Desde fevereiro último, o síndico profissional Reinaldo Maglio está às voltas com obra de recuperação de fachada em condomínio com três torres na zona oeste; infiltração nas unidades sinalizou necessidade do serviço
PACIÊNCIA é o que não falta ao síndico profissional Reinaldo Maglio no intento de ver serviços bem-executados, mas sem pôr em risco a segurança dos profissionais envolvidos. À frente da primeira etapa de uma obra de fachada em um condomínio com três torres e um total de 288 unidades, na zona oeste de São Paulo, iniciada no começo do ano, ele enfatiza que é preciso respeitar as interrupções do trabalho por intempéries, o que neste caso envolveu as chuvas de fevereiro e março, e comumente envolve forte ventania, até por conta de particularidades desse condomínio. “O terreno já é elevado, as três torres são bem altas, e venta muito no topo. Não há outras torres na vizinhança para servir de anteparo ao vento, que balança as cadeirinhas dos operários, podendo colocá-los em risco. Quando essa situação ocorre, é imperativo parar tudo”, explica Reinaldo.
“Síndicos devem priorizar empresas que seguem estritamente as normas da ABNT NBR 5674, garantindo não apenas a segurança estrutural, mas também a preservação estética e funcionalidade dos edifícios por meio de técnicas avançadas e materiais de qualidade.”
(Fábio Rogeris Alves Pereira, engenheiro, Alianzza Engenharia)
E os ocupantes das torres, será que pensam da mesma maneira? “O cronograma de encerramento da primeira etapa, destinada à detecção e demarcação de avarias, está atrasado por conta dessas condições, e alguns moradores entendem isso, ao passo que outros vem reclamar comigo quando há interrupções no sequenciamento previsto. Alegam que fecharam suas varandas, que tiraram os vasos para nada. E quando eu tento argumentar que está ventando muito, ainda escuto um ‘não interessa’. Porém, quem é síndico tem obrigação de fazer o certo, independente da reação dos moradores”, enfatiza.
Obras de fachadas exigem muito de todos os envolvidos, inclusive dos condôminos que têm sua rotina alterada por meses a fio, e Reinaldo, mesmo não morando no condomínio, não é insensível à questão, porém, seu foco está na segurança, inclusive no que tange à comunidade. “Quando contratamos um serviço desses em condomínios, temos que isolar a área para não haver riscos para morador, visitante ou funcionário. No condomínio da zona oeste, precisamos criar uma alternativa de fluxo, usando como passagem as portas de um salão de festas. Isolamos as áreas de risco com fitas e cones, mas ainda assim tem quem passa por debaixo da fita. Pessoas são difíceis”.
Contudo, Reinaldo está satisfeito com o andamento da obra, que é parte de um pacote de benfeitorias da nova gestão, iniciada dois anos atrás, que incluiu a reforma do piso de entrada, melhoria dos salões de festas e reforma de fachada. “O condomínio tem 35 anos. Quando assumi a gestão, junto com um síndico parceiro, foi necessário conscientizar os moradores de que a manutenção é importante, tem que ser feita. Fizemos um trabalho mostrando que o condomínio é a casa do morador, e que determinados cuidados valorizam o imóvel dele”, comenta o síndico.
“A execução de inspeção nas fachadas anteriormente à contratação e elaboração de um escopo técnico proporciona assertividade nas contratações, facilita a equalização das propostas e elimina os riscos de aditivos contratuais durante a obra de restauração.”
(Marcos Oliveira, diretor-técnico, Qualibuild)
Uma estratégia interessante para aprovar melhorias, segundo Reinaldo, é a criação de comissão de obras. “Neste condomínio que é grande, temos comissões para diversos assuntos, como segurança e esportes, entre outros. Na comissão de obras, contamos com quatro engenheiros e um arquiteto, o que é muito produtivo porque temos ideias juntos. Como eles são moradores, em uma assembleia, fica mais fácil mostrar os problemas aos demais condôminos e propor soluções, porque eles ajudam os demais a compreenderem o processo”.
A necessidade da obra da fachada se apresentou em ordem inversa à nova gestão. “Não tínhamos histórico de manutenções anteriores. Fomos procurados por condôminos que estavam com sérias infiltrações em suas unidades e visitamos esses apartamentos com profissionais do condomínio. Estava bastante claro que o problema vinha das paredes externas, ou seja, de fora para dentro. Como as fachadas são revestidas de azulejos retangulares pequenos, escuros, formando um mosaico, ficava difícil identificar a má condição da fachada sem ajuda técnica. A solução foi recorrer a um serviço de diagnóstico, que demarcasse na fachada, com uma cor mais clara, onde estavam os problemas para conseguirmos visualizar as áreas comprometidas”, fala Reinaldo. “Mas só saberemos o grau de avarias quando recebermos o laudo”, acrescenta.
Essa etapa de verificação, que está em andamento, custou cerca de R$ 90 mil e foi realizada com caixa do próprio condomínio. “Quando assumimos a gestão, reorganizamos as finanças, e diante disto, não foi necessário fazer rateio entre os condôminos para a obtenção desse valor”, diz o síndico. Para a fase inicial, a empresa de diagnóstico trabalha com hidrojateamento em todas as faces das fachadas, fazendo com que peças descoladas ou quebradas se soltem, e por fim, é realizado teste de percussão com martelo de borracha. “É um procedimento minucioso”, comenta Reinaldo.
“Profissionais, produtos e equipamentos de qualidade, técnicas e processos adequados são itens importantes para o bom desempenho da obra. Contudo, a colaboração e comunicação dos síndicos, zeladores e condôminos garantem uma obra com excelência!”
(Cosme José Alves, diretor-executivo, Stoc Pinturas e Revestimentos)
O tratamento das áreas afetadas e a recomposição do mosaico ficará a cargo de outra empresa, ainda a ser definida, com investimento que deve ultrapassar 1 milhão de reais. “Os moradores estão cientes de que teremos rateio, e posteriormente teremos que reparar as unidades com umidade. Clareza é tudo numa gestão. Síndicos não podem omitir informações, têm que falar às claras: ‘Olha, os azulejos estão caindo, alguém pode se ferir, e há apartamentos com infiltrações. E se amanhã ou depois for a unidade de vocês?’. Às vezes, pode ficar mais caro ter que arrumar um ou dois apartamentos do que dividir o custo da fachada entre todas as unidades”, observa o síndico.
Durante obras, Reinaldo Maglio procura comunicar com rapidez tudo o que está sendo realizado nos condomínios por meio de vídeos curtos pelo WhatsApp, e depois formaliza a informação por meio da administradora. “Sempre tem um outro que diz que não está sabendo de nada, que não recebeu nada, mas paciência, faz parte da rotina dos condomínios”, constata. Para condomínios maiores, em que há muitos idosos, caso da edificação mencionada nesta reportagem, o gestor tem por hábito organizar o ‘café com síndico’ em algumas manhãs de sábado, onde cada um traz um pratinho e se atualiza sobre a edificação. “Muitos idosos participam por não terem afinidade com tecnologia, e no ‘café com síndico’ encontram a oportunidade de se atualizarem sobre os assuntos do condomínio. É papel do síndico cuidar da fachada sem deixar as pessoas de lado, e principalmente, ter a sensibilidade no tratamento com condôminos idosos”, sentencia.
“A manutenção periódica das fachadas reduz custos de obra a médio e longo prazo, além de aumentar a vida útil do revestimento e da ferragem interna, diminuindo desse modo a incidência de intervenções e, consequentemente, as ‘cicatrizes’ de reparos.”
(Sérgio Ricardo Serem Calçada, CEO, Trinca SP)
ANÁLISE PRÉVIA
Desde 2013, quando abraçou a sindicatura, Alexandre Barbosa já acompanhou cerca de 10 obras de fachadas. Para o próximo semestre, está prevista mais uma intervenção, desta vez em um residencial de uma torre, localizado na região da Saúde, zona sul, cuja maior parte da fachada é recoberta por pastilhas azuis, que estão se desprendendo da parede.
O síndico profissional Alexandre Barbosa se prepara para obra de fachada do condomínio residencial da Saúde no próximo semestre. Há problemas como estufamento do revestimento (imagem abaixo)
Nos condomínios administrados por ele, o ponto de partida para obras em geral, incluindo as de pintura e restauração de fachada, é fazer uma avaliação do estado da edificação, “preferencialmente com a contratação de laudo técnico, o qual dará o dimensionamento do trabalho a ser realizado”, destaca o síndico profissional. “Sempre recomendo esse expediente aos conselheiros, pena que nem todo mundo quer pagar por um laudo de vistoria técnica, que não custa mais que 1% ou 2% do valor total da obra de fachada, e é válido porque torna mais assertivo o processo de contratação”, defende Alexandre.
O síndico indica que a mesma empresa de engenharia e/ou engenheiro que forneceu o laudo possa, posteriormente, ser contratado pelo condomínio para assessoria técnica, acompanhando o início e o transcorrer da execução do trabalho da empreiteira que venceu a concorrência. Com dois engenheiros em prol da mesma obra, não poderia haver um ‘climão’? “Pelo contrário! São dois profissionais, cada qual com seu ART, contratados pelo condomínio para funções distintas: um para executar e o outro, fiscalizar”, tranquiliza Alexandre.
“Uma fachada bem cuidada é o cartão de visitas de um edifício, refletindo não apenas sua beleza, mas também o compromisso com a segurança e a excelência na manutenção predial.”
(Leonardo Dauerbach, engenheiro civil, L. Utida)
Neste caso, além da obra em si, o condomínio arcaria também com o custo da assessoria, o que pode soar como despesa extra, mas não é bem assim. Alexandre explica que o valor da consultoria é ínfimo mediante o de uma obra de alto custo, e que adiciona mais chances de êxito, afinal com visitas de inspeção e eventuais orientações aos operários, o consultor consegue corrigir alguma etapa do processo que poderia render problemas futuros – e despesas!
Indispensáveis para segurança e valorização do empreendimento, as reformas de fachada costumam ser pagas de forma parcelada, e aí entra também a vantagem de o condomínio ter um consultor técnico. “Por supervisionar a execução e conhecer a dinâmica, esse engenheiro pode ajudar o síndico a acompanhar o cronograma do trabalho. Não que o síndico não seja capaz de fazer um controle, entretanto o consultor ajuda a validar se tecnicamente a qualidade do que está sendo entregue está adequada e se o processo segue o prazo previsto. Com base nisso, o condomínio pode autorizar o pagamento das parcelas com segurança ou, se for o caso, suspender”, diz Alexandre, e acrescenta: “Também na entrega da obra, a validação técnica é importante para que o síndico e a comunidade condominial estejam certos de que a missão foi cumprida com sucesso.”
“A manutenção da fachada é essencial para a valorização do condomínio e proteção contra possíveis infiltrações, além de preservar a estrutura de alvenaria do prédio.”
(Eduardo Santos, diretor operacional, Trade Pintura Predial)
Matéria publicada na edição 301 jun/24 da Revista Direcional Condomínios
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