Investir na manutenção e procurar as causas do problema é o segredo para evitar problemas estruturais na edificação.
Nada pior do que um prédio com manutenção a desejar. Além de ruim para a imagem do edifício, certamente é um risco para a saúde da edificação. Um exemplo do que os descuidos com a manutenção predial podem causar são as estruturas aparentes que costumamos verem garagens, reservatórios de água e até mesmo em fachadas. Agentes agressivos, como cloro, umidade excessiva, maresia, gases, depósito de fuligens ácidas, atuam diretamente sobre a superfície do concreto, reduzindo seu pH. A redução do pH implica o ataque ácido às armaduras,dando origem à formação de óxido de ferro: há um aumento na dimensão da secção do aço, expulsando o cobrimento de concreto e deixando a armadura exposta.
Medidas paliativas são tomadas pelos síndicos para minimizar o problema. É comum o síndico contratar um pedreiro para remendar os pontos onde a estrutura está aparente, com uma massa forte, sem fazer o tratamento necessário. Mais comuns ainda são as instalações de calhas nos subsolos de garagem para esconder infiltrações, a verdadeira causados problemas estruturais.
O síndico Carlos Alberto Vidutto, do Condomínio Mansão Modigliani,estima que há cerca de 20 anos calhas escondiam problemas estruturais e evitavam goteiras nos carros estacionados no subsolo. Até que recentemente o condomínio resolveu acabar definitivamente com a situação. “Como o investimento é muito alto para impermeabilizar todo o térreo, estamos fazendo em etapas. Definimos prioridades e eliminamos primeiro os vazamentos de uma parte da laje da garagem. Acredito que 50% está resolvido, impermeabilizando o térreo, inclusive refazendo ralos que não tinham caída adequada, e recuperando as estruturas danificadas na laje da garagem. Para isso, chamamos uma empresa especialista em recuperação estrutural”, aponta. A obra foi grande e exigiu muita organização, incluindo a locação de uma garagem externa para 12 carros de condôminos. Mas os transtornos compensaram. O síndico comenta que o resultado foi excelente:“As calhas davam um mau aspecto à garagem e, além disso, precisavam de manutenção. Quando a chapa galvanizada apresentava corrosão, precisavaser substituída, para que não pingasse água nos carros.”Paulo Antonio Maluf é outro síndico que precisou se livrar das infiltrações para acabar com as ferragens expostas na garagem do seu condomínio, construído há cerca de 50 anos, no bairro de Higienópolis. “Tivemos no condomínio dois problemas sérios na laje da garagem. Existiam infiltrações em vários pontos ocasionadas pela falta de manutenção por longos anos e também por sobrecarga pelo excesso de terra colocado no jardim, que provocou a deformação da laje. Como medida imediata, fizemos a remoção de toda a terra.” Paulo lembra que foram retiradas 47 caçambas com capacidade de 5 m³, totalizando 235 m³ de terra. “Depois, fizemos a observação da deformação com aparelhos adequados e, para nossa sorte, a deformação reverteu.” A parte final foi recuperar as ferragens expostas.
Algumas foram substituídas, comenta o síndico, e receberam tratamento preventivo e a recomposição do concreto. Para a engenheira Miriana Pereira Marques, diretora do Instituto de Engenharia e especialista em avaliações e perícias, são muitos os edifícios com subsolos com infiltrações decorrentes de várias causas. “As infiltrações podem ocasionar trincas, rachaduras, fissuras, descolamento de revestimento e, por consequência, o descobrimento da armadura e o comprometimento estrutural.” Conforme a engenheira, as calhas, que de forma errada são feitas para minimizar o “pinga pinga” no piso e nos carros, ocultam as existentes criando uma falsa sensação de conforto. “Desta forma não se percebe a deterioração dos materiais construtivos gerando o comprometimento do desempenho da estrutura. O síndico deve procurar uma empresa especializada em patologia das edificações ou um profissional habilitado como forma de se certificar acerca do grau de urgência para os devidos reparos.” Miriana recomenda que os profissionais e empresas de engenharia contratados pelo condomínio sejam legalmente habilitados e também possuam registro no CRE A (Conselho Regional de Engenharia eArquitetura). Entregar a recuperação estrutural à profissional não habilitado é um sério risco, aponta. Segundo a especialista, a edificação pode entrar em colapso, até mesmo cair. “O síndico normalmente não é um profissional habilitado e não tem condições de saber se a estrutura está comprometida.
Assim, ele deve sempre procurar um profissional ou empresas habilitadas,quando surgirem anomalias nas edificações”, aconselha. Conforme o engenheiro Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, especialista em perícias prediais e membro do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape/SP), infiltrações ocasionam processos corrosivos na armadura. “É preciso fazer uma inspeção estrutural para determinar a causa do problema e então propor a solução. Ou seja, identificar o que originou a corrosão”, avalia. Durante uma perícia predial, o engenheiro tem condições de fazer um diagnóstico, detectando as origens dos problemas e seus efeitos. Os mais comuns são as trincas efissuras. “Do ponto de vista estrutural a fissura não é problemática, mas do ponto de vista da durabilidade da edificação sim, pois ela é um caminho aberto para que os agentes agressivos penetrem na estrutura. Eles atingem a ferragem e se instala o processo corrosivo. Infelizmente os condomínios não costumam fazer a manutenção no momento em que o problema está se instalando, quando os custos podem ser minimizados”, orienta.
Miriana, do Instituto de Engenharia, complementa que o ideal seria o síndico solicitar periodicamente uma vistoria para verificação do estado geral do condomínio, sanando assim eventuais danos que possam comprometer a estabilidade da edificação. “A manutenção é fundamental.”
Matéria publicada na edição 138 ago/09 da Revista Direcional Condomínios
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