Com ampla experiência em construção e reforma das edificações, o engenheiro civil Roberto Boscarriol Jr., colaborador da Direcional Condomínios, desenvolveu uma espécie de guia aos síndicos sobre como empregar mão de obra e realizar a gestão dos contratos. Confira:
I Mão de obra: equipe própria ou terceirizada?
O engenheiro Roberto Boscarriol Jr. observa que, “hoje, mais do que nunca, é necessário economizar, mas devemos evitar as aquisições ‘mais baratas’”. Ou seja, evitar a armadilha de contratar “pseudo-profissionais” e aquele tipo de conserto que ele define como “provisório-definitivo”.
“Após um levantamento preciso do problema de reparo ou manutenção, e de um bom detalhamento das intervenções, chega-se a uma estimativa de gasto. Mas aí vem uma pergunta muito recorrente entre os síndicos”, observa o especialista: “Devo fazer com pessoal próprio ou terceirizar a manutenção?”.
Parâmetros para definição da mão de obra
Roberto lembra que “dificilmente uma empresa dispõe de pessoal para todos os serviços, especialmente um edifício”. Nesse sentido, para que os síndicos tomem algumas decisões sobre quem e como contratar profissionais para os serviços e obras necessários, é preciso repassar antes (e responder) às seguintes perguntas:
- Foram levantados todos os problemas?
- Quais os custos dos mesmos?
- Vamos investir em almoxarifado e oficina?
- A pessoa que avaliará e fiscalizará os serviços tem condições profissionais para tanto?
- No caso de terceiros, foi feito um processo de avaliação das empresas?
- O fornecedor tem condições de propor uma concorrência do produto ou serviço, com croqui, memorial e as condições necessárias para uma proposta que atenda aos requisitos da manutenção?
- Quais suas responsabilidades?
- O que está englobado e de quem serão as tarefas de: liberar os serviços (pagamentos)? Acompanhar os prazos? Observar as implicações legais e fiscais, além da segurança física dos funcionários e terceiros?
Isso dá uma amostra, segundo o engenheiro, de como “o trabalho, se levado a sério, é bastante complexo e necessita, no mínimo, de atenção na sua implantação”. O síndico não pode, ressalta Roberto Boscarriol, contratar “um quebra-galho, o que geraria mais custos, desperdícios, retrabalho e lixo desnecessário, além do custo indireto (de quem olha sob a ótica da manutenção)”.
Parâmetros para contratação de uma terceirizada
Caso opte pela terceirização, esta “deve ser encarada com profissionalismo, pois, se não bem resolvida, ela poderá contribuir para o aumento dos custos e problemas”.
Desta maneira, Roberto Boscarriol Jr. recomenda aos síndicos observarem os seguintes aspectos na hora de contratar o prestador:
- Ficha cadastral dos proponentes com seu perfil e capacidade técnica comprovada para os serviços propostos (nem empresas muito maiores nem muito menores que a necessidade);
- O critério de aprovação do vencedor nunca deverá ser o de menor preço somente;
- Assinar o contrato formalizado; evitar iniciar os trabalhos somente com a proposta feita pela empresa;
- Acompanhar os serviços para verificar se as cláusulas do contrato estão sendo observadas, dirimir dúvidas, resolver interferências humanas e físicas e receber os serviços ao seu término. Realizar pagamento por medições e na conclusão dos trabalhos;
- Se a aquisição de material ficar em nome do condomínio, só aceitar por compra feita diretamente pelo condomínio.
II Modelo de contrato
A execução de um contrato deve ser sempre acompanhada por profissionais especializados em três áreas, defende o engenheiro Roberto Boscarriol Jr.: a técnica, jurídica e financeira.
“Um advogado faz um contrato muito bem feito em termos de cláusulas, mas ele precisa de parâmetros para as especificações técnicas. Existem ainda problemas de segurança relacionados aos serviços, tanto para o trabalhador quanto o condômino e o transeunte. Devem ser cumpridas normas do Ministério do Trabalho, da Prefeitura etc. O síndico não tem condições de absorver tudo isso, ele precisa que os três perfis de profissionais estejam envolvidos”, resume o engenheiro.
Modelo de contrato: itens propostos
Itens do contrato | Profissionais envolvidos |
| Qualificação da empresa: nome, endereço, CNPJ | Jurídico |
| Objetivos do contrato: definição das finalidades e Relação dos trabalhos. | Técnico |
| Identificação dos responsáveis: nomes e cargos dos responsáveis pelos serviços que assinam o contrato | Jurídico |
| Serviços (descrição):– Divisão dos trabalhos (etapas) e prazos (por etapa e finalização)- Planilha de trabalhos/conclusão e listagem das providências correlatas- Procedimentos em caso de correções: quem chamar (pessoa, setor, departamento), meio de comunicação (telefone, e-Mail etc.), prazo de atendimento (mínimo e máximo), penalidades pelo não atendimento (descrever) | Técnico / FinanceiroTécnico Técnico / Jurídico |
| Obrigações da contratada:– Responsabilidades: técnica, civil/criminal (NBR-18), financeira- Documentação: contábeis e legais- Fornecimento: materiais, ferramentas/equipamentos- Fornecimento de resultados e dados técnicos, equipes de serviço | Técnico / Jurídico / FinanceiroJurídicoTécnico / FinanceiroTécnico |
| Obrigações da contratante:– Fornecimento (se for o caso) de serventes, ferramentas, equipamentos, transporte interno externo, canteiro de obras, depósito, vestiários, vigia, força e água etc. – Responsabilidades financeiras – Responsabilidades civis | Técnico / Financeiro Financeiro Jurídico |
| Custos do contrato:– Valor do contrato, etapas do contrato (sistema), serviços extras (quais, cobranças e aprovação)- Caução (retenção e liberação), reajustes (índice e prazo)- Medições: critérios e prazos.- Multas: cobranças e causas | Técnico / Jurídico / FinanceiroTécnicoTécnico / / FinanceiroJurídico |
| Fiscalização:– Responsáveis, documentação, critérios e normas- Paralisação dos serviços: caracterização, prazo e motivo | TécnicoTécnico / Jurídico |
| Foro-Indicação do mesmo em caso de demanda judicial | Jurídico |
| Disposições Gerais: assuntos específicos do contrato, datas (multas, prazos e reajustes) | Técnico / Jurídico / Financeiro |
Fonte: Eng. Roberto Boscarriol Jr.
São Paulo, 4 de abril de 2014.
