suficientes para coibir os exageros, mas acima de tudo deve haver muito cuidado e respeito.”
Quem exerce o cargo de síndico tem por obrigação cumprir e fazer cumprir todas as cláusulas da Convenção e do Regimento Interno, não só por determinação constante dos próprios estatutos condominiais, mas também por imposição do Artigo 1.348 do Código Civil. Este, de modo imperativo, determina que “compete ao síndico cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as determinações da assembleia”.
Não é raro que existam conflitos entre familiares que extrapolam as paredes da unidade habitacional e venham a repercutir no condomínio, ou que condôminos se envolvam em agressões físicas ou verbais.
Os síndicos têm, em situações como estas, seu norte de atuação moldado pelas disposições contidas na Convenção e Regulamento interno, bem como na legislação civil. Mas, acima de tudo, nunca deve tomar o posicionamento de se envolver diretamente na situação problemática, mantendo, isto sim, prudente e salutar distância. Certo é pensar que cada caso é um caso, e que deve existir muita conversa para que a questão seja pacificamente resolvida.
O síndico pode conversar com as partes envolvidas, mas nunca deve tomar partido ou deixar-se levar pela situação que lhe é colocada; ser solidário e tentar resolver o problema não significa atuar pessoal e diretamente no caso.
É comum ocorrer denúncia (sempre por escrito no Livro de Ocorrências) de um vizinho contra outro e, dentro desta situação, o síndico é obrigado a realizar a verificação, para aferir se há procedência da denúncia. Caso haja confirmação da mesma, o síndico deverá cientificar o condômino denunciado (por escrito) e respeitar estritamente a norma prevista na Convenção e no Regimento Interno, instando a uma tomada de soluções pacíficas, a fim de evitar reincidência. Na mesma ocasião, ele deverá comunicar a possibilidade de aplicação de multas em caso de reincidência.
Esta é a primeira atitude que o síndico deve tomar, inteiramente embasado de forma legal (Artigo 1.336 do CCB/ Código Civil Brasileiro). Como igual zelo, o síndico não pode se omitir quando existam situações agressivas no condomínio (agressões físicas, brigas familiares etc.). Nunca é demais, se o caso exigir, chamar a Polícia Militar pelo telefone 190, sendo esta uma atitude que também está na alçada daquele que ocupa o cargo de síndico. Esse gestor pode ainda, num último recurso, proceder ao arrombamento da porta se o caso for de natureza gravíssima (para cumprir seu papel e não ser omisso). Há outras, por exemplo, em que o condômino não abre a porta de seu apartamento simplesmente porque pode estar passando por um mal súbito de saúde, o que impõe ao síndico ter bastante sensibilidade para precisar qualquer ocorrência.
De forma normal, advertências por escrito e multas a serem aplicadas costumam ser ações suficientes para coibir os exageros, mas acima de tudo deve haver muito cuidado e respeito.
Se o síndico se envolver pessoalmente em qualquer destas situações, de modo emocional ou se ativando nas agressões físicas, ou tomando partido de um lado em detrimento de outro, perderá sua posição de imparcialidade e, por consequência, deixará de ter condições de conduzir a situação para uma melhor solução.
Promover a aproximação entre os condôminos sempre que possível (por meio da promoção de festas e demais eventos no condomínio) é uma boa atitude para se evitar conflitos pessoais e gerar boas relações, mas sempre estimular as conversas. O síndico deve conhecer seu condomínio e as pessoas que ali residem, para obter, quando necessário, uma resposta positiva à sua atuação.
“A exclusão do condômino antissocial”: Acesse aqui estudo sobre o tema, de autoria de Antonio Artêncio Filho.
Antônio Artêncio Filho é advogado pós-graduado em Direito Civil e especialista em Administração de Condomínios pela Universidade SECOVI. Também é síndico profissional e titular do escritório Lancia & Artêncio Advogados Associados. Mais informações: antonioartencio@aaf.adv.br.
Matéria publicada na edição – 203 de jul/2015 da Revista Direcional Condomínios
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