Tipos de contratos, prazos e procedimentos mínimos: confira o que fazer
A manutenção periódica dos elevadores ajuda, e muito, a diminuir os custos quando houver a necessidade de modernização dos mesmos. Explica-se: enquanto a manutenção frequente garante a segurança e o pleno funcionamento do equipamento, a modernização, mais esporádica, visa adequá-lo ao aumento da demanda, à mudança do perfil de uso ou à introdução de novas leis e normas técnicas. Uma das mais recentes, por exemplo, a NBR 15.597, de setembro de 2008, recomenda disponibilizar luz de emergência na cabina, interfone ligado à portaria e à casa de máquinas, aviso sonoro informando o andar e um nivelamento preciso em cada chegada, entre outros. Torna-se inevitável, portanto, em algum momento, remodelar o sistema, só que uma manutenção inadequada pode antecipar ou encarecer o processo.
“De forma geral, a modernização aproveita de 30% a 40% da estrutura e peças anteriores, reduzindo bastante o seu custo”, afirma a síndica profissional Mary Lorena Gurevich, que comanda o edifício comercial Cetenco Plaza, situado na Avenida Paulista, em São Paulo, além de condomínios residenciais. No Cetenco Plaza, os oito elevadores estão passando por uma reestruturação completa, serviço previsto para 18 meses e orçado em R$ 4 milhões. “Tínhamos muitos problemas com a manutenção, havia carros que ficavam parados até 30 dias por falta de reposição de peças”, lembra Mary. Com a reforma, será implantado um sistema de chamada antecipada, em que os quadros de comando ficarão no hall, distribuindo os passageiros por cada um dos carros, conforme o andar solicitado.
Para assegurar uma manutenção adequada e idônea, o engenheiro mecânico e técnico em eletrônica Sérgio Rodrigues recomenda aos síndicos e administradores adotar alguns cuidados na hora de contratar o prestador de serviços, tanto nos termos acordados quanto na periodicidade e nos procedimentos mínimos a serem observados em cada componente (confira o quadro Checklist da Manutenção na página 21). Quanto aos contratos, existem, segundo ele, dois tipos mais usuais no mercado. Um deles prevê a cobertura de peças. O risco deste tipo de contrato, observa, é o uso dos componentes no limite, “até que sejam substituídos”. O engenheiro sugere a contratação de vistoria independente para uma avaliação anual dos serviços a serem executados sob esta modalidade de acordo. “Mas é um contrato mais confortável para o condomínio e que apresenta mais agilidade na troca de peças, sem ter que passar por aprovações de orçamento. Por outro lado, para a empresa é sempre bom manter o elevador em bom estado para evitar gastos altos de surpresa”, avalia.
Outro termo de serviço pode ser firmado sem a cobertura de peças. “Existe o risco de apresentação de orçamentos frequentes para substituir itens que ainda não estão ruins e que nem sempre são a causa das falhas. Recomenda-se que seja feita uma planilha com tudo que se gasta num ano, por elevador, e faça a comparação com o contrato com cobertura de peças”, orienta o engenheiro. Em suma, é preciso fazer uma “avaliação caso a caso”, ter cuidado ao contratar uma empresa e observar que “nem todas têm condições de realizar um trabalho de grande porte”. (R.F.)
Cheklist da Manutenção
O engenheiro mecânico Sérgio Rodrigues trabalha há 17 anos no segmento e relacionou os procedimentos mínimos de manutenção que uma empresa deve adotar. Confira abaixo.
QUADROS DE COMANDO
Devem ser avaliados mensalmente. Normalmente os itens a serem verificados são: estado dos contatos elétricos (não devem estar carbonizados nem sujos) e fixação da fiação (nunca deve ter emendas nos fios). Nos quadros mais novos os dispositivos eletrônicos permitem a identificação de falhas. Já os quadros com muitos reles apresentam mais possibilidades de falhas, enquanto os eletrônicos possuem uma incidência menor, porém são mais sensíveis às oscilações da rede elétrica.
BOTOEIRAS
São os itens que mais sofrem a interferência dos usuários. Neste caso a manutenção tem que fazer os testes em cada uma delas, verificar eventuais defeitos de operação e solicitar a troca. Normalmente os próprios moradores indicam os andares com problemas.
FIAÇÃO
Essencialmente nenhuma fiação deve conter emendas. Mas se por acaso for inevitável, devem ser feitas com uso de terminais e conectores adequados. A fiação também tem uma vida útil, mas normalmente é trocada apenas quando é a causa da paralisação do elevador.
MÁQUINAS DE TRAÇÃO
São componentes críticos, comprometem a segurança e o conforto. Do ponto de vista do usuário, as máquinas de tração ruins provocam vibrações e ruídos (ronco) na cabina e até nos andares superiores, o que pode ser indício de desgaste interno de rolamentos. Problemas no nivelamento também são naturalmente perceptíveis pelo usuário e, em alguns tipos de acionamento, provocados por desajustes no freio (que é parte da máquina). Quando o deslize ou desnivelamento é acentuado (mais de 20 cm), a empresa de manutenção deve ser acionada imediatamente e o elevador deve ficar inoperante até a solução.
Do ponto de vista técnico deve ser feita mensalmente a verificação da lubrificação e das proteções contra alta temperatura, da integridade dos cabos (sem trincas em excesso), das vibrações e do desgaste do freio e da polia.
PORTAS
São responsáveis por mais de 60% dos problemas. Elas devem ser ajustadas de forma que nenhum vão, após o fechamento, seja maior que 6 mm, visto da cabina ou do pavimento. A movimentação deve ser suave, sem ruídos excessivos e sem bater nos extremos. Quando a incidência de falhas é grande, recomenda-se a presença de um técnico durante um dia inteiro para fazer sua avaliação em cada andar.
LIMITADORES DE VELOCIDADE
Esses componentes são responsáveis pela parada de emergência da cabina, caso a velocidade de descida seja alta (evita a sua queda). Eles apresentam desgaste natural e periodicamente devem ser calibrados e testados (normalmente a cada 2 anos). Mensalmente faz-se a verificação da lubrificação e da ausência de ruídos anormais.
Matéria publicada na Edição 145 de abril de 2010 da Revista Direcional Condomínios.
Matéria publicada na edição 145 abr/10 da Revista Direcional Condomínios
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