Novos hábitos, leis e normas técnicas impõem o desafio de atualizar a “legislação” que regra as obrigações e os direitos dos síndicos e condôminos. Em alguns casos, o processo leva a uma verdadeira ‘revolução’ interna, caso dos animais, antes proibidos em muitos lugares.
Convenções e Regimentos Internos confeccionados há décadas costumam gerar impasses nos condomínios, como no Comendador Elias Assi, localizado na Vila Mariana, zona sul de São Paulo. De acordo com o síndico Brás Giorge Antoniassi, o amplo salão de festas tem sido pouco utilizado nos últimos anos pelos moradores dos seis prédios e 304 unidades locais porque o Regimento de 1993 define uma taxa de locação equivalente a meio salário mínimo (quase R$ 400,00). Por essas e outras, o condomínio vem atualizando suas normas, processo iniciado com a alteração da Convenção, que permitiu a contratação de um síndico profissional (o próprio Brás, antes síndico local).
Recentemente, um juiz do município de Rio Verde (GO) permitiu a um morador criar um cachorro em sua unidade, apesar de o Regimento Interno do condomínio proibir a “permanência ou trânsito de quaisquer espécies de animal” no prédio. Segundo a advogada Evelyn Roberta Gasparetto, que acompanha as alterações no Condomínio Comendador Elias Assi, a nova realidade de costumes e leis obriga à adaptação desses instrumentos normativos. “São, normalmente, regras sobre visitantes, animais de estimação, ar condicionado, horário de festas, uso do playground, quadras e piscinas, assim como outros aspectos comportamentais, pois a sociedade evolui e a lei tem que se adequar a ela.”
No condomínio de Brás Antoniassi, mudanças foram solicitadas pelos próprios moradores; criou-se, assim, um canal de comunicação (email) para colher sugestões de atualização do Regimento. Os temas mais polêmicos envolvem cigarro e animais (circulação e vacinação obrigatória), afirma o síndico. Por exemplo, como determinar que os animais circulem somente pelos elevadores de serviço se, em alguns dos prédios, esses equipamentos não descem até o subsolo das garagens? As propostas se encontram em fase de consolidação e análise jurídica e deverão ser submetidas à votação de assembleia específica, sem necessidade de quórum qualificado.
Outras regras mais simples, como a retirada das lixeiras dos halls dos andares, podem ser baixadas pela administração e independem de votação, ressalva Evelyn Gasparetto. Em geral, essas decisões estão embasadas em leis federais, estaduais ou municipais, a exemplo do AVCB (Estadual). Porém, Evelyn alerta que a Convenção e o Regimento não podem ser alterados por conveniências, especialmente a primeira, já que seu objetivo é “salvaguardar os direitos do condomínio para o bem dos moradores”.
O administrador Marcio Bagnato diz que é preciso adaptar os condomínios à expectativa dos possuidores, mas com cuidado. E não apenas os edifícios antigos são alvo de mudanças. Nos prédios novos, as convenções e regimentos procuram atender ao conceito de utilização do empreendimento, notadamente no uso das áreas comuns, mas como esta é uma fase de transição e aculturamento do morador a outra realidade, os condomínios acabam vivendo alguns conflitos. Uma das situações que ele mais tem observado é a retirada das portas-balcão que fazem a divisão da sala dos apartamentos com a varanda gourmet, durante o envidraçamento. “Esta é uma decisão que deve ser tomada pela assembleia”, defende Marcio.
“A Convenção é a espinha dorsal da legislação do prédio; já o Regimento Interno traz os procedimentos mais rotineiros”, completa o administrador. Qualquer alteração deverá ser coletiva e respeitar o Código Civil. Segundo Marcio, condomínios em implantação têm optado por definir um Regimento Interno provisório (“como instrumento de orientação”), adaptado a essa situação especial, marcada por muitas reformas, mudanças e trânsito de prestadores de serviço. Ao final de um ano, eles convocam assembleia para “ajustar o Regimento à efetiva necessidade do condomínio”.
REFORMAS INTERNAS (NBR 16.280/2015)
A ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) acaba de readequar o teor da NBR 16.280/2014. Depois de um ano de estudos e consultas públicas, o órgão divulgou, em 19 de agosto passado, a versão 2015, que altera o papel do síndico na gestão das obras nas áreas privativas: elas deverão vir acompanhadas de um plano de reforma, contratado pelo condômino, elaborado por um profissional habilitado e formalizado junto ao condomínio. As responsabilidades pelas obras, o cumprimento do plano, a garantia de não interferir nos sistemas ou na segurança da edificação, tampouco na rotina do prédio, ficarão a cargo do profissional contratado pelo morador.
Segundo o advogado Cristiano De Souza Oliveira (Foto acima), os procedimentos relativos à NBR deverão ser regulamentados pelos síndicos de acordo com a realidade de cada lugar. “A norma tem força de lei, é orientadora e diz onde existem riscos para a coletividade. Por isso, cabe a cada condomínio definir os melhores meios para garantir sua aplicação.” Novos procedimentos relativos ao cumprimento da NBR poderão ser baixados sem aprovação de assembleia dos condôminos, na forma de norma interna, mas o advogado recomenda que os síndicos convoquem a reunião para discutir o assunto. “Não há necessidade de quórum qualificado, os procedimentos podem ser aprovados por anuência da maioria simples dos presentes, mas o processo dá transparência e legitimidade às decisões, bem como ajuda a empoderar a sociedade condominial na definição de suas próprias regras.”
Matéria publicada na edição – 205 de set/2015 da Revista Direcional Condomínios
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