“Ser honesto e transparente é primordial para uma boa gestão”
Paulo Fontes, 54 anos, é sindico orgânico e executivo em multinacional
“Sindicatura significa compromisso. Eu assumi como síndico do condomínio Domínio Marajoara já faz 10 anos e ocupo esse posto com responsabilidade e ética. Sou executivo de Tecnologia da Informação (TI) em uma multinacional estadunidense, onde honestidade e ações corretas são parte da cultura da empresa. Aplico muito dessa vivência em minha gestão, tanto em aspectos financeiros quanto operacionais.
Ser honesto e transparente é primordial numa boa gestão, então eu controlo até mesmo o lançamento de R$ 0,50 da previsão orçamentária. Quando me tornei síndico, contratei um serviço mensal de auditoria, e o auditor participa da assembleia de prestação de contas todos os anos. Honestidade gera confiança, por isso minha relação com os seis conselheiros fiscais é produtiva e harmoniosa – eles confiam em mim e todos queremos o melhor para o condomínio.
O Condomínio Marajoara é um condomínio-clube no Jardim Marajoara, na zona sul, mas brinco que é uma cidade devido ao tamanho, faturamento e demanda. Para se ter uma noção, o empreendimento ocupa 66 mil m² e um terço dessa área é de vegetação nativa. Nas sete torres altas habitam quase 600 famílias. Algumas também possuem imóveis em outros condomínios da região e comentam com os respectivos síndicos sobre a nossa administração. Esses gestores nos procuram para trocas de experiências, o que tem se tornado uma prática constante e saudável.
Quando assumi o cargo, eu já administrava um prédio pequeno na praia; outra realidade. Tive receio por ser um condomínio gigantesco e com problemas financeiros, mas me incomodava ver que oportunidades de melhorar a situação eram mal exploradas. Creio que isso me motivou a abraçar tamanha responsabilidade. Busquei me capacitar, fiz dois cursos de síndico profissional e um de Direito Condominial.
No início não foi fácil, eu me reunia todos as noites com o conselho fiscal para buscarmos soluções porque o dinheiro em caixa dava para menos de três meses. Nas ações, revimos contratos e substituímos algumas prestadoras de serviço. Só a troca da administradora por outra, inclusive muito bem referendada no mercado, nos gerou uma economia mensal de R$ 45 mil.
Na limpeza, havia 36 funcionários e o condomínio vivia sujo. Com o perdão do trocadilho, limpei a área! Passamos a ter 24 funcionários orgânicos nessa função e está tudo limpo. E a partir dessa alteração, ainda consegui criar cinco postos de fiscais de área, o que é vital quando se tem uma população infantojuvenil que representa 35% dos moradores. Esses profissionais, com muito tato, ajudam a cuidar para que não haja degradação dos brinquedos, do gramado e nem riscos aos bichinhos da mata, como alguém alimentar os saguis com comida inapropriada.
Logo no começo, interferi também na questão da segurança, pois a mesma empresa que cuidava dessa parte fazia o monitoramento das imagens, sendo que o correto é ter empresas distintas. Ainda na segurança, conseguimos um upgrade para 200 câmeras e depois para 400. Depois, ainda investiríamos na reforma da central de monitoramento, isolando os servidores em uma sala climatizada, como tem de ser para preservação dos equipamentos.
Sou apaixonado por TI, mas também tenho grande apreço pela administração condominial, por suas demandas de ordem prática, comportamental e psicológica. Sempre fui muito focado, eu era um garoto nerd, voltado aos estudos. Trouxe esse lado focado para a gestão. Dessa maneira, e com participação do conselho, o condomínio foi se capitalizando e chegou a quase R$ 6 milhões em caixa, então deixamos de cobrar fundo de reserva por cinco anos e ainda assim fizemos melhorias.
Melhorias são necessárias porque, em média, com dez anos, algumas áreas do condomínio ficam feias e obsoletas. Revitalização tem a ver com atualizar o valor imobiliário para que o proprietário continue tendo liquidez no seu investimento. Já revitalizamos o espaço cultural, o cinema, a academia, a garage band e as churrasqueiras, tudo às expensas do condomínio. Só houve rateio de 50% do custo da pintura das fachadas e da construção da quadra de beach tennis.
Até agora a minha ação mais ousada foi alterar a Convenção Condominial. Foram cerca de oito meses para modificar 63 itens, num trabalho de corpo a corpo para convencer as unidades a votarem em cada item. Convenções são ‘cópia e cola’ de um material que não condiz muito com a realidade dos condomínios. A revisão foi necessária para não ficarmos engessados. E pude criar dentro da convenção a Ficha Limpa, um requisito de antecedentes criminais, entre outros, para postulantes ao cargo de síndico e conselheiro.
Pela dimensão do condomínio, institui comissões que me auxiliam na gestão, como a de ética e disciplina, que avalia se um ocorrido é passível de advertência ou multa e, neste caso, temos um fluxograma de multas de acordo com o grau de infração. A comissão faz a avaliação inicial, mas o parecer final é do síndico e conselho.
Eu trouxe aprendizados do mundo corporativo, como as apresentações com vários slides nas deliberações em assembleias, sempre de maneira clara para dirimir dúvidas e otimizar o tempo. Na verdade, administro o condomínio como se fosse uma empresa, que tem de gerar receita. Alguns colegas dizem que é para administrar aquilo que entra no condomínio e efetuar gastos dentro daquele giro de caixa. Não digo que estejam errados, mas eu acho que o condomínio tem de ter dinheiro. Assim você mantém uma taxa condominial razoável e dinheiro em caixa, que são fatores considerados por quem se interessa em comprar um apartamento.
Uma dica sobre o aspecto financeiro é rever a cada dois, três anos, os contratos de fornecedores. Se com os reajustes, estes valores estiverem além dos praticados pelo mercado, vale buscar uma negociação. Muitas vezes o fornecedor não quer perder o contrato e, comumente, ele possui margem de negociação. Eu ajo assim e o condomínio está sempre equiparado ao mercado”.
Paulo Fontes, em depoimento concedido a Isabel Ribeiro
Matéria publicada na edição 292 agosto/2023 da Revista Direcional Condomínios
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