Desde 2017, um residencial localizado na zona Oeste de São Paulo apresentava um cenário de deterioração de pisos, canteiros e muretas das áreas comuns térreas, depois que uma obra de troca da manta asfáltica foi suspensa em assembleia de condôminos, em função de inúmeros problemas com o prestador de serviços (a empresa foi extinta na época).
A síndica Mila Fernandes Rocha em área recém-recuperada após herdar uma obra paralisada
Contratada na sequência para assumir a gestão do prédio, a síndica profissional Mila Fernandes Rocha buscou um serviço de inspeção predial para orientar a recuperação do sistema. A vistoria foi realizada em 2018 pelo engenheiro civil Luiz Fernando Barros, que identificou várias deficiências no serviço como:
– Camada de proteção sobre a nova manta com falhas de execução (por exemplo, rasa, com trincas ou solta em alguns lugares);
– Muitos pontos com manta visível, exposta ainda nas juntas de dilatação e/ou aplicada fora de conformidade no alinhamento entre piso e muros e no “arremate de virada”;
– “Manta derretida além do recomendado, alterando características físico-químicas e comprometendo estanqueidade”;
– Jardineiras impermeabilizadas sem juntas de dilatação adequadas;
– Carbonatação em pisos, degraus etc.; e,
– “Juntas de dilatação fora de alinhamento, causando fissuração da camada de impermeabilização. Ausência de acabamento com material elastomérico (mastiq, PU ou similares) resistente às intempéries na junta de dilatação”;
Naquele momento, o engenheiro recomendou que o condomínio providenciasse os seguintes reparos nas áreas mexidas pela antiga empresa: Adequação das camadas de proteção mecânica da impermeabilização; acabamento das juntas de dilatação em materiais elastoméricos; correção da impermeabilização nos pontos onde persistiam infiltração no subsolo; e recuperação da armadura no subsolo com material adequado.
Com base no parecer e, limitado pela escassez de verba, o condomínio resolveu, através de assembleia:
– Refazer o contrapiso dos corredores de acesso, laterais e fundo do prédio;
– Tratar as juntas de dilatação e recuperá-las;
– Impermeabilizar e recuperar as jardineiras depois da remoção de arbustos (bambu);
– Retirar parte da vegetação (palmeiras) do jardim fronteiriço, pois ela estava sobrecarregando a laje sobre a garagem.
A síndica Mila Fernandes promoveu depois testes de estanqueidade com lâmina d’água em alguns setores (como nas floreiras), bem como laudo termográfico (com o uso de câmera com sensores de infravermelho) nos ralos e nos seus pontos correspondentes na laje da garagem.
À esq., palmeiras que foram removidas da frente do condomínio para proteger a laje sobre a garagem; à dir., imagem atual do jardim
Com base nas informações decorrentes da inspeção predial de 2018 e dos testes, a síndica obteve um quadro dos pontos com infiltração ativa que o condomínio ainda terá que tratar, alguns dos quais deverão ter injetado um material vedante na fissura a partir da laje do subsolo. Porém, na rampa de acesso ao subsolo, deverá ser refeita a manta asfáltica. “Temos que realizar esses serviços a conta-gotas, pois o condomínio gastou R$ 188 mil na obra anterior, inconclusa e cheia de vícios. Conseguimos, em 2018, reorganizar as contas, mas vamos por etapas para não sobrecarregar os condôminos, porque preciso de rateio extra para tudo”, explica a gestora. O prédio tem 32 unidades e cerca de 30 anos de construção.
À esq., situação do piso com manta aplicada sem proteção mecânica; à dir., área agora recuperada (para concluir o tratamento da superfície, será feita limpeza e aplicado selante à base de poliuretano nas juntas)
Matéria publicada na edição – 265 – mar/2021 da Revista Direcional Condomínios
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