A advogada Luciana Lozich também concedeu entrevista à Direcional Condomínios, com orientações aos síndicos sobre a natureza e gestão dos contratos de locação da laje ática para a instalação de antenas de telecomunicações. A entrevista faz parte da reportagem sobre o tema da edição de julho de 2021.
– Quórum para destinação da laje ática
“Entendo que não se trata de alteração de fachada para ter unanimidade no quórum para a aprovação da instalação das antenas de telefonia. O nosso entendimento é de o quórum é de 2/3 dos condôminos, tendo em vista o Art. 1.342 do Código Civil. No entanto, a aprovação deste quórum na maioria das vezes vem sendo realizada de forma equivocada nos condomínios que aprovam essa instalação com a maioria simples dos presentes.”
– Quais os cuidados os condomínios devem tomar?
“O Condomínio precisa da documentação relativa aos órgãos competentes como Anatel, Prefeitura, Corpo de Bombeiros e laudo médico que assegure que não há risco à saúde dos moradores. No caso dos bombeiros, é imprescindível que o laudo do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) esteja em dia para que esta instalação seja realizada, assim com o é imprescindível o laudo técnico do para-raios.
Já quanto aos equipamentos em relação à estrutura do prédio, é necessário que um engenheiro avalie o local e ateste por meio de cálculos e laudo técnico específico de engenharia a existência ou não de riscos à segurança daquela edificação para a instalação das antenas.
Por fim, sobre a manutenção das lajes, sem dúvida, ela deve ser realizada, assim como de todas as demais áreas do condomínio. O local deve ser acessado para a manutenção de instalação das antenas e as manutenções devem ser apontadas pelo engenheiro. Geralmente, é realizada a impermeabilização da laje.”
– Contratação de seguro
“É necessário um posicionamento da seguradora do condomínio que confirme que a instalação da antena é compatível com a apólice contratada, para não haver o risco de indeferimento da liberação dos valores da apólice caso ocorra algum evento.”
– Acesso dos funcionários das operadoras
“É comum que esses contratos venham redigidos pelas empresas para constar que os empregados técnicos das operadoras acessem o condomínio durante 24 horas em todos os dias da semana para que seja realizada a manutenção dos equipamentos. Mas entendo que isso deve ser analisado caso a caso em cada condomínio, pois as normas internas do Regulamento Interno devem ser respeitadas e são muito diferentes. Necessário sempre que sejam observadas na portaria dos condomínios as credenciais destes prestadores de serviço, os quais devem ser devidamente identificados, até mesmo para a segurança de toda a massa condominial. O ideal é que todas as manutenções sejam avisadas e informadas ao síndico previamente.”
– Quais devem ser as condições contratuais?
“As empresas locatárias possuem obrigações, além de pagar o preço do aluguel, o qual recomendo que seja mensal e não anual ou a cada 05 (cinco) anos, pois, neste último caso, o lapso temporal de recebimento é muito desvantajoso para o condomínio. Essas empresas devem realizar as manutenções necessárias ao espaço da laje, pagar pelo consumo da energia elétrica que essas antenas utilizam, além de apresentar a devida documentação da antena, eis que o condomínio, muito embora seja locatário, nesses contratos possui responsabilidade por aquela infraestrutura. É importante lembrar, como já mencionado acima, que a Convenção e Regimento Interno também devem sempre ser respeitados pelas partes.”
– Quando houver a quebra de contrato, quem deve se responsabilizar pela retirada dos equipamentos e recuperação da laje?
“Na quebra de contrato, a responsabilidade pela retirada das antenas, assim como reforma ou manutenção da laje, é da empresa que locou o espaço. Isso deve constar de forma expressa no contrato.”
– O dinheiro obtido pela locação deve entrar no orçamento ordinário ou deveria ir a um fundo de obras?
“Entendo que a destinação do valor arrecadado por meio das locações de antenas deve ser decidida por assembleia de condomínio. Cada condomínio deve decidir qual a melhor forma de administrar o montante, seja para reformar, aplicar no Fundo de Reserva ou simplesmente render em conta.”
– É preciso fazer a declaração do montante recebido ao Imposto de Renda?
“Todos os valores arrecadados pelo condomínio através de alugueres das instalações de antenas devem ser declarados no Imposto de Renda. As receitas mensais decorrentes da locação de área comum devem ser divididas de acordo com a fração ideal se for estipulada essa forma na Convenção do Condomínio e os recibos encaminhados para cada um dos condôminos.”
Luciana Lozich Silva
Sócia da Karpat Sociedade de Advogados e pós-graduada em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola da Magistratura do Trabalho. Pós-graduada em Direito Imobiliário. Especialista em Direito Condominial. Trabalhou como assessora de juiz em 1º e 2º grau de jurisdição, assim como atuou na defesa de empregadores em empresa multinacional. Advoga em carteira de processos imobiliários, cíveis e trabalhistas em Curitiba e Região Metropolitana.
Mais informações: luciana.lozich@karpat.adv.br.
Matéria publicada na edição – 269 – julho/2021 da Revista Direcional Condomínios
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