A fachada é o cartão de visitas de um prédio e pode valorizar o patrimônio, dependendo das suas condições. O retrofit é um recurso que ajuda a mantê-la em bom estado ou modernizá-la deve estar sempre entre as prioridades do síndico.
Liliana Vieira se especializou em técnicas para a manutenção e pintura da fachada de prédios.
Para falar sobre isso, entrevistamos Liliana Vieira Polido, Advogada e Diretora Operacional, com mais de 15 anos de experiência. Ela destacou sobre os deveres do síndico quanto a manutenção da fachada, os vários processos e deu dicas de como baratear os custos. Confira a entrevista:
Direcional Condomínios: O que é Retrofit?
Liliana Vieira: Retrofit é um termo com origem na língua inglesa que não possui tradução literal em português, mas que pode ser entendido com o significado amplo de “modernizar o antigo”. É uma prática que surgiu na Europa em função da existência de muitas construções históricas e antigas, que não podiam ser derrubadas e nem passar por reformas profundas em suas estruturas básicas, mas que precisavam de intervenções para a sua preservação.
Na Construção Civil, o termo Retrofit é frequentemente utilizado para definir o processo de revitalização e modernização das fachadas de edificações antigas ou em mau estado de conservação, que envolvem uma série de ações com o objetivo de modernizar e adaptar as instalações, preservando, porém, em muitos casos, as suas características originais. Representa uma opção viável para a realização de mudanças em imóveis, deixando-os atualizados e com ar de contemporaneidade, sem perder a sua história.
Direcional Condomínios: Quais os tipos de restauração de fachadas são mais usados no mercado?
Liliana Vieira: Existem diversos tipos de retrofits em edifícios, tais como atualização ou implementação de sistemas de segurança e de telefonia, reformas de portarias e de hall de elevadores, implantação de sistemas de ar-condicionado, modernização do sistema de iluminação, mudança de layout nos andares, entre vários outros.
Especificamente em relação à fachada do edifício, a questão é ainda mais ampla pois retrofit de fachada é toda e qualquer modificação ou adição de sistema que vise a implantação de mudanças estéticas e/ ou estruturais, substituição de materiais antigos por materiais tecnicamente mais avançados, bem como identificar e inserir novas condições ambientais visando o bem-estar aos moradores.
Dentre os tipos mais comuns destacamos: repintura da fachada, colocação de placas de ACM (do inglês Aluminium Composite Material), substituição de revestimentos antigos como pastilhas e cerâmicas já desgastadas, troca de vidros e de janelas velhas, adição de estruturas metálicas, introdução de sistema de iluminação na fachada, substituição de tinta por pastilhas ou cerâmicas modernas, substituição de tinta por aplicação de monocapa e até mesmo a introdução de jardins verticais em partes específicas da fachada.
Direcional Condomínios: A manutenção de monocapa é a mais barata? Tem um bom custo- benefício?
Liliana Vieira: A monocapa, ou capa única, é um tipo de argamassa de revestimento mineral para fachadas e tem por finalidade a proteção e a sua decoração, dando acabamento diferenciado com diversos tipos de textura ou até mesmo lisa como uma pintura convencional.
A monocapa, como produto final, é aplicada diretamente sobre a alvenaria, e, portanto, dispensa o método de multicamadas como o chapisco, emboço, reboco e revestimento final, reduzindo, assim, o tempo de execução da obra e a quantidade de material utilizado. Também permite regularizar, dar estanqueidade e acabamento à edificação.
Bem aplicada, defende-se que a manutenção da monocapa é mais simples em relação a outros sistemas construtivos, pois requer apenas a lavagem da superfície com aplicação de solução clorada a cada dois anos e a aplicação de produto com as características de repelir a água após a lavagem (hidrofugante) conforme periodicidade a ser avaliada pela localização do empreendimento, evitando, assim, o acúmulo de sujeiras em sua superfície.
Por ser uma camada única, a restauração da monocapa também é mais simples, requerendo apenas a reaplicação localizada do produto nas áreas comprometidas por conta de fissuras, trincas ou desplacamento.
Direcional Condomínios: Qual a durabilidade da manutenção da Monocapa?
Liliana Vieira: Não há uma definição específica em relação à durabilidade do próprio revestimento de monocapa.
Os prazos de manutenção podem variar de acordo com a localização e a exposição das fachadas, além de vários outros fatores. Exemplos:
1) proximidade com estradas e vias de muito movimento acumulam mais poluição.
2) a periodicidade pode variar em áreas mais úmidas e quentes, como em cidades litorâneas.
Por conta disso, as manutenções devem ser feitas de forma periódica, levando em consideração o prazo máximo de cinco anos, ou tempo menor dependendo do real estado de desgaste da fachada e acúmulo de sujidades.
Direcional Condomínios: Quais formas de economizar na hora de fazer a manutenção da fachada?
Liliana Vieira: A melhor forma de economizar na manutenção da fachada é executá-la assim que as patologias se tornem visíveis ou de forma periódica e preventiva, respeitando-se os manuais de manutenção entregues pelas construtoras.
O síndico deve definir o escopo de trabalho realmente necessário para a edificação naquele momento, e após essa etapa, buscar a empresa que tenha o melhor custo x benefício e que reúna o binômio: Qualidade e Credibilidade.
Um aspecto prático que pode gerar economia para o condomínio é a compra de materiais direto da fábrica, bem como fazer a compra dos insumos necessários em escala, pois assim pode-se negociar melhores descontos.
Direcional Condomínios: Quais os erros mais comuns dos síndicos na hora de reformar a fachada?
Liliana Vieira: Pode-se considerar que um dos erros mais comuns dos síndicos é exatamente não realizar as manutenções periódicas, ou de executar os reparos no menor tempo possível a partir da constatação de patologias.
Como eu mencionei anteriormente, mesmo havendo um prazo legal de cinco anos para efetuar a manutenção, o síndico deve estar atento ao real estado da fachada e efetuar as intervenções necessárias de imediato.
Síndicos, se me permitem um conselho: Não deixem a fachada chegar a um estado que seja difícil ou quase impossível de retorná-la ao seu estado original.
Outro ponto importante é sempre contratar empresas especializadas, com credibilidade no mercado e com excelência comprovada na execução de seus serviços.
Direcional Condomínios: Às vezes só uma limpeza com o cloro já é suficiente para mudar o ambiente ou é sempre bom dar uma reforçada em outros pontos?
Liliana Vieira: Em se tratando de fachada com revestimento em monocapa, a limpeza com cloro ou solução clorada, dependendo do estado em que se encontrar, e posterior hidrojateamento, já é uma ação que certamente vai gerar resultados bem satisfatórios.
Mas, além da limpeza com o cloro, é necessário também efetuar a hidrofugação da fachada, ou seja, aplicar o produto específico para repelir a água e possibilitar a proteção contra o acúmulo de sujeiras, manchas, fungos e bactérias.
Nos demais tipos de substratos, como alvenaria, pastilhas, cerâmicas, texturas, tintas e outros, o importante é seguir todos os procedimentos recomendados para a manutenção de cada um deles, sem subtrair nenhum, pois é o conjunto de todos as intervenções que geram o resultado esperado.
Direcional Condomínios: Quais as etapas que devem ser seguidas para reformar a fachada?
Liliana Vieira: Em palavras simples, após identificar a real necessidade de reformar a fachada de seu condomínio, o síndico deve seguir as principais recomendações abaixo relacionadas:
Constituir a Comissão de Reforma da Fachada ou Comitê de Pintura da Edificação, para definir em conjunto com os integrantes do grupo, todo o passo a passo, que vai desde a definição do escopo do trabalho, elaboração do Memorial Descritivo dos Serviços a serem contratados, definição e preparação do Mapa de Cores, etc.
Realização de Assembleia Geral ou Ordinária para a aprovação dos serviços de manutenção predial, de acordo com as próprias regras do condomínio, e aprovação da verba a ser destinada para esse serviço, bem como a origem dos recursos necessários;
Após a aprovação em Assembleia, iniciar o processo de seleção e contratação de empresa especializada para executar o serviço.
Muitos síndicos optam por contratar uma consultoria de engenharia, para capitanear todo o processo de identificação da melhor empresa e dos melhores processos para executar o projeto de restauração da fachada.
O trabalho consiste em solicitar toda a documentação de constituição da empresa, regularidade de sua situação fisco-tributária e trabalhista, referências comerciais e de outros serviços similares já executados, constatação de inexistência de processos judiciais, visitas a obras em execução ou já executadas, visitas às dependências da empresa, acompanhamento técnico durante a execução de todas as etapas da obra etc.
Após vencidas essas etapas, define-se a melhor data de início da manutenção da fachada e mãos à obra.
Matéria publicada na edição – 274 – jan/2022 da Revista Direcional Condomínios
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