Uma das incumbências do síndico é zelar pela conservação e recuperação das áreas comuns do edifício, realizando os investimentos necessários a sua manutenção, conforme prevê o Artigo 1.348, Inciso V do Código Civil.
Na maioria dos casos, o condomínio pode se programar, ajustando prazos, custos e arrecadações para a realização de reparos e manutenções. Elevadores, caixas d’água, tubulações, registros, parte elétrica, sistemas de combate e prevenção de incêndio são exemplos de equipamentos e acessórios que demandam manutenção preventiva. Nestes casos, o síndico deve ficar atento aos prazos determinados através de normas ou contratos.
Além de prever possíveis acidentes e gastos ainda maiores com a realização futura de reparos, a manutenção preventiva é fundamental para que se garanta indenização contratada junto à seguradora sobre eventual dano, além da própria garantia da construtora e/ou dos fornecedores de equipamentos. Contudo, certas ocasiões são imprevisíveis, urgentes e inadiáveis e requerem manutenção de imediato, sem tempo para solicitação de orçamentos ou eventual autorização dos condôminos. Nestes casos, o síndico deverá agir prontamente a fim de solucionar a questão de maneira menos onerosa ao condomínio.
Por exemplo, em uma unidade autônoma que se encontra fechada e apresenta vazamento de água atingindo outro imóvel, torna-se às vezes impraticável ao síndico aguardar pelo condômino para tomar providências (como no caso de viagens). Isso certamente traria sérias consequências ao condomínio. Se houver necessidade de acessar a unidade, o síndico deverá fazê-lo acompanhado de duas testemunhas, procurando abrir a porta da maneira menos prejudicial possível (com um chaveiro, por exemplo), além de fotografar o local. Uma vez dentro do imóvel, o síndico deverá identificar o problema e solucioná-lo prontamente, evitando maiores danos ao condomínio. Depois, o custo deverá ser repassado ao condômino, caso a origem do problema esteja na unidade e não na área comum.
Outra recomendação importante ao síndico refere -se ao atendimento às Normas Regulamentadoras de Segurança e Saúde no Trabalho. Dentre elas, destacam-se: a NR 9, que torna obrigatória a implantação do Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA) e visa à preservação da saúde e da integridade dos trabalhadores, apontando a existência ou não de riscos ambientais; a NR 6, definindo o uso de EPIs (Equipamentos de Proteção Individual); e a NR 11, que trata das normas de segurança para operação de elevadores, regulamentando, dentre outras particularidades, os poços e nivelamento da cabina. É importante ainda ressaltar a necessidade de se observar os prazos e renovações das NR’s para que o condomínio esteja sempre em dia com suas obrigações.
Por fim, o síndico deverá verificar se as edificações encontram-se de acordo com as Normas Técnicas da ABNT e a legislação federal, estadual e municipal. Toda e qualquer omissão do síndico que deixe de agir nestes casos, poderá torná-lo diretamente responsável pela solução do problema, arcando com eventuais multas e perda de garantia.
Paulo Caldas Paes e Alessandra Chinelli Ignatovitch Paes são advogados da Ig & Paes Advogados. Paulo Paes edita a página Expresso Imobiliário no Facebook.
Mais informações: www.igpaesadvogados.adv.br; paulo@igpaesadvogados.adv.br; aleignatovitch@uol.com.br.
Matéria publicada na edição – 184 de out/2013 da Revista Direcional Condomínios
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