Ante a expectativa de aprovar uma obra de impermeabilização em condomínio residencial ou comercial, pode ser que você já tenha escutado ‘pérolas’ do tipo: “Não podemos lutar contra a água, vamos conviver com ela”; “Não há sistema de impermeabilização eficiente para conter lençol freático”; “O subsolo não terá acesso ao público, somente os manobristas vão entrar lá”; e “Não vamos fazer porque não foi considerado em nosso orçamento”.
Essas frases se encontram no site do IBI (Instituto Brasileiro de Impermeabilização) citadas no rol de mitos e desculpas que podem minar uma obra. O mesmo instituto esclarece que: “A proteção das estruturas contra infiltrações de água é condição mínima e necessária a qualquer edificação, independentemente do pavimento em que a infiltração possa se manifestar”, e reforça que: “A utilização de sistemas impermeabilizantes tem como função principal proteger a edificação, permitindo um aumento da vida útil da construção, garantindo a salubridade dos ambientes e melhorando a qualidade de vida dos usuários”. Em síntese, impermeabilizações são medidas necessárias.
“A manta asfáltica, embora seja um material normatizado via NBR e bastante difundido, precisa de sua definição de usabilidade através de profissionais especialistas, da engenharia civil.”
Leonardo Dauerbach, engenheiro civil, L.Utida)
Deterioração e insalubridade eram as condições de uma parte da garagem do segundo subsolo do condomínio Portal de Barcelos, na Mooca, zona leste. A síndica profissional Andrezza Mandarano conta que o aspecto do subsolo depôs contra a venda de um apartamento e que o cheiro de bolor incomodava os condôminos. “Uma das empresas que vieram orçar a obra de impermeabilização até comentou que a infiltração estava comprometendo mais a saúde dos moradores do que a estrutura da edificação”, ilustra. Após uma verdadeira epopeia, o problema foi sanado e a garagem se encontra na ‘fase de cura’ que precede a pintura.
Andrezza Mandarano: epopeia até iniciarem as obras do condomínio
O Portal de Barcelos tem 24 anos, mas há mais de uma década começaram os sinais de infiltração, entre os quais presença de fluxo de água pelas paredes e piso, manchas escuras e odor de mofo. “Em março de 2023 contratamos um laudo de engenharia diagnóstica, que nos mostrou que a origem do fluxo de água se devia ao lençol freático elevado e má execução da cortina de contenção. Anos atrás, em outra gestão, foram colocados alguns drenos, mas adiantou somente por pouco tempo”, comenta Andrezza.
De posse do laudo, a síndica relata que teve uma enorme dificuldade em encontrar uma empresa de impermeabilização que oferecesse uma solução exequível e a preço justo. “Realizamos diversos orçamentos, com diferenças exorbitantes e abusivas, onde chegaram até a sugerir a colocação de um ‘super concreto’ com um gasto de 1 milhão de reais. Esse processo foi demorado, mas não desistimos de procurar uma solução para a garagem”, diz a síndica. “Por fim, encontramos uma empresa que nos mostrou casos muito parecidos com o do condomínio, um deles em um hospital de ponta, e outro, de um condomínio no bairro da Saúde, com a obra em andamento, que fui visitar. Essa visitação foi uma etapa muito importante para fecharmos o contrato”.
“A solução certa em impermeabilização garante a preservação das estruturas do condomínio, promovendo segurança e durabilidade do patrimônio.”
(Claudio Baquette, engenheiro, Estantec Impermeabilizações)
A solução escolhida para o condomínio da Mooca foi um sistema combinado, o qual envolveu recuperação da parte do concreto que se encontrava desagregado com a utilização de graute (tipo de concreto de alta resistência) e argamassa de recuperação estrutural, além do sistema de injeção de resina, colocação de drenos de captação de água, rebaixamento do poço de captação da drenagem, utilização de argamassa impermeabilizante semiflexível, argamassa de pega rápida e aditivos especiais para elevar a impermeabilização da argamassa. A execução da obra levou três meses e custou R$ 80.000,00.
Dessa experiência, Andrezza Mandarano compartilha algumas observações com quem lida com questão semelhante:
- não deixar o problema se agravar, fazer o quanto antes o tratamento da parede;
- contratar um laudo com uma empresa de engenharia diagnóstica para apresentar ao conselho e aos moradores;
- consultar várias empresas para ter parâmetros e comparar se determinada proposta não representa gastos exorbitantes e desnecessários para o condomínio.
Antes cheia de limo, a laje de prédio em Santos ganhou nova impermeabilização e proteção mecânica
“A evolução é inevitável; o aperfeiçoamento em impermeabilização deve ser contínuo. Prefira sempre manta dupla.”
(Fernando Luís Vieira, arquiteto, Edificare)
Os dias de degradação felizmente ficaram no passado, constata o engenheiro. O condomínio da cidade litorânea investiu na instalação de nova manta asfáltica, aderida por maçarico a gás. “Na parte da proteção mecânica, foi utilizada uma camada de isopor para melhorar as características térmicas da laje e minimizar o uso de ar-condicionado no andar abaixo”, acrescenta Bruno. Noutra frente, houve impermeabilização da caixa d’água, pois a estanqueidade da mesma fora comprometida, e troca de tubulações do barrilete.
O engenheiro Bruno Giachini Pinto acompanhou impermeabilização com manta aderida a maçarico em obra na baixada santista
Os reservatórios que abastecem os condomínios têm um sistema de impermeabilização diferenciado, com material polimérico e/ou elastomérico. “Ambos possuem característica impermeabilizante, mas o segundo resiste mais as movimentações estruturais do que o primeiro”, avalia Bruno. “A aplicação é a frio, o produto não tem forte odor, e possui grande resistência a água, sendo ideal para as caixas d’água inferiores e superiores da edificação”, completa o engenheiro.
Após o término da obra, antes de colocar a água de uso, é recomendável efetuar por duas vezes a lavagem do reservatório, assim como a limpeza e sanitização deve ser feita por empresa autorizada, conforme as legislações locais ou regulamentação dos respectivos Conselhos de Vigilância Sanitária – CVS. Essa informação consta no “Guia Orientativo Para o Desempenho dos Sistemas de Impermeabilização”, que pode ser baixado de graça em https://ibibrasil.org.br/, página do Instituto Brasileiro de Impermeabilização.
“Reservatórios de água potável abrigam água para consumo humano. Sua estrutura deve estar protegida com uma impermeabilização eficiente, promovendo um ambiente salubre.”
Matéria publicada na edição 298 mar/24 da Revista Direcional Condomínios
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