A inspeção predial é um procedimento técnico, eficaz e imprescindível para minimizar a ocorrência de acidentes nas edificações. Seus processos essenciais estão pautados na análise das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e de seus sistemas e subsistemas construtivos.
De acordo com a norma NBR 16747, a inspeção predial “tem por objetivo constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico do comportamento em uso ao longo da vida útil, para que sejam mantidas as condições necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação”.
Desde 21 de maio de 2020, está em vigor a Norma Técnica ABNT NBR 16747, intitulada “Inspeção Predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento”, que detalha como devem ser feitos os relatórios de inspeção predial, tendo em vista que estes devem ser obrigatoriamente realizados por profissionais habilitados e devidamente registrados no CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de São Paulo ou CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo.
Entre as muitas responsabilidades dos síndicos, está a inspeção predial. Ela precisa ser feita com frequência, pois previne surpresas desagradáveis e auxilia na prevenção de problemas mais sérios para os condomínios.
Vários aspectos devem ser analisados durante essa inspeção e o síndico deve estar bem preparado para as solicitações que podem ser feitas pelos órgãos responsáveis após essa vistoria. É importante ficar de olho no que diz a Lei da Inspeção Predial e quais as exigências do local onde está o seu condomínio, afinal, a legislação varia de acordo com cada estado ou município brasileiro. Ela diminui o risco de acidentes prediais e contribui para um melhor direcionamento dos investimentos nos condomínios e para as adequações do plano de manutenção.
A inspeção predial se propõe a avaliar o desempenho da edificação levando em conta a segurança (englobando tanto a segurança estrutural, contra incêndio e também os quesitos de segurança no uso e na operação), a habitabilidade (considerando os fatores de estanqueidade, saúde, qualidade do ar, higiene, funcionalidade e acessibilidade) e a sustentabilidade (relacionada principalmente à durabilidade e à manutenibilidade).
A nova norma ABNT deixa claro que a inspeção predial é como um “exame clínico geral”, que avalia as condições globais da edificação, feito de forma sensorial pelo profissional capacitado, ou seja, usando seus sentidos de visão, tato, audição e assim por diante.
Pode ser necessário, no entanto, realizar inspeções específicas e mais aprofundadas caso, nessa inspeção “geral”, sejam detectadas falhas ou anomalias que necessitem de investigação.
O crescente avanço da tecnologia também é presente para aparelhos e equipamentos que se utilizam para uma boa vistoria técnica. Hoje contamos com os drones, que permitem a realização de inspeções técnicas no campo da engenharia civil.
Na maioria das vezes a atuação do drone exerce atividade complementar para a elaboração de um laudo de fachadas, que é um “braço” técnico para investigações que em situações normais não seriam inspecionadas. Como, por exemplo, identificar fissuras em beiral de janelas, falta de vedações nos caixilhos, telhas quebradas. Porém, existem casos em que os drones exercem atividade principal, como é o caso de um mapeamento de fachada realizado sem o teste de percussão.
Atualmente também contamos com o auxílio de câmeras térmicas na identificação de umidades e infiltrações ocultas, que não podem ser perceptíveis através de revestimentos.
Se os revestimentos não forem aplicados corretamente, poderá ocorrer falhas na aderência, sendo necessário ensaios específicos para produção de um laudo definitivo.
É importante ressaltarmos que a inspeção predial é um diagnóstico das patologias visíveis e não visíveis do condomínio e não visa apenas a entrega de um laudo técnico, mas sim um laudo onde o síndico pode entender a saúde do seu condomínio, elaborando um plano de ações, medidas corretivas e manutenções preventivas.
Priscila Frizo Mendes
Engenheira Civil, pós graduada em Engenharia de Avaliações de Imóveis; membro ativo do Conselho de Engenharia do Estado de São Paulo (CREA-SP); membro ativo como Perito Judicial no Ministério Público no Estado de São Paulo; membro ativo como Assistente de Perito no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Possui experiência há mais de 20 anos na Engenharia, sendo 10 anos atuando com Laudos e Perícias.
Mais informações: priscila.frizo@lionsengenharia.com.br
Matéria publicada na edição – 274 – jan/2022 da Revista Direcional Condomínios
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