Utilizar os “talentos profissionais dos condôminos” é uma boa alternativa para facilitar a implantação de um empreendimento, afirma Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de Condomínios da Vice-Presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP. Ele e Omar Anauate, diretor de Condomínios da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), deixam a seguir outras dicas aos síndicos dos novos empreendimentos.
DOCUMENTOS A SEREM APRESENTADOS PELO CONSTRUTOR/INCORPORADOR
Antes do seu lançamento no mercado, o construtor ou incorporador deverá providenciar o registro de incorporação imobiliária do empreendimento, juntamente com a própria Convenção. Ao término das obras, deverá apresentar o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), o qual terá que ser revalidado um ano depois pelo síndico, e o Habite-se.
AGI / ASSEMBLEIA GERAL DE INSTALAÇÃO
Nesta assembleia acontece a eleição do síndico e do corpo diretivo, além da votação do Regimento Interno e da previsão orçamentária. A AGI é de responsabilidade da construtora ou incorporadora, que deve se certificar de que todos os proprietários sejam devidamente convocados.
“ACEITE DA OBRA”
O processo é feito na presença do síndico e representantes do corpo diretivo, que podem estar assessorados por outros condôminos especialistas na área e devem ser subsidiados por um engenheiro ou arquiteto. Este profissional irá apontar eventuais problemas identificados nas áreas comuns, e comparar o que está sendo entregue ao que está previsto no memorial descritivo. A construtora, em geral, entrega os recursos indispensáveis à utilização das áreas comuns e dos sistemas, que constarão deste memorial. O ideal é que ela apresente, além do Manual do Proprietário (relativo ao funcionamento das unidades), um Manual de Manutenção para as áreas comuns.
ADMINISTRADORA
Contratada em geral pelo incorporador, ela costuma permanecer nos dois primeiros anos, conforme cláusula prevista em Convenção, mas poderá ou não ser mantida pelos condôminos. No início, cabe à administradora providenciar o CNPJ do condomínio, seu cadastro junto à Sabesp, o “kit implantação” (lixeiras, carrinhos, capachos etc.), dimensionar o quadro de funcionários, fazer o cadastramento dos moradores e prestadores de serviços, apresentar um modelo de gestão da entrada e saída de carros e pedestres, orientar para eventual revisão da Convenção e para votação do Regimento Interno, promover o sorteio das vagas de garagem, contratar de sistema de TV a cabo e internet, além de auxiliar nas demais rotinas do prédio.
RATEIO EXTRA
É recomendável fazer arrecadação extra para obras e melhorias, que devem ser separados contabilmente. Os condôminos costumam definir as prioridades, iniciando, em geral, os investimentos pela segurança.
QUANTO TEMPO DURA A IMPLANTAÇÃO?
Esse período depende do ritmo de desembolso dos condôminos necessário aos investimentos, mas normalmente a implantação leva até dois anos para que seja finalizada.
APOIO DA CONSTRUTORA
Afora os prazos legais de garantia previstos pela legislação brasileira, cabe à construtora definir se manterá ou não plantão in loco durante a fase inicial do condomínio. Mas se recomenda aos síndicos que não interfiram em eventuais problemas que os condôminos venham a ter em suas unidades, o que deverão tratar diretamente com a empresa.
Matéria publicada na Edição 179 – mai/2013 da Revista Direcional Condomínios
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