O tema é espinhoso, mas essencial. A reforma tributária passa, a partir de 2026, a fazer parte do cotidiano dos brasileiros
Chegou a hora de todos, inclusive síndicos e administradores de condomínios, entenderem melhor a nova legislação tributária do Brasil. Com a reforma tributária, o Brasil passará a ter um IVA (Imposto sobre Valor Adicionado) dual, composto pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de âmbito federal, que substituirá o PIS e o Cofins, e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), a ser gerido pelos estados e municípios, que substituirá o ICMS e o ISS.
Este ano, começa um período de testes e transição com a implementação gradual do IBS e da CBS, que coexistirão com os impostos antigos até sua extinção completa, em 2033. Assim, em 2026, o IBS terá uma alíquota simbólica de 0,1% e a CBS, de 0,9% (esse valor servirá apenas como teste e poderá ser compensado com os tributos atuais, para que não haja aumento da carga tributária). “Essa é a única alteração efetiva que teremos por enquanto: a inclusão da nova tributação nas notas fiscais dos prestadores de serviços”, constata Omar Anauate, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC).
Para Anauate, com certeza haverá um impacto no orçamento dos condomínios. “Seus fornecedores, sejam de contratos de manutenção, de terceirização de mão de obra, da próprias administradoras e até de síndicos profissionais, que não estejam inseridos no Simples, precisam calcular qual será a carga tributária após a implantação da reforma”, pontua.
O presidente da AABIC comenta que a associação já iniciou a produção de uma cartilha elencando boas práticas e pontos de atenção que tanto administradoras quanto síndicos devem ter em relação à nova tributação. “Há muitas nuances na legislação que ainda não conseguimos mensurar.”
Rosely Schwartz, administradora e contabilista, que ministra e coordena cursos de administração de condomínios e de síndico profissional, recomenda que as empresas revisem seus fluxos de caixa. Isso porque um novo sistema, chamado de split payment, fará com que o imposto seja retido diretamente na fonte, impactando o capital de giro das empresas, que receberão menos no momento da venda. “O imposto não será mais pago no mês seguinte à emissão da nota fiscal, como acontece agora. Por isso, a indicação é para que todos se preparem para isso”, explica Rosely.
Ela alerta também os condomínios que locam espaços para antenas de celular, estacionamentos ou estabelecimentos comerciais. “Se a locação representar 80% da receita anual do condomínio, ele terá que aderir à CBS e ao IBS e reter o imposto, o que significará menos dinheiro em caixa”, diz Rosely.
Diante das novidades, a especialista aconselha os síndicos a rever contratos e verificar com ainda mais atenção a previsão orçamentária. “Já há quem trabalhe com estimativas entre 2% e 7% de aumento nos valores de prestação de serviços.” Para dar maior transparência à gestão, Rosely orienta também que o síndico informe o conselho e os condôminos sobre os impactos da reforma tributária. “2026 será um ano de ajustes”, finaliza.
Entenda melhor o IVA
O IVA é utilizado em 174 dos 193 países reconhecidos pela ONU e é internacionalmente reconhecido como o melhor modelo de tributação do consumo. Esse modelo foi adotado originalmente na Europa e os países que o implementaram a partir da década de 90 costumam chamar o IVA de GST – Goods and Services Tax (Imposto sobre Bens e Serviços).
O IVA incide sobre cada operação com bens e serviços na cadeia econômica. No modelo IVA, a ser adotado para a CBS e o IBS, os adquirentes de produtos ou tomadores de serviços pagam o preço das aquisições, incluindo o imposto, ao fornecedor ou prestador ao longo da cadeia.
O fornecedor ou prestador, por sua vez, coleta o imposto dos adquirentes e tomadores, deduz desse montante o valor do imposto cobrado sobre suas aquisições de bens e serviços (crédito do imposto) e repassa este valor à administração tributária. Tendo em vista que as empresas no meio da cadeia terão crédito total relativo aos tributos pagos nas suas aquisições, elas serão totalmente desoneradas, e o ônus econômico só recaíra sobre o consumo final dos bens e serviços. É por isso que se classifica o IVA como um imposto sobre o consumo, ainda que cobrado ao longo da cadeia de produção e comercialização.
Fonte: Ministério da Fazenda
Fonte: Rosely Scharwtz
Os três pilares da nova tributação prevista na reforma tributária são:
- CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços
Tributo de âmbito federal, que substituirá o PIS e a Cofins. Arrecadação destinada à União, com alíquota unificada aplicada sobre o valor adicionado em cada etapa de cadeia produtiva. - IBS – Imposto sobre Bens e Serviços
Tributo de âmbito estadual e municipal, que substituirá o ICMS e o ISS. Administrado por um Comitê Gestor, com distribuição de receitas entre estados e municípios conforme destino do consumo. - IS – Imposto Seletivo
Tributo aplicado sobre produtos e serviços prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente, com função principalmente extrafiscal (desestimular o consumo).
Fonte: Contador Nodgi Neto
Matéria publicada na edição 319 fevereiro 2026 da Revista Direcional Condomínios
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