Não muito distante da realidade dos condomínios está a vontade dos moradores ou proprietários em alterar as áreas comuns da edificação, não só no tocante a sua utilização, mas também na sua forma ou disponibilidade.
Não muito distante da realidade dos condomínios está a vontade dos moradores ou proprietários em alterar as áreas comuns da edificação, não só no tocante a sua utilização, mas também na sua forma ou disponibilidade.
Tudo parece fácil, mas a legislação prevê quoruns específicos para tais obras e alterações, em vista de atingir diretamente a propriedade individual.
Não podemos esquecer que a propriedade no condomínio é a união de uma parte exclusiva (exemplo: apartamento) e de uma parte comum (exemplo: áreas de lazer coletivo), desta forma, se alguém compra uma propriedade em condomínio está comprando, por exemplo, além de seu apartamento, uma churrasqueira ou um salão de festa no local e forma que se encontram, eis aí a justificativa de que toda alteração significativa depender de aprovação em assembléia e por vezes quórum específico.
Logo de início, verificamos, assim como em toda a obra em condomínio:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
O próprio Código Civil define o que seja voluptuária e útil:
Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1ºSão voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2ºSão úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3ºSão necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
Assim, para alterações que aumentem, facilitem ou apenas tornem o local mais agradável, temos que ter uma aprovação especifica em assembleia.
Também para construir em uma área comum temos quoruns específicos:
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Já se pensarmos apenas em alterar a destinação de uma área, tal como uma casa de zeladoria para uma sala de ginástica, temos:
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Por óbvias consequências, quando se fala em construir algo novo ou se alterar a destinação, temos que observar ainda a legislação municipal com relação a área computável de IPTU, não colocando o condomínio assim em posição frágil perante a municipalidade.
Não é muito lembrar que ao mencionarmos sobre quorum em assembléia, diz o Código Civil:
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Assim, concluímos que nem tudo que se quer e se considera fácil é possível em condomínios, dependendo do administrador (síndico) o bom senso e a sabedoria de fazer o melhor, dentro da lei, para a coletividade.
São Paulo, 15 de agosto de 2011
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