Fachada: Obras sem contratempos para os condomínios

Para assegurar bons resultados de uma obra de fachadas, vale atentar para especifificidade contratual, adendo temporário ao seguro do condomínio e, ainda, ter ajuda de uma ferramenta de gestão contendo etapas do serviço.

Promover obras de restauração, recuperação e pintura de fachada exige total dedicação do síndico. Requer isolar a área, cobrir veículos, preparar a logística para os trabalhadores no condomínio, comunicar aos moradores quando haverá funcionários dependurados na face de suas janelas, refazer o comunicado caso a atividade do dia seja suspensa por intempéries, enfim, tais exemplos são somente alguns passos da jornada. Por tudo isso, a execução do serviço tem de vir assegurada por empresa conceituada e o contrato precisa ser claro quanto ao que esperar da solução apresentada.

Jaques Bushatsky: liberdade contratual

Para cercar-se de mais segurança dos detalhes que envolvem obras complexas, alinhando expectativa e resultado, o advogado Jaques Bushatsky, membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP, sugere que o síndico seja acompanhado por uma comissão de obras do condomínio em negociações com as prestadoras de serviço. “O síndico poderá dessa forma interpretar melhor, usando mais inteligências, o que for prometido pelo empreiteiro, não deixando passar alguma informação ou detalhe, por isso é importante que esteja acompanhado por uma comissão de condôminos estabelecida para esse fim. Se entre eles houver um engenheiro muito bom, deixe que ele dê conselhos porque assim aumentam as chances de sucesso da obra”.

O advogado observa que, de modo geral, as pessoas tendem a acreditar que os contratos não são bem-feitos, o que é um equívoco. “Há muitos anos, nas boas empresas, tenho visto contratos com especificações da execução da obra e de cumprimento a eventuais novas regras da Prefeitura ou do Ministério do Trabalho que venham a surgir no decurso desse serviço, pois costumam ser obras demoradas, legislações podem entrar em vigor. Hipoteticamente, se passa a vigorar a norma de algum EPI mais robusto, o síndico pode não saber disso, mas tudo bem, porque está descrito no contrato que a empresa vai seguir as regras de segurança do trabalho que vierem”.

O modelo de contrato de adesão simples, largamente utilizado na aquisição de outros serviços (como assinatura de TV a cabo) não é a melhor opção no caso de transação envolvendo obra de fachada. Isto porque esses documentos de adesão, pré-formatados, trazem cláusulas estabelecidas pelo fornecedor e, assim, o cliente se limita a acordar preço, forma e condições de pagamento. Ou seja, não existe liberdade contratual para que o consumidor, aqui, o condomínio, negocie inserção de cláusulas. Isso não pode ocorrer em obras maiores ou complexas.

A orientação do advogado do Secovi é sempre optar por um modelo contratual que permita o acréscimo de especificidades da aquisição do serviço. “Boas empresas hoje só pegam o trabalho com a certeza de que conseguirão executá-lo, então se foi prometido ao cliente que conseguirão recompor o revestimento parcial de uma fachada de modo que não fique com aparência remendada, essa empresa sabe que tem condições de fazê- lo, até mesmo porque isso estará em contrato e se descumprir, haverá um problema, que é a não entrega do resultado”.

Para dar noção exata do quanto é importante atentar para o objeto da contratação, tome-se por exemplo um prédio de 20 andares com fachada de azulejos amarelos, sendo que parte dela deverá ser reconstituída com o mesmo tipo e tonalidade de revestimento. “Se a empresa me diz que consegue colocar um ‘remendo’ que deixará o visual uniforme e na hora da execução utilizar peças em tom amarelo mais escuro, que dá para notar a diferença do outro lado da rua, mas nada disso foi posto em contrato, não poderei contestar. É importante constar o dever de entregar boa obra, ou sendo o caso, deixar claro que não haverá perfeição”, observa Jaques. Durante negociações, prosseguindo com o exemplo dos azulejos (extensível a outros trabalhos), empresas do segmento oferecem alternativas como:

1. trocar 100% das pastilhas para um resultado uniforme e perfeito ao custo de, digamos, R$ 1 milhão.
2. trocar apenas a parte danificada, o que não trará resultado exatamente igual ao restante do revestimento, ao custo de R$ 100 mil reais; 3) trocar parcialmente (mas sem ressalvar que não ficará perfeito, o que leva a crer que ficará).

“É um processo muito semelhante a outros negócios do dia a dia. Se furar o pneu do carro, você pode comprar um novo por x reais ou um usado pela metade do valor. Você sabe que vai durar menos, mas talvez seja o que se adequa ao seu orçamento. Ou ainda, um recondicionado com garantia de durabilidade. Com a fachada, é mais ou menos isso, e se opção for por aquela que vai ficar visível o remendo e não a uniformidade visual, tem que estar descrito em contrato para o bem de ambas as partes”, reafirma o advogado.

Empresas estruturadas

Orlando José: acréscimo ao seguro

Embora com todos os cuidados que um síndico toma referente às obras em fachadas, imprevisibilidades podem ocorrer, como destaca o síndico profissional Orlando José, que atua na área condominial há mais de 25 anos. “Já vi muita coisa acontecer. Durante uma reforma de fachada, teve até mesmo um funcionário de empreiteira que se atirou do topo do edifício após uma desilusão amorosa. Por pouco não acertou uma pessoa que passava na calçada do condomínio. A empresa contratada para a obra agiu rápido para cuidar dos trâmites”, fala o síndico.

No caso mencionado, a queda não estava relacionada com ausência de EPIs, mas segundo Orlando, deixa claro o quanto é importante contar com parceiras estruturadas no enfrentamento de adversidades – e na prevenção. Segundo ele, quando um síndico se depara com grande disparidade nos orçamentos das prestadoras, pode haver algum motivo oculto, afinal é sabido que obras de fachada, tão necessárias, requerem investimento vultoso.

Orlando sugere que o síndico questione o porquê de uma concorrente praticar preço muito inferior às demais: “Será que essa empresa que está cobrando valor abaixo do mercado possui mão de obra própria e treinada? Que paga os funcionários, que eles têm seguro de vida? Ou será que é tudo na informalidade, de qualquer jeito? Eu já vi coisas absurdas, como funcionários totalmente desqualificados enviados pela prestadora e pintor descendo a fachada de chinelos e com a lata de tinta amarrada numa cordinha”.

O síndico que se guiar apenas pelo aspecto financeiro numa contratação, adverte Orlando, estará correndo um grande risco. “Outro dia, estávamos discutindo orçamento de pintura da fachada em um condomínio e um dos conselheiros fez um comentário absurdo: ‘Se a gente contratasse um pintor, poderia economizar’. Expliquei a todos o risco envolvido, pois o profissional que trabalha em altura é treinado dentro de normas técnicas, ele faz uso de equipamentos adequados. Não estamos falando de uma simples pintura de parede”, enfatiza Orlando. “O condomínio é contratante solidário, se acontecer algum acidente, nem o seguro vai querer cobrir”.

Tem um bom tempo que ele aprendeu com um corretor de seguros uma estratégia pontual na prevenção de sinistro, que compartilha com os colegas síndicos: “Durante o prazo de vigência da obra da fachada, coloco um adendo na apólice de seguro do condomínio, vigente só até a entrega do serviço. Custa pouco ao mês, cerca de R$ 300,00, mas do ponto de vista benefício acrescenta muito porque se um funcionário cair do andaime e morrer e a empresa sumir do mapa, o condomínio estará resguardado”, afirma.

Obviamente, incluir tal adendo não exclui o fato de que a contratante da obra também precisa ter seu próprio seguro. “O adendo para o seguro do condomínio é apenas uma precaução a mais. Já vimos empresas fortes quebrarem, aqui e no exterior, então uso esse argumento para aprovar o valor dessa despesa extra junto à aprovação das obras de fachada”, diz o síndico.

Mesmo com todas as cautelas mencionadas, Orlando relata que dá atenção especial aos edifícios que passam por obras nas paredes externas (três no momento). “Faço visitas diárias, em diferentes horários, para ver como está o andamento da obra, se as pessoas estão com os equipamentos de segurança, se os funcionários são os mesmos ou se a empresa mandou outra pessoa sem comunicação prévia. Em obras longas a troca é comum, mas o contratante precisa ser avisado”, esclarece. “Dizem por aí que as atribuições do síndico são muitas, né? Pois em responsabilidade, é o dobro. O síndico responde civil e criminalmente pelo condomínio. Se o síndico contrata mal, dependendo do desdobramento do caso, pode ir preso ou ter seus bens comprometidos”, reforça Orlando.

Para ele, o ideal é que o síndico tenha contato constante com o dono da empresa (se a mesma for pequena) ou com o responsável técnico pela obra, que a visite, fiscalize seu andamento, verifique até mesmo o ponto de ancoragem para constatar se cordas e cabos estão presos adequadamente. Na impossibilidade de inspecionar a obra por falta de tempo ou, principalmente, de conhecimento, Orlando sugere a contratação de um engenheiro pelo condomínio durante a vigência da mesma. “Além do engenheiro da empresa, o condomínio também terá o seu fiscalizando escopo, cronograma e normas de segurança. Claro que não extingue a responsabilidade do síndico, mas traz mais tranquilidade”, reconhece.

Quórum & Aplicativo

O síndico profissional Rodrigo Lobo, especialista em gestão ágil, orienta para quem estiver às voltas com pedidos de alteração de fachada, que é preciso fazer tudo direito. “Tem que haver aprovação de 2/3 dos condôminos em assembleia”, sentencia. No entanto, conforme a urgência, é dispensável quórum de maioria absoluta.

“Havia um prédio em Perdizes com uma fachada maravilhosa, belas janelas de madeira, porém elas ficaram deterioradas com o tempo. Uma delas caiu do décimo oitavo andar na área de pedestre. Precisamos trocar todas com urgência e optamos por uma estrutura de alumínio. Nem que fosse de madeira teríamos como encontrar o mesmo modelo. Então houve, sim, alteração de fachada, mas foi motivada por força de segurança, bastando aprovação de quórum simples”, ilustra.

Para evitar polêmica, até mesmo quando um condomínio vai ser repintado da mesma cor, Rodrigo se antecipa e comprova em assembleia de liberação da obra que o tom original será mantido. “Muitas vezes um condomínio leva anos para se pintado, a cor sobre alterações e quando a fachada começa a ser pintada, algum condômino pode estranhar e querer embargar a obra, alegando interferência estética. Uma coisa simples pode virar um problemão se o síndico não se atentar a isso”.

Síndico de muitos condomínios, Rodrigo desenvolveu no Trello (aplicativo de gerenciamento de projeto) um guia que o auxilia nas várias etapas de obras de manutenção de fachada, contendo itens como licitação para contratação e modelo de cronograma de execução, entre outros. Agora, os leitores da Direcional Condomínios podem ter acesso a esse material. Basta apontar a câmera do celular para o QR Code desta página e o conteúdo será disponibilizado, gratuitamente. Simples e rápido.

Matéria publicada na edição 291 jul/2023 da Revista Direcional Condomínios

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