Identificar sinais, evitar decisões equivocadas e planejar intervenções estão entre os desafios constantes da gestão condominial. Os engenheiros Karen Marques, pós-graduada em Engenharia Diagnóstica, Patologia das Construções e Perícias de Engenharia, e Renato Sahade, PhD em Engenharia de Materiais e patologista das construções há mais de 30 anos, explicam como conduzir o diagnóstico técnico, defi nir prioridades e assegurar a durabilidade das fachadas com base em critérios técnicos e manutenção contínua.   

1. Em uma cidade como São Paulo, quais fatores climáticos e ambientais mais impactam a durabilidade das fachadas?   

Karen Marques – Em cidades como São Paulo, fatores como chuva, sol, variações de temperatura e poluição impactam as fachadas, mas não atuam sozinhos. Gosto de comparar com a pele humana: não é apenas o sol ou o vento que causam danos mais sérios, mas a falta de cuidados. Sem manutenção adequada — ou quando ela é mal executada —, essas condições aceleram a deterioração. A durabilidade resulta da soma entre exposição ambiental e conservação contínua.   

2. Qual é a periodicidade recomendada para a manutenção ou repintura de fachadas em edifícios residenciais?   

Renato Sahade – A manutenção não deve ser tratada como evento pontual, mas como um processo contínuo. A ABNT NBR 5674 orienta inspeções anuais e, no caso das fachadas, lavagem e verificação a cada três anos, além de intervenções mais completas em ciclos próximos de cinco anos, conforme também previsto em legislações municipais, como a Lei nº 10.518/1988, em São Paulo.   

3. Quais são os principais sinais de que a fachada precisa passar por pintura ou restauração?   

RS – Os sinais mais conhecidos são fissuras, manchas, infiltrações e desplacamentos. No entanto, nem sempre o problema é visível. Muitas vezes, a fachada aparenta bom estado, mas já apresenta falhas internas. As patologias evoluem de forma silenciosa e, quando os sinais aparecem, o problema já avançou.   

4. Qual é a importância de laudos técnicos ou inspeções prediais antes de iniciar esse tipo de obra?   

RS – O laudo técnico é fundamental para evitar decisões equivocadas. Sem diagnóstico, é como levar um paciente direto à cirurgia sem exames prévios. O condomínio pode investir em soluções superficiais ou inadequadas, que não resolvem e até agravam o problema. O laudo identifica a causa da patologia e orienta a intervenção correta. 

5. O que o síndico deve fazer ao assumir o condomínio diante de problemas na fachada?   

KM – Primeiro, é preciso entender em que fase o edifício se encontra: entre o primeiro e o terceiro ano, entre cinco e 15 anos, acima de 15 ou já com mais de 30 anos. Cada etapa exige abordagens distintas. Depois, deve-se avaliar responsabilidades, possibilidade de garantias e existência de danos às unidades. Essas informações devem ser encaminhadas a uma empresa habilitada para elaboração de laudo. Só então devem ser definidas as tratativas.   

6. Como é feito um diagnóstico técnico para identificar a origem das patologias?   

KM – O diagnóstico começa com método e escuta do cliente. É necessário entender origem, contexto e evolução do problema. A primeira etapa é a análise documental — projetos, manuais e histórico de manutenção. Em seguida, vem a inspeção em campo, com avaliação criteriosa e, se necessário, ensaios técnicos, como o de percussão. Tecnologias como drones e câmeras térmicas ampliam a análise. Quanto mais completo o diagnóstico, maior a segurança nas decisões.   

7. Quais são as patologias mais comuns em fachadas de edifícios?   

RS – As principais são fissuras, infiltrações, empolamento de pintura (bolhas ou áreas estufadas na superfície), desplacamento de revestimentos e, em casos mais avançados, corrosão de armaduras e trincas estruturais. Muitos desses problemas estão ligados a falhas construtivas ou à falta ou inadequação da manutenção.   

8. Existe diferença entre fissuras, trincas e rachaduras?   

RS – Existe, mas, para o síndico, o mais importante é entender que qualquer abertura merece atenção. Mesmo fissuras muito finas já são o início de um processo que pode evoluir. Estudos mostram que fissuras na ordem de diâmetro de um fio de cabelo podem permitir a entrada de água em fachadas, por exemplo.   

9. Infiltrações em fachadas sempre indicam problemas estruturais?   

KM – Não necessariamente. Muitas vezes, estão relacionadas a falhas de impermeabilização ou a manutenções focadas apenas na estética, como pintura sem considerar o desempenho do sistema. Tudo deve começar por uma análise técnica. Executar serviços sem laudo é assumir riscos elevados.   

10. O que é eflorescência e como tratá-la?   

RS – São manchas esbranquiçadas que indicam presença de umidade. O erro mais comum é tratar apenas o efeito. O correto é eliminar a origem da água.   

11. O que causa o descolamento de revestimentos e como prevenir?   

RS – Geralmente, é resultado de falhas de execução, materiais inadequados, variações térmicas e falta de manutenção. É uma patologia crítica, com risco de queda, detectada por ensaios de percussão. A prevenção envolve projeto adequado, execução controlada e inspeções periódicas.   

12. É possível resolver patologias apenas com pintura?   

KM – Não. Muitos problemas são ocultos e exigem análise técnica. Sem laudo, o risco é contratar soluções ineficazes, que não atacam a causa e geram retrabalho e custos maiores.   

13. Quando é necessário ir além da pintura e realizar uma restauração mais profunda?   

RS – Quando há infiltrações, fissuras mais avançadas ou desplacamentos. Nesses casos, é preciso tratar o sistema como um todo, com profissional habilitado, preferencialmente, especializado em patologia das construções.   

14. Quais são os riscos de não tratar as patologias no tempo adequado?   

RS – O problema evolui: uma pequena fissura pode virar infiltração, depois descolamento; no limite, queda de material. Além do risco à segurança, há aumento significativo de custos (a reforma corretiva pode custar até cinco vezes mais do que a preventiva) e possível responsabilização do síndico.   

15. Quais critérios o síndico deve considerar ao contratar uma empresa especializada?   

KM – É importante avaliar trabalhos anteriores, reputação de mercado e situação jurídica da empresa. Também é essencial verificar registro ativo no CREA ou CAU, garantindo a habilitação técnica.   

16. Quais erros mais comuns os condomínios cometem nessa contratação?   

RS – O principal é decidir apenas pelo preço. Outro erro é não contar com acompanhamento técnico independente durante a obra.   

17. Como avaliar se os materiais especificados são adequados?   

KM – Essa avaliação não é feita pelo síndico. Deve ser realizada por profissional habilitado, como engenheiro ou arquiteto, devidamente capacitado, que será responsável por analisar, compatibilizar o escopo e validar a proposta de forma técnica e dentro das diretrizes normativas.   

18. Como o síndico pode prevenir o surgimento dessas patologias?   

RS – Com planejamento. É fundamental ter um plano de manutenção, acompanhar a evolução da fachada e tomar decisões com base técnica. O síndico não pode agir apenas por percepção: precisa de informação.   

“Para haver segurança e confiança em todas as etapas de uma restauração e pintura predial, é preciso valorizar a experiência da empresa a ser contratada, pois a obra se inicia muito antes de sua execução. Ela começa no primeiro contato com o síndico, na vistoria e no planejamento técnico, para um orçamento direcionado e específico do condomínio.”

(Bruno Ramalho, CEO, Colorcry)   

“Obras e manutenções sem diagnóstico são decisões no escuro. Em fachadas, compreender a origem e causas das manifestações patológicas é o que define a solução correta, evita retrabalhos e promove segurança e durabilidade ao sistema.”

(Felipe Lima, Sócio-Diretor, FSL & Co.) 

“Preservar a fachada de um edifício é proteger sua estrutura, valorizar o patrimônio dos condôminos e contribuir para a saúde dos habitantes do condomínio, com um ambiente interno livre de umidade e de exposição a doenças respiratórias.” 

(Silvio do Carmo, diretor comercial, Pollux) 

“A maioria dos síndicos ainda não sabe que dá para receber 100% da arrecadação todo mês, independente da inadimplência. Os que sabem nunca voltam para o modelo antigo.” 

(Guto Germano, diretor comercial, Pontual Garantidora) 

“Uma obra bem planejada reduz custos e evita retrabalho. Com cronograma estruturado e acompanhamento técnico, o processo deixa de ser um risco e passa a ser controlado. Transparência durante a execução garante segurança ao síndico e confiança ao condomínio. No fim, é sobre previsibilidade, durabilidade e proteção do patrimônio.”

(Eliton Teixeira de Oliveira, engenheiro civil, Renovi)