A gestão do consumo e da segurança das instalações de gás no condomínio é o foco desta reportagem, que mostra ainda os cuidados adotados pelos síndicos para evitar riscos ao prédio e aos moradores. A segurança do sistema é condição essencial para a liberação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB).
A síndica Regina Nagamine e detalhes abaixo das novas instalações de gás no condomínio (prumadas individualizadas e abrigos de medidores no alto do prédio)
Com doze anos de vida, o Condomínio Helbor Spazio Club, na Vila Mariana, em São Paulo, já modernizou as instalações de gás da edificação nas áreas comuns e privativas. Os condôminos de suas 106 unidades decidiram mudar em 2018 o sistema de medição individualizada do gás natural para a gestão da concessionária pública. Por isso, aprovaram a retirada dos medidores das áreas de serviço e a construção de quatro abrigos com novos relógios na cobertura do prédio, o que demandou também inutilização das prumadas anteriores e instalação de outros ramais, individualizados, na parte externa da fachada.
A síndica orgânica Regina Nagamine afirma que o novo sistema se encontra em operação há quase dois anos e foi aprovado pelos moradores. “Ele trouxe um modelo mais justo de pagamento pelo consumo e mais segurança, pois as novas prumadas passam na parte externa da fachada.” O engenheiro civil Jairo Cruz, responsável pelo projeto e a sua execução, destaca, por sua vez, que todo trabalho foi orientado pelas normas vigentes (ABNT / RIP). “Das instalações originais, permaneceu apenas o ramal principal, de alimentação, no qual fizemos teste de estanqueidade para verificar se estava em conformidade. As prumadas anteriores eram embutidas e, segundo norma da concessionária que abastece o prédio, os medidores foram locados externos às unidades (área comum do condomínio), o que facilita a manutenção e leitura dos equipamentos, oferecendo maior conforto e segurança”, explica o engenheiro. Ele diz que foi realizada ainda uma limpeza da tubulação inutilizada, de forma a eliminar eventuais resíduos de gás. Outro cuidado tomado foi o aterramento dessa rede com o sistema de para-raios (uma espécie de isolamento mecânico, necessário quando não é possível atender ao distanciamento mínimo determinado por norma). Por fim, o projeto contemplou mecanismos para regular a pressão do gás proveniente da rua com aquela necessária para a distribuição interna.
A complexidade de um projeto como esse exige que o síndico busque a parceria de “empresas responsáveis e competentes”, pontua Regina Nagamine. Química e Engenheira de Qualidade, a síndica destaca a necessidade de “planejamento e organização da obra”, de forma que haja segurança e os moradores não fiquem desabastecidos na transição de um sistema para outro.
Segundo o engenheiro civil Renato Luiz Moreira, que atua há duas décadas com projetos na área, o gás, assim como a água, possibilita a gestão individualizada privada do consumo ou via concessionária pública. Há diferentes configurações disponíveis no mercado, de medidores instalados nos apartamentos de prédios mais novos (GLP ou gás natural) àqueles dispostos no térreo das edificações mais antigas (gás natural); ou, ainda, na cobertura (aqui, ele diz que o projeto se torna muito importante, para compensar a pressão da distribuição interna em relação àquela entregue pela concessionária de gás natural; e, no caso do GLP, para diminuir a pressão a maior que chega em alguns andares).
Perigos nas áreas comuns & privativas
Todas essas instalações, internas e externas, exigem o atendimento às normas técnicas da ABNT e, no caso do Estado de São Paulo, às Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros (muitas das quais orientadas pelas primeiras). O Auto de Vistoria (AVCB) obrigatório do sistema de prevenção e combate a incêndio das edificações somente é liberado se houver expedição, entre outros, de ART (Anotação Técnica de Responsabilidade) de estanqueidade dos equipamentos e das prumadas de gás. O engenheiro Jairo Cruz adverte que, mediante qualquer identificação de vazamento durante o teste de estanqueidade, é preciso desligar a rede externa e/ou interna.
Ao assumir a gestão de um condomínio em Santana, zona Norte de São Paulo, a síndica profissional Rosana Nicchio contratou vistorias de segurança das estruturas e equipamentos do prédio de 20 apartamentos, construído há cerca de 30 anos. Na inspeção do gás (natural), “a verificação foi realizada desde a válvula de entrada no prédio até os medidores [na área comum] e, dos medidores, até o ponto de utilização nos apartamentos”. “Promovemos também inspeção nos aquecedores e fogões das unidades”, afirma. Foi identificado vazamento na válvula de entrada do gás (imediatamente reparado pela concessionária do serviço) e problemas em sete unidades, em um deles, um vazamento na despensa (provocado por um furo na tubulação durante a troca do piso).
“O morador entendeu o perigo e fechou o gás até que fizesse o conserto, que durou 15 dias”, afirma. Segundo Rosana, os apartamentos têm aquecedores de passagem, também revisados durante a inspeção. Todos os reparos necessários foram executados. Em outro prédio que administra, como síndica orgânica, Rosana Nicchio está propondo aos condôminos uma revisão dos aquecedores, “mas não temos como obrigar a pessoa a fazer”.
Para o engenheiro Renato Moreira, o ponto crucial para a segurança das instalações do gás reside na manutenção. “Mas quando começa a entrar em colapso, a apresentar problemas e final de vida útil, é melhor trocar toda a tubulação (prumadas) e componentes.” Nesse sentido, é preciso atender aos distanciamentos mínimos exigidos pelas normas técnicas da rede de gás em relação à elétrica e ao aterramento do para-raios. Quanto ao GLP, é importante verificar ainda esse distanciamento quanto aos ralos e caixas de passagem, onde o gás pode acumular (por ser mais pesado que o natural, o GLP desce). Além disso, “tubulações de cobre nunca devem tocar outros metais, como braçadeiras galvanizadas, é preciso uma proteção que impeça esse contato, pois ele gera corrosão galvânica e pontos de vazamento”.
Matéria publicada na edição – 258 – julho/2020 da Revista Direcional Condomínios
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