Expert em hidráulica predial, Renato Luiz Moreira diz que esse universo é vasto e os síndicos não têm como conhecer tudo, mas devem saber como está o sistema do condomínio e, se preciso, lançar mão da engenharia consultiva para ajudar na missão.
Engenheiro civil com mais de duas décadas de atuação em instalações hidráulicas, Renato Luiz Moreira, 49 anos, afirma que para a água potável chegar normalmente aos apartamentos o melhor caminho é manter todos os componentes do sistema de abastecimento, distribuição e escoamento da edificação em ordem. Daí a importância de inspeções, manutenções constantes e correções.
A rede hidráulica convencional dos prédios reúne vários sistemas, como de água fria e quente, esgoto, águas pluviais e do gás. “O de água fria é sempre o mais lembrado porque distribui a água às unidades condominiais, mas o condomínio precisa de todos os outros para operar”, observa o especialista.
Os sistemas têm elementos diversos, como válvulas, bombas de recalque, filtros, entre muitos outros, que exigem atenção. Quem não atua no ramo não tem como saber de tudo, mas precisa ter noção do básico, ficar atentos às normas e cumprir prazos de revisões de serviços e peças. Confira a seguir as repostas de Renato para questões recorrentes que ele ouve nas visitas em condomínios.
Direcional Condomínios– Qual sistema da rede hidráulica dá mais dor de cabeça para o síndico?
Renato Moreira – Estudos realizados por universidades brasileiras indicam que problemas no sistema de água fria são responsáveis por 43% a 50% das patologias em uma edificação. O esgoto responde por 36% a 43% dos problemas, enquanto que as águas pluviais participam com 5% a 12%. Esses transtornos são gerados pelos componentes do sistema em si, como válvulas e registros, ou pela falta de algum dispositivo. Também temos o próprio material como causa. Sem dúvida, o maior custo com hidráulica no condomínio envolve a troca de prumadas, que entraram em colapso por corrosão. Esse processo exige, ainda, quebrar a parede inteira. Exceto em emergências, recomendo investir em retrofit completo no lugar de sair trocando prumadas. Um projeto adequado, com ramais individualizados, é mais barato, moderniza e dá nova vida à hidráulica.
O universo hidráulico é vasto. Existe um mínimo de informações que síndicos e condôminos devam ter?
O síndico e os condôminos devem ter boa informação sobre o estado geral da hidráulica e planos de ação. Um engenheiro morador também poderá dar apoio. A parte mais importante de tudo é ter bom suporte técnico. Se for necessário é importante avaliar o custo de um engenheiro consultor bem qualificado, pois essa medida será na maioria das vezes, muito mais barata que o impacto de não saber o que fazer. Em 20 anos dentro de condomínios e vivendo de hidráulica, eu jamais vi casos em que saísse mais caro ter um consultor. Sempre vi retrabalhos e prejuízos incontáveis que, somados, resultam em valores enormes. Um engenheiro especializado não custaria um décimo do que foi gasto ao longo dos anos sem solução. E, certamente, com bom suporte técnico teriam resolvido a situação na primeira tentativa.
Existe a falsa ideia de que em condomínio novo a instalação hidráulica não apresenta problemas?
É importante desmistificar essa ideia. Vários estudos no Brasil apontam que a maioria dos problemas hidráulicos (75% a 82%) vem das fases de projeto e execução e também de falha dos materiais. E de 18% a 25% são falhas de manutenção ou outras que ocorrem após a entrega do condomínio. Os síndicos não sabem o que têm nas mãos e a maior fonte de problemas está lá antes mesmo de eles assumirem o cargo. O ideal seria todo síndico contar com profissionais especializados em cada área para avaliar e ajudar no recebimento do condomínio. Porém, a falta de caixa dificulta qualquer arrecadação para essa finalidade. E, nessa etapa, estão todos envolvidos com assuntos como o enxoval do condomínio, portaria, limpeza, fechamento de terraço, o que colabora para o problema hidráulico passar despercebido.
Qual deve ser a frequência das inspeções hidráulicas? De quem é a atribuição?
A primeira inspeção deve ser feita no início de vida da edificação por um engenheiro especializado. Edifícios com manutenção em dia não costumam apresentar problemas recorrentes. Se o edifício é mais antigo vale fazer a inspeção da hidráulica o quanto antes a fim de conhecer os problemas ou mesmo vícios de projeto e execução, além de se planejar para custos futuros. Para todas as edificações, recomendo que o zelador ou manutencista bem treinado inspecione semanalmente as tubulações hidráulicas aparentes em busca de vazamentos e que verifique a pressão das válvulas redutoras. Diariamente, deve-se realizar a leitura de hidrômetros de entrada e, se houver, dos intermediários (são aqueles que o condomínio pode instalar para setorizar o consumo). Só com isso é possível descobrir vazamentos, tomando por base o consumo médio diário.
Existe alguma tecnologia que torne menos invasivo o trabalho em coluna localizada dentro do apartamento?
Quando se trata de trocar coluna, não há tecnologia que facilite. O condomínio terá de abrir as paredes. Mesmo se injetar resina ou inserir tubo novo por dentro, isso diminuirá o diâmetro e prejudicará muito o desempenho e, provavelmente, nenhum material suportará as pressões de trabalho. Para reduzir a intervenção, eu indico fazer retrofit com ramais individuais porque a abertura irá somente até o registro de fechamento e com ramal de menor diâmetro que a prumada. Mas para isso é mandatório ter um bom projeto de retrofit hidráulico.
Todo condomínio pode passar por um processo de individualização no fornecimento de água?
Tecnicamente, considero todos viáveis, podendo variar o custo de implantação e as interferências. O maior empecilho são as bacias com válvula de descarga que deverão ser trocadas por bacias com caixas acopladas ou de embutir na parede. Essa troca aumenta o custo, mas é indispensável para a individualização. Para esse processo, indico seguir o padrão da concessionária do município; em São Paulo é o ProAcqua (Programa de Qualidade e Produtividade de Sistemas de Medição Individualizada de Água) para leitura e faturamento da Sabesp.
Matéria publicada na edição – 279 – jun/2022 da Revista Direcional Condomínios
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