Renato Luiz Moreira é engenheiro e consultor técnico condominial
A DETECÇÃO de problemas hidráulicos derivados de erros de projeto e instalação se tornou um clássico em minha consultoria condominial. É crucial alertar o síndico para que desde a implantação do condomínio, quando vigora a garantia, se promova uma inspeção técnica especializada no sistema hidráulico. Isso pode evitar prejuízos, a exemplo do que aconteceu em um prédio no Grande ABC, com 58 metros de altura e que não tinha válvula redutora de pressão instalada desde sua entrega, há quase 40 anos! Se a situação tivesse sido detectada e documentada lá atrás, teria sido resolvida pelas expensas da construtora. Sem contar que o condomínio não teria enfrentado sérios problemas de vazamento durante quatro décadas.
Outro exemplo vem da capital paulista, de um condomínio-clube, alto padrão, 26 andares, oito anos de vida, em que faltavam válvulas redutoras de pressão para o térreo, 1º subsolo e o 9º andar, que por sinal estava com pressão acima do limite. As VRP’s não constavam sequer no projeto original! O condomínio precisou resolver tudo antes que flexíveis de torneiras, pias e vasos sanitários ou acessórios ligados à rede estourassem e gerassem prejuízos incalculáveis.
“É essencial observar a pressão dinâmica das válvulas redutoras em prédios de 13 andares ou mais para não ultrapassar 40 mca, conforme ABNT NBR 5626, evitando ruptura de tubulação em PVC marrom e alto consumo de água, entre outros problemas.”
(Mauro Imoto, sócio-proprietário, Shop Service)
Vou dar mais um exemplo: condomínio grande, também na região do ABC, 12 anos, 26 andares, médio padrão. O projeto estava bem resolvido, porém a construtora não o seguiu! Com isso as pressões estavam erradas, e para corrigir será preciso instalar VRP’s que atendam subsolo e térreo. Tem mais: duas torres estavam diferentes das outras, e também com VRP’s desreguladas. O condomínio trocou algumas bombas de pressurização por outras inadequadas, que ainda receberam má manutenção. Quanto aos hidrômetros, certamente o condomínio não foi bem assessorado na compra; os mesmos foram mal especificados e instalados de modo completamente errado. O prejuízo total: mais de 2,5 milhões. Quem paga? O condômino, é claro. Por isso, sempre oriento que síndicos, conselheiros e condôminos olhem com carinho para o patrimônio e invistam em engenharia consultiva ainda na etapa da garantia, antes que o custo da reparação seja somente do condomínio.
Até agora falamos sobre erros de projeto e instalações, mas vou relacionar outros problemas rotineiros em minhas inspeções técnicas para vocês ficarem de olho!
- Bombas de pressurização de água de consumo
Em geral, encontro sistemas superdimensionados que custam mais que o necessário e funcionam de forma irregular; com operação deficiente ou sem manutenção adequada. Mas o mais comum são sistemas que geram picos de pressão na rede hidráulica, que em prédios mais antigos podem ser causadores de estouros ou vazamentos. Em 100% dos casos, porém, consultar um bom engenheiro especialista sairia mais barato que tentar outras vias. A solução envolve quatro pilares: tipo de bomba, dimensionamento, sistema de partida e sua eficiência. Com eles bem resolvidos, o condomínio terá um bom sistema de pressurização, com menor custo de manutenção.
- Medição individualizada
Temos boas empresas de individualização e aquelas que vendem um produto inferior como se fosse de primeira. São tantas opções que fica difícil acertar quando se olha somente o preço. É impossível equalizar propostas, por exemplo, com sistemas e serviços que são diferentes. Lembrando que a qualidade de medição não se restringe somente à boa especificação do hidrômetro, mas também da instalação e tecnologia bem aplicada e de um sistema hidráulico funcionando bem. Vale a pena ter um consultor especializado, independente e que conheça muito de estrutura hidráulica e acessórios na rede. Vamos ao óbvio: melhor gastar 10% a mais que jogar 100% no lixo. Dinheiro do condomínio é precioso e precisa ser bem empregado.
“A água é um bem vital para o condomínio, mantenha suas manutenções hidráulicas em dia, proporcionando economia, qualidade e conforto aos seus condôminos!”
(Marcos Ribeiro, gestor comercial, FJK Hidráulica)
Matéria publicada na edição 301 jun/24 da Revista Direcional Condomínios
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