As infiltrações são uma das principais fontes de dor de cabeça aos condomínios. Suas manchas costumam mostrar só o lugar onde elas terminam, raramente onde começam. Elas revelam também falhas na manutenção preventiva, que se bem feita, pode esticar a vida útil da impermeabilização.
Os sistemas de impermeabilização não duram para sempre, têm vida útil que pode chegar a 25 ou 30 anos. Terminado esse ciclo de vida, fica difícil evitar as obras de reposição, mas com uma manutenção adequada, é possível impedir o surgimento precoce das infiltrações, afirma o engenheiro Jerônimo Cabral P. Fagundes Neto, pós-graduado em perícias e avaliações de edificações e mestre pelo Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT). Atualmente, Jerônimo participa de comissão da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que elabora nova norma de manutenção de edifícios.
Debaixo de praticamente todo revestimento (pastilha, ladrilho, azulejo, pedra etc.), existe um material impermeabilizante. Ele está presente em beirais, fachadas, coberturas, colunas, jardineiras, ralos, grelhas, jardins, piscinas, marquises, paredes, soleira da porta, degraus, além das superfícies térreas e do subsolo. A manta asfáltica é o sistema de impermeabilização mais comum e, nas fissuras das colunas, geralmente aplica-se o gel acrílico. Se bem instalada durante a construção do empreendimento, a manta asfáltica simples, de três a quatro milímetros de espessura, dura de cinco a sete anos. Quanto mais espessa, melhor. A manta dupla, de oito milímetros, dura 25 anos. Entretanto, algumas medidas de prevenção podem prolongar a durabilidade dos sistemas, conforme será exposto a seguir.
PARA COMBATER AS INFILTRAÇÕES
Piscina – Com o objetivo de prevenir infiltrações, o ideal é rejuntar o revestimento todo ano, impedindo que a água penetre e alcance a manta asfáltica. Já as grelhas devem ser limpas mensalmente, de forma a evitar o entupimento pelo acúmulo de sujeira;
Superfícies das áreas comuns – Também aqui é importante refazer todo ano o rejunte das pedras ou cerâmicas;
Jardineiras – Raízes de plantas podem danificar a manta. Mas existe um tipo especial, antirraiz, com um aditivo que deixa o material mais protegido. Mesmo assim, é preciso cuidado com a vegetação escolhida, pois a árvore pode crescer muito, ficar pesada e danificar a manta. Outro cuidado é manter sempre limpo o sistema de drenagem da jardineira;
Coberturas – “Esquecida”, a cobertura do prédio pode se tornar grande fonte de problema com o acúmulo de papéis, folhas, sujeiras de pássaros etc. O lixo entope as grelhas, obstruindo a passagem da água e provocando infiltração. Portanto, a limpeza no local tem que acontecer todo mês. Se houver muita árvore por perto, a verificação precisa ser mais frequente. O entupimento da laje de um prédio pode causar inundação até na Casa de Máquinas do elevador;
Antenas – Alguns condomínios costumam instalar antenas parabólicas na cobertura, inclusive na tampa da caixa d´água. Ao fixar a antena com parafuso ou outro material perfurante, é comum que se provoquem furos na manta. O engenheiro Jerônimo Cabral sugere instalar a antena sempre sobre uma base de concreto, sem materiais perfurantes;
Marquise – A marquise também exige muitos cuidados. Às vezes, aparecem trincas nas junções desta laje com a viga, até por um defeito de construção. Marquises precisam ser mantidas sempre limpas. Se houver vegetação por perto ou que apareça na própria laje, é provável que ocorra o entupimento dos ralos. Isso pode acelerar a degradação da manta e até causar problemas na estrutura do prédio;
Paredes – A manta que vem do piso deve subir no mínimo 40 centímetros pela parede. Costuma haver problemas nas emendas deste material. É preciso corrigir logo. Senão, o problema tende a se agravar;
Beirais – A dica aqui é verificar se a laje suspensa está com o caimento para o ralo. Do contrário, vai aparecer infiltração;
Ralos – Neste caso, o item a ser inspecionado é a proteção mecânica. Se houver formação de poças de água, torna-se necessário quebrar e refazer o piso. Segundo o engenheiro Jerônimo Cabral, não adianta construir outro ralo porque a água vai infiltrar por fora desse novo equipamento.
De um modo geral, todo revestimento exige algum tipo de monitoramento, em qualquer parte do edifício. O rejunte precisa estar sempre em ordem. Quando aparecem sinais de desgaste – por exemplo, rachaduras e ressecamento – o melhor é refazer logo as juntas. “Não se economiza na impermeabilização. Se gasta uma fortuna construindo e depois vai economizar na manta? Vale a pena? A conta vem a galope”, destaca o engenheiro. Segundo ele, uma das alternativas mais recentes apresentadas pelo mercado é utilizar o piso elevado sobre uma estrutura metálica, com a impermeabilização abaixo. Para fazer a manutenção, basta tirar as placas (seja de pedra ou outro material). Não tem rejuntamento. A manutenção torna-se muito mais fácil. Fica mais caro, mas, no longo prazo, é mais econômico, avalia Jerônimo Cabral.
PREVENIR CUSTA MENOS
A durabilidade de um sistema de impermeabilização depende basicamente da manutenção. “Ela é fundamental para preservar a garantia (da empresa fornecedora do material) e aumentar o tempo de funcionalidade de um sistema”, diz a engenheira Rejane Saute Berezovsky, consultora em perícias e integrante da Câmara de Inspeção Predial do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).
Rejane explica que em um prédio são aplicados vários materiais de impermeabilização, cada um com um uso específico. Os mais utilizados são as membranas flexíveis moldadas “in loco” (emulsões asfálticas, soluções asfálticas, emulsões acrílicas, asfalto oxidado, elastômeros em solução e outros); as mantas flexíveis pré-fabricadas (manta asfáltica, elastomérica, polimérica etc.); a resina polimérica; o gel acrílico; e as membranas rígidas moldadas “in loco” (argamassa rígida, cristalização, entre outros). O cimento polimérico, por exemplo, é um material mais rígido que a manta asfáltica, por causa da densidade. Torna-se assim mais utilizado em reservatórios de água, em juntas, cortinas (paredes em contato com a terra), esclarece a engenheira. Ele pode ser aplicado também nas piscinas, embora a manta asfáltica seja mais comum.
PONTOS VULNERÁVEIS
Todos esses materiais têm garantia de fábrica de cinco anos, como determina o Código Civil. Mas a durabilidade pode ser maior ou menor, dependendo das condições de uso e da manutenção. Rejane diz que os vícios de procedimentos nos condomínios que mais afetam a impermeabilização são as perfurações para a instalação de brinquedos, antenas e gradis; a falta de manutenção no revestimento; escolha inadequada do sistema; falha no caimento dos pisos em direção aos ralos; e a não aplicação de manta com tela galvanizada no rodapé, entre outros.
Portanto, os locais onde mais surgem infiltrações acabam sendo a superfície do jardim ou da piscina para o subsolo, transparecendo a partir do teto da garagem, dos pilares e das paredes; e as coberturas. Outra causa bastante comum de infiltração é o rompimento da impermeabilização das juntas de dilatação e das cortinas de concreto (paredes em contato com a terra).
Os especialistas reiteram que a infiltração dificilmente começa onde aparecem os seus sinais. Por isso, é fundamental descobrir onde tudo se inicia, de onde vem essa água – que pode ser de origem pluvial, da tubulação, da piscina ou até aquela usada na limpeza. Periodicamente, o condomínio pode verificar ainda se o revestimento (piso, cerâmica, etc.) está bem rejuntado. Se não estiver, antes de fazer o reparo é importante observar a extensão dos danos causados pela argamassa defeituosa. Até os materiais usados na limpeza podem determinar o tempo de vida de uma impermeabilização. Produtos agressivos, com o ácido, são vetados. “A impermeabilização é como uma pele, e ninguém limpa a pele com ácido”, compara Rejane.
EXECUÇÃO DOS TRABALHOS
Os reparos devem ocorrer sempre fora da época de chuvas e ser fiscalizados por um especialista em impermeabilização. A escolha dos materiais precisa ser criteriosa, de acordo com a estrutura e o uso do local. O condomínio deve exigir sempre a apresentação da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) pelo profissional, a aplicação de produtos regulamentados e a garantia prevista pelo Código Civil. Já a periodicidade da manutenção preventiva varia de um a dois anos, de acordo com a agressividade do ar e do uso, além dos materiais empregados.
Mas, para um leigo, é difícil perceber a decadência do sistema se não houver sinais visíveis dos danos. Por isso, a atitude mais prudente de um síndico é contratar a inspeção de profissional habilitado, defende a engenheira. Em caso de dúvida, aconselha-se consultar o IBI (Instituto Brasileiro de Impermeabilização) ou a AEI (Associação das Empresas de Impermeabilização). Já a ABNT possui normas que tratam especificamente de impermeabilização: as NBR’s 9.574/2008 e 9.575/2010. (Reportagem Manuel Lume)
Matéria publicada na edição – 184 de out/2013 da Revista Direcional Condomínios
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