Com melhor gestão da conta ordinária, síndicos ampliam a disponibilidade de caixa para investirem em manutenção, modernização e benfeitorias nos condomínios. Estratégia cessa desperdícios, gera novas economias, mais segurança e bem-estar aos moradores, além da valorização imobiliária.
Síndica Rosana Nicchio: Economia imediata de R$ 1 mil por mês com o fim de contratos sem utilidade ou carregados de vícios
Noventa dias depois de assumir a gestão de seu terceiro condomínio na zona Norte de São Paulo, a síndica profissional Rosana Nicchio já contabilizava a economia de cerca de R$ 1 mil em gastos ordinários mensais, somente com a organização, revisão e/ou rescisão de contratos de manutenção rotineira. Um deles previa cuidar de aparelhos de radiocomunicação que já não estão mais em uso. Também havia orçamento de reparo desnecessário de uma bomba com valor 100% acima da média de mercado, somado a um contrato de manutenção 30% mais caro que o atual parceiro está cobrando do condomínio.
Por outro lado, neste residencial de duas torres e 32 unidades, onde Rosana começou a atuar em maio deste ano, há pelo menos 80 pendências de manutenção que exigem solução rápida, segundo o resultado de uma vistoria geral das instalações contratada pela síndica, que agora pretende promover uma inspeção predial. Portanto, se vazou dinheiro de um lado, faltaram investimentos em outros, principalmente de manutenção preventiva e corretiva.
É preciso enxugar com foco na qualidade e eficácia para conseguir fazer os investimentos necessários, observa Rosana Nicchio, economista de formação. Ela traz uma experiência inicial nessa estratégia no Siena Tower, edifício onde mora e cujos investimentos vieram depois que controlou a inadimplência (sete das 24 unidades eram devedoras), baixou os custos e até o valor do rateio. Uma das principais medidas foi a implantação da portaria virtual, acompanhada do controle do consumo de energia (com a modernização dos elevadores e a instalação de lâmpadas LED nas áreas comuns) e água (consertando vazamentos nas áreas comuns e privativas). A economia viabilizou o retrofit da fachada da torre, da entrada do condomínio e do hall social. Hoje revitalizado, o Siena Tower registra uma rápida comercialização de seus imóveis.
Virando o jogo em outro condomínio
As mudanças no Siena Tower chamaram a atenção dos moradores de um prédio vizinho, de 20 apartamentos de alto padrão, que a elegeram síndica profissional da edificação em junho de 2019. Este condomínio apresentava problemas financeiros, duplicidade de contratos e falta de manutenção. A média dos gastos mensais era de R$ 52.671,00 contra uma arrecadação de R$ 47.424,00 (em maio de 2019), incluindo o Fundo de Reserva, utilizado para cobrir parte do buraco. Havia ainda um débito trabalhista de R$ 110.200,00.
“Num primeiro momento, para adequar as despesas ordinárias ao valor da cota condominial, fizemos uma avaliação dos contratos, propiciando a redução de custos; eliminamos pontos de vazamentos da água; e reduzimos as despesas com material de limpeza”, enumera. Mesmo assim, em função do dissídio dos funcionários, Rosana precisou reajustar a cota em 7%, além de instituir um rateio extra de R$ 200,00 ao mês para recompor o Fundo de Reserva e formar um caixa para serviços de manutenção, atingindo uma arrecadação de 57.408,00.
Em dois anos, o condomínio pôde contratar diversos serviços, como readequações elétricas, novo sistema de para-raios, adequações para obter o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), bem como reformas dos banheiros, do hall de serviços térreo e dos halls das garagens, da área de serviço no subsolo e dos depósitos. “Fizemos ainda a identificação dos registros da hidráulica, pintamos os halls de serviço em todos os pavimentos e portas corta-fogo para receber a sinalização da rota de fuga”, completa a síndica.
Atualmente este condomínio dispõe de um caixa equivalente a 2,5 arrecadações mensais (somando despesas ordinárias, fundo de obras e Fundo de Reserva) e contratou uma inspeção predial para orientar os próximos investimentos. Na parte estrutural, serão recuperadas colunas e promovida uma terceira etapa nas adequações elétricas. Na sequência, o desejo dos condôminos é modernizar a academia e o salão de festas.
A seguir, Rosana Nicchio, que foi reeleita por unanimidade para a sua segunda gestão no residencial, destaca algumas economias obtidas na revisão dos contratos (Leia o texto completo no site da Direcional Condomínios).
– Terceirização: Sua gestão herdou o passivo trabalhista de R$ 110.200,00, por isso, a síndica rescindiu o contrato e buscou nova empresa, com economia de R$ 1.203,00 por mês, “em um serviço com muito mais qualidade”;
– Bombas: O valor do contrato era baixo, no entanto, havia reparos sistemáticos de “queima” de bombas com custo de R$ 3.250,00 cada. Ao assumir, Rosana mudou o prestador e descobriu que a bomba que estava no conserto funcionava normalmente;
– Antena coletiva: O contrato era de R$ 160,00 mensais e foi cancelado, “pois os condôminos usam TV a cabo”;
– Portões: Os serviços eram executados sem a formalização de um contrato, com quebras frequentes, causadas pela obsolescência dos equipamentos. O condomínio investiu R$ 14.700,00 na troca de quatro motores dos portões das garagens e demais componentes, eliminando custos mensais extras de reparos em torno de R$ 400,00.
Dinheiro no lugar certo
A síndica Marília de Oliveira no espelho d’água com final de obra de impermeabilização, contratada em 2021 por um valor 40% menor que em 2016, quando os serviços não foram concluídos
A síndica Marília de Oliveira possui uma experiência semelhante no condomínio onde mora, o Quatro Estações Alto da Lapa, na zona Oeste de São Paulo. Ela assumira havia três meses a gestão do residencial quando eclodiu a pandemia do novo Coronavírus, em março de 2020. Na época, Marília se empenhava para regularizar a previsão orçamentária anual (não realizada pelo síndico anterior), pagar dívidas, revisar contratos e buscar recursos para recompor o caixa – os débitos acumulados equivaliam a uma arrecadação mensal. Sem previsão orçamentária, nem havia como cobrar os inadimplentes, lembra.
Empresária, Marília usou sua experiência de gestão para agilizar os processos, obter o aval dos condôminos e, ainda, aprovar um plano de investimentos para recuperar as amplas instalações do residencial de quatro torres e 352 apartamentos. Um ano e nove meses depois, o condomínio-clube exibe uma nova quadra poliesportiva construída sobre um campo abandonado; novo playground e estação de musculação para a terceira idade; a recuperação da quadra de tênis, das churrasqueiras e refeitório dos funcionários; novos para-raios, central de alarme de incêndio e espaço pet; minimercado; box de deliveries; revitalização da brinquedoteca, salão de jogos e de festas, além da saúde financeira.
Segundo Marília, já foram investidos pelo menos R$ 700 mil em serviços e obras, soma oriunda da cobrança dos inadimplentes, de parte do Fundo de Reserva (“que consegui salvar”) e de um rateio extra de R$ 300 mil. A dívida está sendo paga e já caiu pela metade. “Ouvi de um morador: ‘Não acredito, o condomínio está fazendo as coisas e tem dinheiro em caixa! Qual a mágica?’.” Não há mágica, destaca a síndica, mas “comprometimento com a gestão, a honestidade e a interlocução com os moradores”. Isso resulta também de muito trabalho, em uma dedicação quase exclusiva da síndica ao condomínio.
Para recompor as finanças, Marília afirma que realizou inicialmente um pente- fino sobre os gastos, principalmente os correntes, eliminando as gorduras e aqueles desnecessários, e revisou novos empenhos. Exemplos:
– Fez distrato do contrato da lavagem das coberturas dos terraços dos apartamentos do 1º andar, “o que nunca foi feito”;
– Abortou contrato de impermeabilização na cobertura por R$ 90 mil depois de descobrir que a origem de infiltrações tinha outra causa, cujos reparos custaram R$ 6 mil;
– Contratou por R$ 17 mil a impermeabilização e acabamento do espelho d’água do térreo, contra R$ 42 mil pagos em 2016 para serviços não concluídos;
– Cobrou gastos indevidos com a administradora anterior, no valor de R$ 220 mil. Em agosto passado já havia recebido R$ 130 mil.
Por fim, o contrato de terceirização em curso prevê uma cláusula de fidelidade (que está acabando), cujo percentual gerou um desembolso do condomínio nos últimos anos que daria para custear serviços de recuperação da fachada. “Foram sete anos de abandono”, emenda a gestora, descaso esse relacionado tanto à manutenção das torres quanto à parte administrativa e financeira. Segundo Marília, “é preciso parar de fazer experiência com o dinheiro do condômino”, já que há uma necessidade contínua de se investir na manutenção, como na fachada, próxima grande obra a ser contratada pela síndica, prevista para 2022.
À esq., situação do campo de futebol do condomínio na época em que Marília Oliveira assumiu a gestão. À dir., a quadra construída no local
Matéria publicada na edição – 271 – set/2021 da Revista Direcional Condomínios
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