“A personalidade jurídica dos condomínios”
Uma das questões até hoje enfrentada pelos condomínios é sua personalidade jurídica sui generis. Ora o condomínio é reconhecido por sua despersonalização, ora é equiparado à pessoa jurídica sem qualquer regime especial, ora possui a equiparação com exceções possíveis de serem aceitas.
Esta questão polêmica já foi debatida junto ao STJ, que negou a possibilidade de um condomínio edilício ser personalidade jurídica vítima de reparação de danos (Resp 1.736.593/SP – julgado em 13/02/2020 – hoje remetido ao STF para decisão final).
Junto ao congresso o PL 3461/2019 (oriundo do Senad Federal), hoje em tramitação na Câmara dos Deputados, busca a alteração do Código Civil, incluindo no rol de pessoas jurídicas do art. 44 do mesmo diploma legal a inclusão do condomínio edilício.
O relator na Comissão de Constituição e Justiça, no entanto, em seu relatório opina pela rejeição do projeto, aguardando os trâmites legislativos para deliberação.
Desta forma, com surpresa o anteprojeto acaba por reconhecer a personalidade jurídica, porém de maneira novamente sui generis, senão vejamos:
Inicialmente não altera o mencionado art. 44, permanecendo assim no ordenamento jurídico pátrio os condomínios não sendo uma pessoa jurídica plena.
Acaba por alterarincluindo um parágrafo primeiro no art. 1332 (que trata da instituição dos condomínios) a possibilidade aos condomínios de “ser atribuída personalidade jurídica, para prática de atos de seu interesse”.
Pois bem, se a ideia foi de manter tudo como está, cremos que acabou por possibilitar maior debate jurídico do que já se tem.
Incluindo como complemento no artigo que trata da instituição do condomínio junto ao cartório de imóveis, acaba por abrir nova interpretação se tal atributo deve ou não estar expresso em ato da instituição (veja que não é na convenção e carece de 100% de aprovação – totalidade), uma vez que se trata de ato de seu interesse e não imposição legal.
Importante frisar que nos termos do art. 14 do anteprojeto, a aplicação das alterações, quando promulgadas, seriam de eficácia imediata para condomínios, enquanto para pessoas jurídicas em geral, seria de 2 anos de vacância (art. 11 do anteprojeto).
A questão não se fecha e poderá gerar – como dissemos, mais polêmica, pois em assuntos de seu interesse, o condomínio que não aceita receber a atribuição de pessoa jurídica, seria então reconhecido como personalidade despersonificada?
Isso manteria então o entendimento da aplicação imediata da Resolução 2/2022 da Autoridade Nacional de Proteção de Dados – ANPD para todos os condomínios, independente de seu tamanho, ou ainda o entendimento dos Fórum Nacional de Juizados Especiais – Fonaje; o Fórum Nacional dos Juizados Especiais Federais – Fonajef, que possuem o entendimento aplicados em muitos estados da federação, de que os condomínios podem ser autores junto aos juizados especiais.
Infelizmente, com uma redação que pode gerar maiores conflitos, se permanecer da forma que se encontra no anteprojeto, por razões práticas, os condomínios continuam sem definição de sua personalidade jurídica, cabendo aos tribunais e a cada órgão público, uma definição de como deve ser sua atuação e representação.
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