A assembleia é soberana? Qual a diferença entre convenção e regulamento interno? Muitos síndicos desconhecem o bê-a-bá dos condomínios, documentos que devem pautar o dia a dia da gestão condominial.   

Você conhece a convenção e o regimento interno do seu condomínio? Com certeza, há moradores que jamais leram com atenção esses documentos. Mas também há síndicos que pecam pelo conhecimento precário dos textos que devem ser encarados como a bíblia dos gestores.   

Muitos problemas, aliás, poderiam ser evitados se discussões e decisões nos condomínios fossem pautadas estritamente no que dizem a convenção e o regulamento. “Eles são o começo de tudo. Vemos muitos problemas acontecerem, por exemplo, quando itens do regimento não se sustentam por irem contra a convenção ou até a própria lei”, aponta o advogado João Paulo Rossi Paschoal, membro da Comissão de Advocacia Condominial da OAB-SP e assessor jurídico da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).   

João Paulo cita a redução para 2% da multa moratória por dívidas nas taxas condominiais (que era de até 20%) em 2003. “Era comum, à época, condomínios realizarem assembleias para manter a multa de 20% ou fixá-la em 10%. E isso colidia com o novo Código Civil, que devia ser obedecido. Um síndico minimamente preparado, consciente de que devemos respeitar um sistema hierárquico de normas, consegue evitar o avanço de iniciativas problemáticas nos condomínios, economizando muita energia e tempo”, pondera o advogado, completando que temos um sistema jurídico que deve ser coeso e harmônico. Tudo começa com a Constituição Federal, norma principal. A partir dela, temos o Código Civil (artigos 1.331 a 1.358), a lei básica que rege os condomínios. Há ainda a Lei 4.591/64, que segue de pé quanto ao tema da incorporação imobiliária (artigos 28 e seguintes), já que o assunto não foi trazido para o Código Civil. A partir dessa hierarquia legal surgem a convenção e o regulamento interno de cada condomínio. “Os condôminos têm essa prerrogativa, conferida pela lei, de traçarem suas normas internas”, diz.   

A convenção é a norma mais específica de cada condomínio e nasce antes mesmo de ser assentado o primeiro tijolo de um empreendimento. O incorporador imobiliário é obrigado pela Lei 4.591/64 a fazer o depósito no Registro de Imóveis de uma série de documentos que darão segurança jurídica ao empreendimento que será erguido, entre eles a convenção. E, geralmente, na assembleia inaugural do condomínio, os condôminos são convocados a aprovar a minuta da convenção ou modificá-la. Na prática, conforme o advogado João Paulo, em um clima de “oba-oba” de um condomínio zero quilômetro, é raro que os novos moradores se interessem em conhecer o conteúdo da minuta. “Constatamos um volume grande de minutas de convenção que se tornam as convenções definitivas, aprovadas por 2/3 das frações ideais”, conta.  

Já o regimento é um detalhamento da convenção no aspecto disciplinar e de uso das áreas comuns – e pode ser parte dela ou um documento apartado. Mas, pondera João Paulo, há alguma confusão entre os dois documentos. “É comum encontrarmos uns monstrengos jurídicos, com matéria de convenção descrita no regimento e vice-versa”, pontua.    

Descritos os documentos-base da gestão condominial, chegamos às assembleias, onde tudo acontece. Daniela Bibiano, advogada pós-graduada em Direito Condominial, tem visto graves falhas nas assembleias, a começar pelas convocações. “Muitos editais de convocação são redigidos sem base jurídica”, considera.   

Ela cita o caso de uma deliberação para aprovação de obra voluptuária, por exemplo, a instalação de aquecimento de piscina, que exige quórum de 2/3 dos condôminos. “A convocação não cita se será utilizado fundo de reserva ou se será aprovado rateio para a obra. Esse item da pauta fica prejudicado porque faltou clareza para os condôminos, e o que não está claro não pode ser deliberado”, justifica.   

A ideia de que a assembleia é soberana (o que virou um mantra na maioria dos condomínios) não reflete totalmente a verdade. “A assembleia é soberana desde que sua decisão não contrarie a Constituição Federal, o Código Civil, a Lei 4.591/64 e a convenção e o regulamento do condomínio. É comum querer alterar o regulamento e deliberar que morador não pode andar nas áreas comuns com seu cachorro e que o pet precisa ser carregado no colo. Essa decisão será nula porque contraria frontalmente a Constituição e o Código Civil. Nem sempre a soberania da assembleia vai prevalecer”, pontua Daniela Bibiano.   

A advogada opina que os condomínios pecam ao tratar as assembleias com muita informalidade, “onde qualquer coisa pode ser decidida pela reunião de condôminos ou com excessos, julgando que o que foi decidido é lei e ninguém pode contrariar nem ensejar nulidade”.   

Alteração de convenção ou regimento   

E, quando o tema é convenção e regimento interno, esbarramos em condomínios que sentem a necessidade de alterar esses documentos. A advogada Daniela Bibiano orienta que, para alterar regulamento interno, valem os seguintes quóruns: se a convenção nada disser, exige-se quórum simples (maioria dos presentes) e, no caso de o regulamento ser parte integrante da convenção e ela nada disser, o quórum é de 2/3 dos condôminos (o mesmo quórum vale para alterar convenções).   

Daniela explica que hoje está um pouco mais fácil promover essas revisões graças à legislação que instituiu as assembleias permanentes ou em sessão continuada. Trata-se da Lei nº 14.309/2022, sobre assembleias virtuais, que introduziu a possibilidade de uma assembleia ser suspensa e retomada posteriormente, justamente para deliberar sobre temas mais complexos e permitindo alcançar o quórum exigido. 

“No prazo de 90 dias o condomínio pode chamar quantas assembleias forem necessárias para alcançar o quórum de 2/3, e que podem ser virtuais, presenciais ou híbridas. Já presenciei casos com extremo sucesso, pois é um processo que diminui os conflitos e os moradores já vão para a assembleia com conhecimento da pauta”, sustenta Daniela.  

O síndico profissional Raul Cabral, há 17 anos na área, já promoveu alterações de regimento interno em cinco condomínios, dos mais diversos perfis (de um com 10 casas a outro com 756 apartamentos).  

Ele resume como o síndico deve conduzir o processo: “Em primeiro lugar, o gestor precisa buscar orientação com um advogado especialista na área condominial, além de demonstrar para o conselho que há necessidade de mudanças no regulamento ou na convenção. O síndico não pode deixar de fazer um desenho desse projeto, com começo, meio e fim, para não ficar nenhuma ponta solta pelo caminho.”   

Raul percebe que os condomínios passam por mudanças, principalmente quanto ao uso das áreas comuns ou à necessidade de flexibilização de horários: “Cito a presença dos pets nos condomínios. Vivemos absurdos como morador que quer levar seu pet para a piscina. Não há como abordarmos e orientarmos o morador se o regulamento é omisso quanto ao assunto. Então é preciso regulamentar essas lacunas.”  

O gestor fez uso das assembleias continuadas para ter sucesso na aprovação dos novos regulamentos. Cópias físicas dos documentos propostos eram distribuídas aos moradores na abertura da assembleia. “Também recomendo que uma assembleia onde os moradores vão retornar com suas opiniões seja realizada aos sábados durante o dia, já que são encontros mais demorados”, aconselha.        

Agradecimento aos entrevistados 

Na ordem, da esquerda para dereita: João Paulo Rossi Paschoal, Daniela Bibiano e Raul Cabral