Manta asfáltica é solução muito empregada em áreas expostas às intempéries, como lajes de cobertura, mas o serviço deve ser delegado à empresa capacitada, que conta com mão de obra bem treinada para não comprometer o desempenho do revestimento.
Ao assumir a sindicatura de um condomínio na zona leste, Marcelo Ratolla herdou problemas de infiltração, os quais só foram sanados após nova obra de impermeabilização no topo do prédio
Tão logo assumiu a sindicatura do condomínio onde reside, no Belenzinho, zona leste, o engenheiro civil Marcelo Ratolla teve de lidar com um grande problema: falha no sistema de impermeabilização da laje de cobertura do edifício e dos dois pavimentos pequenos acima desta, onde se encontram a casa de máquinas e a caixa d’água. “No última andar do condomínio, há seis apartamentos localizados imediatamente abaixo da cobertura e todos tiveram infiltrações, o que causou manchas e bolores no teto da sala, quarto, banheiro e sacada, e na quina das paredes com o teto. Quando chovia muito, pingava água nessas unidades”, relata o gestor.
Marcelo conta que o inconveniente começou a se manifestar no penúltimo ano da garantia da construtora, e naquela época as infiltrações na laje exposta impactavam mais as sacadas. Acionada, a empresa não se refutou a reparar o dano, mas a solução apresentada não teve efeito duradouro. Quando menos se esperava, a infiltração voltou a assombrar os moradores dos mesmos apartamentos, só que desta vez espalhando-se metro quadrado adentro. A saída foi investir em uma obra completa de impermeabilização, que envolveu muito quebra-quebra, muitas caçambas de entulho, e durou cinco meses.
A laje foi inteiramente refeita, com melhora de caimento para os ralos. Acima, na sequência, remoção da laje anterior, colocação da manta asfáltica e pintura no contrapiso
O síndico explica que essa medida foi adotada por não se tratar de um vazamento pontual, mas sim de uma infiltração em vários pontos distribuídos por 491 m², área total de laje. “Consultamos um engenheiro experiente em impermeabilização, pois a minha área de atuação é com obras de infraestrutura, como pontes e viadutos. Inclusive, acho muito importante que antes de se iniciar uma obra de maior custo, um condomínio invista em consultoria especializada”, orienta.
“Por mais impacto que uma grande reforma traga aos moradores de um condomínio, chegamos à conclusão de que seria melhor refazer a laje por completo. A comissão, os condôminos, todos nós concordamos que deveria ser assim e estávamos certos porque depois da obra não houve mais transtornos.”
Água empoçada
Entre outros vícios construtivos diagnosticados na consultoria especializada, Marcelo aponta que a inclinação da laje em direção aos ralos não havia sido executada em nível adequado, dificultando assim o escoamento da água da chuva e dando origem aos empoçamentos. “Com a obra melhoramos a queda de nível e a condição dos próprios ralos, que estava bem ruim”, comenta o síndico.
O serviço executado pela empresa de impermeabilização constituiu em demolição e transporte do concreto, remoção de impermeabilização antiga, construção de novo contrapiso com a caída para os ralos, aplicação de manta asfáltica aderida com maçarico, e por último, construção de nova camada de contrapiso. Vale destacar que essa proteção mecânica final é importantíssima porque a manta não deve ficar exposta às intempéries ou, em outros lugares, ao tráfego de pessoas e automóveis. No condomínio em questão, esse acabamento recebeu tonalidade azul quando o prédio foi pintado.
Definição do escopo
Para que a obra no Belenzinho fosse um sucesso, agradando a síndico e condôminos, Marcelo tomou alguns cuidados na contratação da empresa. “Mesmo eu sendo engenheiro, nas obras do condomínio nunca indiquei empresa nenhuma para que ninguém me acuse de estar ‘levando algo em troca’. Optei por um modelo de gestão muito transparente”, afirma. Normalmente, os próprios moradores indicam três candidatas, sob o critério de serem empresas de qualidade. Desta vez, não foi diferente.
Além de pesquisar idoneidade, saúde financeira, pontualidade na entrega, entre outros critérios, das empresas concorrentes, Marcelo tem o hábito de contratar uma consultoria especializada de uma das empresas para orientá-lo na elaboração de planilha com o escopo da obra, bem minucioso, apresentando itens como metragem a ser trabalhada, marca dos produtos, entre outros, porém sem citar valores.
A questão do preço entra na segunda etapa da seleção da prestadora, na qual o síndico envia essa planilha para todas as interessadas preencherem os valores, inclusive a empresa que ajudou a elaborar o escopo – caso esta não seja a escolhida pelo corpo diretivo e assembleia, receberá o pagamento pela consultoria prestada; caso for escolhida, receberá pela obra.
“Quando você vai fazer uma licitação em obra pública, tem planilha padrão do projeto básico, que normalmente é um engenheiro da prefeitura ou do estado que faz, e é distribuída para as empresas interessadas em assumir o serviço. Eu tenho facilidade com planilhas e trouxe um pouco disso para o condomínio. Quando as planilhas retornam, vejo se todas as empresas preencheram os itens de maneira igual. Então, eu tenho uma equalização de informações e valores cobrados pelo mesmo trabalho, o que ajuda a discutirmos melhor a contratação”.
O síndico explica que dessa forma os orçamentos das concorrentes não diferem muito e salienta que nem sempre o menor valor é critério de desempate. “Com a obra de impermeabilização aconteceu isso. Ela custava um pouquinho a mais, porém a empresa nos passou muita segurança na proposta de trabalho e eu pontuei essa questão em assembleia”, diz Marcelo. Adotar esse esquema bem definido em planilha é também uma maneira de evitar sobressalto financeiro no transcorrer das obras em condomínio. “Até hoje nunca tive um aditivo de obra, nunca cheguei no meio e falei: ‘Vou precisar de 20 mil a mais’, o que poderia depor contra minha gestão”.
Por dentro de tudo
Jana Chiavoni: “Informar sobre o andamento da obra em relação ao cronograma de execução deixa os moradores mais tranquilos”
Síndica profissional há seis anos e administradora de empresa por formação, Jana Chiavoni já atuou em grandes administradoras de condomínio e empresas da construção civil. Na sindicatura, faz desde a gestão de edificações com poucas unidades, em bairros nobres, até a de um condomínio com mil unidades no centro expandido da cidade. Sempre que pode, acompanha os prestadores de serviço e aprende com eles. “O síndico tem de acompanhar tudo. Não é ele que vai executar a obra, mas precisa entender o que está acontecendo pois os condôminos vão questionar o porquê de usar uma manta asfáltica na impermeabilização da laje ou o porquê de o condomínio ressarcir os prejuízos que determinada unidade teve com infiltração em vez de serem assumidos pelo próprio morador”, diz.
A síndica lembra que obra de impermeabilização envolve custo mais elevado; os moradores precisam estar seguros e cientes da importância de darem o aval. “Vou iniciar uma obra dessa que vai custar R$ 130 mil, é necessário que entendam o porquê de fazê-la”, exemplifica. Por isso, antes da assembleia condominial de aprovação e rateio, ela se reúne com os moradores e antecipa o assunto.
Objetividade na assembleia
Em reunião que antecede a assembleia, Jana informa aos moradores que existe infiltração na laje, quais unidades sofreram danos, qual medida resolverá a situação e avisa que a obra já foi orçada. “Aproveito para tirar dúvidas, informo que eles receberão em breve o edital de convocação dessa pauta para aprovarem o orçamento e definirem qual empresa será contratada. Reafirmo o quanto é importante participarem das decisões coletivas. Dessa forma, quando chega o dia da assembleia, eles já têm uma opinião formada sobre a deliberação, e tudo transcorre de maneira mais objetiva”, conclui a gestora.
Na reunião prévia, também são resolvidas indagações como: “Se a infiltração afetou andares altos, porque eu, que moro mais abaixo, tenho de entrar no rateio?”. Questão um tanto recorrente que a síndica tira de letra: “Qual é o meu argumento nessa situação? Que a água encontra caminhos, que se não executarmos a obra, ela irá descendo e, após um tempo, os custos serão bem maiores”. E aproveita para relembrar a esses condôminos o compromisso individual e coletivo que eles têm com o prédio. “Se não cuidarmos, o patrimônio sofrerá desvalorização”, arremata.
A maioria das dúvidas envolve moradias afetadas. “Querem saber quando e como serão feitos os reparos dentro das unidades, então eu informo que primeiro precisamos iniciar a impermeabilização e, após termos certeza de foi sanado o problema, passaremos à fase seguinte. Peço que o morador faça um orçamento do que foi danificado, como armários de cozinha, de quarto, revestimentos etc.”, diz Jana. “É sempre importante deixar muito claro como será o sequenciamento de tudo isso, porque além da impermeabilização, que será feita a um custo de todos os moradores, precisa haver a análise dos reparos internos das unidades, às expensas do condomínio, afinal os danos foram oriundos da laje, e laje é área comum”, explica.
Comunicação atualizada
Uma dica da síndica que faz os condôminos terem mais segurança na fase da obra é emitir comunicado, pela mídia de elevador, lista de transmissão do WhatsApp ou outros recursos que o condomínio adotar, informando como está o andamento do trabalho em relação ao cronograma da obra. “Se o prazo que a empresa deu for de seis meses, por exemplo, é aconselhável emitir um comunicado a cada 15 dias”, recomenda Jana.
Mais uma medida para atenuar o desconforto dos moradores com serviços que tenham prazo longo de conclusão é atentar para o asseio. “O síndico precisa reforçar os cuidados com a equipe de limpeza do edifício, e ‘pegar no pé’ do responsável pela obra para que deixe o mínimo de resíduos pelo condomínio”, orienta.
Engenheiro consultor
Quanto ao acompanhamento de execução da obra e cronograma, a síndica reconhece que é uma missão difícil para um gestor, tanto por ele não ser especialista quanto pelo fato de o serviço ser realizado no topo de um edifício, longe dos olhos da maioria. “É diferente de impermeabilizar uma caixa d’água, onde o síndico e o zelador conseguem acompanhar o trabalho”, compara. No caso da laje, o mais indicado é ter assessoria de um engenheiro civil com experiência em perícia para acompanhar o processo.
Por tratar-se de uma obra de valor robusto, a síndica avalia que o valor mensal a ser pago em assessoria técnica especializada (cerca de R$ 3.000 a R$ 4.000 mensais) não é muito expressivo e que o investimento vale a pena. “O engenheiro contratado pelo condomínio pode desenvolver o escopo da obra, evitando orçamentos discrepantes entre os fornecedores, e pode acompanhar todas as etapas do trabalho, como constatar se a manta asfáltica está mesmo sendo colocada, e se o cronograma está sendo cumprido porque, se não estiver, o síndico tem condição de suspender o pagamento e acionar o departamento jurídico que o atende”, fala Jana.
Para reforçar o peso desse investimento, divide uma experiência recente: “Eu assumi a gestão de um condomínio na zona sul que passou por uma obra de impermeabilização não tem muito tempo, mas já está com várias infiltrações nos últimos andares. Se uma manta asfáltica tem boa durabilidade, de até 20 anos, provavelmente o problema foi uma instalação inadequada. Se houvesse um engenheiro assessorando esse condomínio na ocasião, poderia ter notado um eventual erro e agora não seria preciso um novo trabalho e novas despesas”, conclui a síndica.
Matéria publicada na edição 286 fevereiro/2023 da Revista Direcional Condomínios
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