Contratar profissional externo para cuidar do condomínio é uma boa alternativa desde que o síndico ouça os condôminos, busque uma convivência pacífica e tenha o suporte de um conselho bastante ativo. Segundo especialistas, é preciso mais que uma boa gestão dos custos e do patrimônio.
Funcionário aposentado da IBM e atuando como síndico local desde 1978, Nilton Savieto resolveu profissionalizar-se na área há mais de 20 anos. É um dos pioneiros no mercado em São Paulo e atende hoje a 12 condomínios: sete residenciais (um deles como síndico convencional, onde mora) e cinco comerciais. Mas Nilton costuma dizer que nem sempre cabe a um prédio contratar uma pessoa externa para cuidar de sua gestão. A situação mais contraindicada é quando um grupo de condôminos tenta impor um síndico profissional em oposição a algum proprietário disposto a exercer o cargo. Também não cabe em prédios pequenos, de baixo orçamento e complexidade, já que o síndico profissional implica em remuneração, ou seja, em uma despesa extra para o condomínio. Nesses casos, em vez de ajudar, o síndico profissional poderá se transformar em mais um ponto de conflito.
Afora esse cenário, porém, Nilton Savieto aposta que muitos condomínios sentem hoje a necessidade de contratar o síndico profissional, tendência que deverá crescer, com benefícios para a gestão. “O perfil mudou totalmente”, justifica, apontando que novas responsabilidades e serviços, ampliação das obrigações legais e tecnologia mais complexa exigem ampla disponibilidade de tempo, além de noção mínima do funcionamento de diferentes setores de um condomínio. E o síndico profissional deve estar exclusivamente dedicado aos condomínios, proporcionando maior atenção às necessidades dos moradores.
“Ele procura ainda a valorização patrimonial e a redução de custos com qualidade”, diz. Existem benefícios também na relação com o condômino, avalia Nilton. “As pessoas não querem se indispor com seu vizinho, porque o síndico fala muito ‘não’”, tarefa que acaba facilitada quando se trata de um profissional externo, acredita o especialista. Alguns pré-requisitos são indispensáveis para que a gestão de um síndico profissional dê certo.
Segundo Nilton Savieto, o primeiro é contar com um conselho consultivo ou fiscal atuante. “O conselho ajuda a gerenciar o prédio, as metas e contribui para a tomada de decisões. Ele traz a visão local.” Depois, é fundamental ter um zelador e uma administradora também ativos. Finalmente, é preciso aplicar o Código Civil, a Convenção e o Regulamento Interno de maneira igual a todos os condôminos.
A opinião é compartilhada por dois outros síndicos profissionais, ambos graduados em Administração e ex-funcionários do setor privado. Cristovão Luis Lopes aposentou-se como gerente bancário. Waldir Berger atuou como diretor de comunicações da Kodak e tem pós-graduação em Finanças e Comunicação. Eles abraçaram a carreira pela afinidade que sentiram com a natureza do trabalho condominial, ao começarem participando da vida de seus próprios condomínios. Luis Lopes é síndico profissional em seis residenciais, além de gerente predial do condomínio Residencial Ville Belle Epoque, no Alto de Pinheiros, zona Oeste de São Paulo. Na mesma região, Waldir Berger é síndico local do condomínio-clube onde mora, e profissional de dois outros residenciais e dois comerciais.
Waldir acrescenta que “a transparência é importantíssima para a boa relação com o condomínio”. “Quando somos convidados para dirigir um prédio, é porque ele não está 100%. Primeiro vamos apagar o fogo, depois organizar. Mas a troca de experiência com quem mora é muito importante para as decisões do síndico profissional.” Luis Lopes destaca, por sua vez, que encontrou um formato interessante para trabalhar: em cada condomínio, delega a um funcionário de confiança a tarefa de liderar os setores que considera vitais em um prédio: portaria, manutenção e limpeza. E mesmo realizando toda gestão financeira diária das entradas e saídas, repassa aos conselheiros a função de assinar os cheques para os pagamentos. “O conselho fiscal ou consultivo é a esfera que de fato estabelece as diretrizes”, afirma.
RITUAL SAGRADO
Participar mensalmente das reuniões com o conselho, convocar quantas assembleias anuais forem necessárias, visitar o local pelo menos duas vezes por semana, disponibilizar telefones e emails para a administração e os próprios condôminos, são posturas mínimas que os síndicos profissionais devem adotar, apontam os entrevistados. “Temos que comunicar passo a passo o que acontece, não deixar o condômino sem informação”, destaca Nilton Savieto.
Para que isso seja viável, eles recomendam aos profissionais restringir o número de condomínios em carteira, delimitar um perfil de empreendimento e uma região de trabalho. Por exemplo, Nilton Savieto observa que exclui os condomínios-clube de seu foco, porque esses demandam uma dedicação mínima de seis horas diárias, o que exigiria diminuir o número de empreendimentos atendidos.
ATRIBUTOS MÍNIMOS
A Profa e administradora Rosely Schwartz, com ampla experiência no mercado condominial, indica atributos mínimos que um profissional externo deve apresentar no exercício do cargo de síndico:
- • Estabelecer compromisso com o condomínio e a qualidade do serviço;
- • Demonstrar comprometimento com a Convenção, Regimento Interno e as normas fiscais e tributárias, entre outros;
- • Traçar objetivos com base nas expectativas da coletividade que administra;
- • Planejar o trabalho;
- • Apresentar os resultados conquistados a partir do demonstrativo de contas, além de criar outros instrumentos para comprovar as demais realizações;
- • Atuar como um elemento integrador da equipe, saber lidar com as pessoas.
Ou seja, “o síndico profissional tem que ter a visão de que foi contratato para viabilizar a gestão e conferir maior transparência a esse trabalho”, alerta Rosely Schwartz. Caso contrário, se ele não souber estabelecer uma relação de confiança e respeito, compartilhar responsabilidades, poderá se transformar em “um novo problema para o condomínio”.
O síndico Nilton Savieto acrescenta mais um atributo: o profissional deve ser “completamente isento”, “não pode ter um parceiro fixo, seja uma administradora ou uma empresa de engenharia”.
COMO CONTRATAR
As formas de contrato e de remuneração variam bastante no mercado.
Há de pessoas jurídicas, emitindo notas fiscais, a autônomos com R.A. Em geral, os contratos são estabelecidos por escrito, pelo tempo previsto em Convenção para a duração do mandato do síndico. Já a cobrança pode ser tanto pela quantidade de horas de dedicação estimada para o condomínio, quanto por um valor fixo ou pelo número de unidades.
Fotos: Rosali Figueiredo
Matéria publicada na edição – 192 de jul/2014 da Revista Direcional Condomínios
