Multas nas taxas condominiais

Com o novo Código Civil, de 2002, os síndicos e administradores perderam parte de seu poder de coibir os atrasos, pois as multas caíram de até 20% para somente 2%, independente do tempo em que a conta fique em aberto. Foi dada aos condomínios, no entanto, a possibilidade de definirem novos patamares em assembleia, desde que sob a deliberação de dois terços dos proprietários. No Edifício Athenas Garden, no bairro da Saúde, zona Sul de São Paulo, um dos seis administrados pela síndica profissional Mariza Carvalho Alves de Mello, as multas foram mantidas em 2%, mas a taxa de juros passou de um para também 2%. Segundo Mariza, isso foi definido há cerca de cinco anos, de maneira tranquila, e o condomínio não abre mão de cobrá-los. “Não abonamos de jeito nenhum”, conta Mariza, que há 13 anos trabalha na função.

Em eventuais imprevistos, com atrasos de no máximo dois dias, Mariza diz que é possível conversar e reverter, “mas se deixar de cobrar juros e multas, estaria punindo os demais condôminos”.

Os juros são aplicados a partir do 30º dia de atraso. Paralelamente, a administração adota procedimentos no sentido de acionar o condômino, com três tipos de correspondências, a primeira abordando o problema, a segunda reiterando e, a terceira, comunicando a ida a protesto. Este se tornou viável a partir da promulgação da Lei Estadual 13.160/2008. Segundo Mariza, somente então se recorre à ação judicial de cobrança. A síndica conta que já obteve uma sentença favorável em que o juiz determinou multa de 30%.

Segundo a advogada Carla Pires, do departamento jurídico de uma grande administradora, as empresas têm optado pela cobrança direta, sem fazer o protesto. Com cerca de 400 clientes em sua carteira, a empresa costuma aplicar os percentuais de juros e multa previstos no Código Civil, afirma Carla. A inadimplência, que se encontra em torno de 5% sobre os boletos emitidos, caracteriza-se após o 30º dia de atraso, quando começa a incidir juros a 1%.

RECURSO DISCIPLINAR

O advogado Walter Trebitz, membro do Comitê Jurídico da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) e da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/ SP (Ordem dos Advogados do Brasil), distrital Pinheiros, comenta que há dois grupos de multas aplicáveis aos condôminos: “a pecuniária (de obrigação), referente ao atraso pelo pagamento das quotas condominiais, e as disciplinares (de coação), que procuram obrigar os moradores no cumprimento das regras de convivência como a urbanidade, segurança e preservação do patrimônio”.

No prédio em que mora, a síndica Mariza conta que a penalização por quebra de regras acontece somente como último recurso. “O melhor continua sendo uma boa conversa ou dar advertência verbal e por escrito.” Em geral, isso tem resolvido, observa, lembrando que houve apenas uma aplicação de multa por problemas disciplinares neste período todo em que vem atuando como síndica.

O artigo 1.337 do Código Civil prevê a incidência de valores entre cinco vezes a taxa condominial até dez vezes (em caso de reincidência), contra moradores que não cumprem “reiteradamente com seus deveres”. Claro que, novamente, exige-se que a penalidade seja decidida em assembleia, por três quartos dos condôminos.

Para o advogado Walter Trebitz, as multas disciplinares funcionam no sentido de inibir infrações que acabam sendo muito comuns nos condomínios, notadamente em relação à lei do silêncio, criação e circulação de animais domésticos, utilização da vaga de estacionamento e circulação na garagem, alterações das fachadas, destinação de lixo e resíduos produzidos pelas reformas, além do uso dos elevadores para mudanças. O horário de transporte de cargas tem sido uma grande fonte de controvérsias e geradora de penalidades, assim como as fachadas, lembra o consultor jurídico.

“Condôminos desavisados alteram o padrão estético da edificação com envidraçamentos irregulares, instalação de cortinas e vasos, adornos que destoam do equilíbrio estético da fachada, o que também soma multas aplicadas aos infratores”, comenta.

Walter acredita que um dos assuntos campeões entre as reclamações e penalizações seja a garagem. Nesta implica, segundo ele, a forma de utilização, o número de vagas, o tamanho das mesmas e dos veículos, bem como a sua localização.

De qualquer maneira, os temas elencados acima representam o verdadeiro “carrochefe” das divergências condominiais, destaca Walter. “O condomínio é lugar de polêmica pela sua própria natureza”, acrescenta. Melhor seria mudar o quadro e evitar multas, ao “ler, reler e mostrar aos filhos e pessoas que moram no imóvel a convenção e o regulamento interno”, sugere o advogado. “O conhecimento das regras do condomínio inibe em 99,9% o risco de infrações e aquelas que acontecem são geralmente as ‘inevitáveis’”, observa, “em que de fato o infrator não pretendia transgredir, mas as circunstâncias o levaram à ocorrência”.

“Ninguém pode respeitar as regras com competência se não as conhece, saber apenas que temos limites não é suficiente para saber quais são”, finaliza.

ESCOPO LEGAL

Em seu livro “Condomínio, Conheça seus problemas” (Editora Eskalab, 2008), o advogado Daphnis Citi de Lauro relata que a Lei 11.232/2008 alterou alguns artigos do Código de Processo Civil, mudando, por exemplo, procedimentos de execução dos títulos judiciais, “unificando os processos e prevendo multa de 10%”. “Além de acelerar o andamento da cobrança de condomínio (aplica-se também às outras execuções de títulos judiciais), a alteração do Código de Processo Civil em questão visa ou procura evitar que o devedor tente ganhar tempo, sob pena de ter o seu débito acrescido de 10%”, observa em seu texto.

Já o Código Civil prevê as multas nos artigos 1.336 (relativo aos deveres do condômino) e 1.337, conforme expresso abaixo:

Artigo 1.336/Parágrafo 1º: “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”

Artigo 1.336/Parágrafo 2º: “O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos os incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.”

Artigo 1.337: “O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio, poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”