Estudar muito bem os custos do condomínio (tanto o que foi previsto para o último ano quanto o que foi executado), além de cuidar para que gastos extraordinários não consumam a conta ordinária estão entre os cuidados dos gestores com a previsão de orçamento
É fundamental ter um orçamento para administrar uma residência ou uma empresa – nele estão relacionados o valor da receita versus as despesas. O mesmo vale para os condomínios, com um diferencial: mais do que recomendada, a previsão orçamentária é um dever do síndico. Segundo o artigo 1.348 do Código Civil, entre as atribuições do síndico estão “elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano”. Além disso, ainda é determinado em muitas convenções de condomínio que a previsão orçamentária é obrigação do síndico, conforme explica Omar Anauate, presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). “Geralmente a administradora, delegada pelo síndico para algumas funções, faz os estudos para a previsão orçamentária, analisando o histórico e verificando como as contas do condomínio estão se comportando. E esse material é revisado pelo síndico”, diz. Mas Anauate cita que muitos síndicos preferem preparar a projeção do orçamento para os próximos 12 meses.
Aldo Busuletti faz cálculos com base no valor aprovado no ano anterior em comparação ao que foi efetivamente gasto
É o caso de Aldo Busuletti, síndico profissional há mais de 28 anos. Ele calcula as previsões orçamentárias dos prédios que administra com base no valor aprovado no ano anterior em comparação ao que foi efetivamente gasto. “Verificando o que a assembleia anterior aprovou e o que foi realizado, chegamos ao que precisa ser feito para o próximo período. É mais assertivo do que simplesmente jogar a previsão da inflação sobre o quanto foi gasto”, resume. Aldo exemplifica: se o condomínio previu verba de 2 mil reais para elevadores, mas gastou 4 mil reais por conta de uma emergência, o reajuste não deve ser calculado sobre os 4 mil. “Nesse caso o valor será majorado, pois provavelmente não será necessário todo esse dinheiro no próximo ano”, aponta.
Também síndico profissional, Wolfram Werther acredita que ao preparar a previsão orçamentária, o síndico deve se pautar no histórico dos gastos prediais, no bom senso, na economia e em um pouco de “futurologia”. Werther exemplifica com as despesas com pessoal. “É a principal despesa dos condomínios. E não importa se são funcionários próprios ou terceirizados. Para o orçamento nada muda, apenas a data do dissídio, que é outubro para os próprios e janeiro para os terceirizados. Em ambos os casos não sabemos que percentual de reajuste os sindicatos aplicarão. O que podemos fazer é nos basear no histórico do dissídio da categoria. Principalmente no caso de funcionários próprios, nos últimos anos o dissídio foi maior do que a inflação oficial, nunca menor.”
Wolfram Werther: material de limpeza e pequenas manutenções e consertos devem ser contemplados na previsão orçamentária
Por isso, Werther costuma ser muito conservador na hora de prever o orçamento para a folha de pagamentos. “É melhor ter um pouco de gordura do que fazer um reajuste muito justo”, sustenta. Werther costuma ser ainda mais conservador ao prever os custos das tarifas públicas para a próxima gestão. “Historicamente, tarifas de água, luz e gás sobem acima da inflação e há gatilhos que podem levá-las para a estratosfera, como seca e racionamento de água.”
RÚBRICAS
Além da despesa com pessoal, das tarifas públicas e dos serviços com contratos, outros itens variáveis devem fazer parte da previsão orçamentária. Wolfram Werther cita material de limpeza e pequenas manutenções e consertos, como troca de lâmpadas, cópias de chaves, substituição de um registro ou torneira nas áreas comuns, entre muitos outros. “São gastos não planejados, mas que podem ser contemplados na previsão orçamentária. Representam valores pequenos, mas que no volume podem somar um custo considerável”, constata.
Aldo Busuletti lembra de quando começou sua carreira de síndico: “As contas do condomínio se organizavam em no máximo três rubricas: ordinária, fundo de reserva e fundo para melhorias. Hoje, muito síndico desconhece até o que há na conta ordinária e abre diversos fundos. Já assumi prédio com sete rubricas. Na hora de prestar contas, é grande a chance de não saber de onde saiu o dinheiro.”
Aldo frisa que é fundamental entender a importância da previsão orçamentária: “Ou seja, onde o condomínio vai gastar seu dinheiro no dia a dia, suas necessidades com funcionários, manutenção e consumos. Se houver uma emergência, é obrigação do síndico chamar uma assembleia e aprovar uma arrecadação específica para aquele fim.” Aldo complementa que tanto a prestação de contas como a previsão orçamentária (itens obrigatórios das assembleias gerais ordinárias), podem ser solicitadas pelo judiciário no caso de ações de cobrança de cotas em atraso. “O juiz pode pedir para conferir se o que está sendo cobrado foi aprovado em assembleia.”
Para Omar Anauate, da AABIC, despesas imprevistas debitadas da conta ordinária precipitam problemas
Omar Anauate, da AABIC, acredita que os problemas com o orçamento começam quando há despesas imprevistas debitadas da conta ordinária. “É importante deixar claro que esses gastos irão consumir seu saldo credor. Vejo um excesso de despesas imprevistas que distorcem a previsão orçamentária.” Também é preciso estar atento ao pagar os imprevistos com o fundo de reserva. “Questões extraordinárias e emergenciais podem ser cobertas com o fundo de reserva. Mas no caso de uma obra que deve ser aprovada em assembleia, o síndico não pode simplesmente pagá-la com outra verba”, pondera Anauate.
No caso de desequilíbrio nas contas (como a ordinária deficitária e outras contas credoras), essa distorção deve ser regularizada o mais rápido possível, orienta Omar Anauate, levando em assembleia para conhecimento dos condôminos com deliberação de item específico. “Uma das piores situações em um condomínio é levar um saldo devedor de ordinária para assembleia. Se estiver há muito tempo deficitária, seja por um erro ou um desencaixe de previsão, o síndico terá que retroagir muito tempo para explicar aos presentes a origem da situação. E isso acaba criando uma saia justa para o síndico e o administrador”, arremata.
Matéria publicada na edição 305 out/24 da Revista Direcional Condomínios
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