A possibilidade de utilização de imóveis residenciais por períodos muito curtos, por meio de aplicativos, sempre suscitou dúvidas e debates jurídicos, afetando a boa convivência nos condomínios edilícios. Entretanto, na última semana, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou esse cenário ao uniformizar sua jurisprudência sobre o tema.

No dia 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ — colegiado que reúne as turmas de Direito Privado (Terceira e Quarta Turmas) — estabeleceu que a utilização de imóveis em condomínios para estadias de curta temporada por plataformas virtuais exige a alteração da destinação das unidades em assembleia. Essa alteração demanda a aprovação de no mínimo dois terços (2/3) dos condôminos.

Vale observar que tudo o que temos sobre o julgamento é a notícia dada pelo próprio STJ, já que o acórdão ainda não foi publicado. Os principais fundamentos dessa decisão, relatada pela Ministra Nancy Andrighi, são:

· Afronta à finalidade residencial: O uso constante das unidades para exploração econômica ou profissional descaracteriza a destinação estritamente residencial do prédio.

· Ofensa à segurança e ao sossego: A maior rotatividade de pessoas nos condomínios traz consequências para a segurança e o sossego dos moradores, levantando questionamentos sobre a necessidade de autorização dos condôminos.

· Previsão legal: O Código Civil impõe aos condôminos o dever de dar às partes do empreendimento a mesma destinação da edificação (Art. 1.336, IV) e define que a mudança dessa destinação exige a aprovação por dois terços dos condôminos (Art. 1.351).

· Natureza híbrida da ocupação: Os contratos intermediados por aplicativos não se enquadram propriamente nem como contratos de locação residencial tradicional, nem como contratos de hospedagem em hotéis.

O posicionamento de 2026 coroa uma evolução jurídica iniciada em 2021 pelas turmas de direito privado do tribunal, a saber:

A) O Precedente da Quarta Turma (REsp 1.819.075 – RS)

Em abril de 2021, a Quarta Turma do STJ analisou o caso de um condomínio em Porto Alegre (RS) que buscava impedir a atividade de hospedagem em suas unidades.

O Caso: Proprietários haviam dividido seus apartamentos em vários quartos para alugar a pessoas sem vínculo entre si por curtos períodos, o que alterava fisicamente o perfil do imóvel e criava alta rotatividade.

A Decisão: Por maioria de votos, sob a condução do voto-vista do Ministro Raul Araújo, a Turma negou o recurso dos proprietários. O tribunal definiu que tal prática configura um contrato atípico de hospedagem e que, se houver destinação residencial expressa na convenção, o uso atípico das unidades é indevido.

A Exceção de Quórum: Já nessa oportunidade, indicou-se que os condôminos poderiam se reunir em assembleia e autorizar, por maioria qualificada de dois terços, a hospedagem atípica via plataformas digitais.

B) O Precedente da Terceira Turma (REsp 1.884.483 – PR)

Em novembro de 2021, a Terceira Turma do STJ julgou um caso do Paraná, onde um condomínio havia alterado sua convenção em assembleia para proibir locações inferiores a 90 dias.

O Caso: Um proprietário que anunciava seu imóvel no Airbnb acionou a Justiça para anular a decisão da assembleia, alegando violação ao seu direito de propriedade.

A Decisão: De forma unânime, sob relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a Turma validou a proibição condominial de locações por prazos menores que 90 dias.

Fundamentação: O colegiado destacou que a alta rotatividade de pessoas estranhas prejudica o sossego, a salubridade e a segurança dos moradores, justificando restrições baseadas na convenção. O direito de propriedade não é absoluto e deve harmonizar-se com a função social da propriedade e o bem-estar coletivo.

Resumo prático para síndicos e administradoras

Com a unificação das decisões, a regra jurídica prática consolidada funciona da seguinte maneira:

A regra geral é residencial: Se a convenção do condomínio estipula destinação estritamente residencial, o aluguel contínuo de curta temporada por aplicativos é considerado um desvio comercial de finalidade e, por isso, é proibido por padrão.

Para permitir, precisa de votação: Proprietários que desejam disponibilizar seus imóveis nessas plataformas precisam obter a concordância de dois terços (2/3) dos condôminos em assembleia geral para modificar ou abrir uma exceção ao uso da edificação.

Prazos mínimos de locação: Os condomínios têm autonomia para definir em assembleia prazos mínimos de locação (como vetar aluguéis inferiores a 90 dias) a fim de preservar a segurança e o sossego de todos.

Essa consolidação garante maior segurança jurídica para os síndicos na gestão do condomínio e estabelece limites claros para o direito de propriedade em prol da segurança e tranquilidade da vizinhança.

Coincidentemente, tanto o julgamento de 2026 da Segunda Seção do STJ, como o PL 4/2025 — que consolida o anteprojeto de reforma do Código Civil no Senado Federal — adotam de forma cirúrgica a mesma orientação para solucionar o impasse. A proposta legislativa visa inserir o § 1º ao Artigo 1.336 do Código Civil, cuja redação projetada dispõe:

“§1º. Nos condomínios residenciais, o condômino ou aqueles que usam sua unidade, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta;”

A identidade conceitual e prática entre as duas normas (a jurisprudencial e a projetada) é evidente, pois tanto o acórdão de 2026 quanto o texto da reforma abandonam a tentativa de enquadrar a atividade puramente como “locação por temporada residencial” (regida pela Lei do Inquilinato), reconhecendo-o sob a natureza jurídica autônoma de hospedagem atípica.

É patente, também, a inversão do ônus da autorização, eis que, antes, os defensores das plataformas sustentavam que “o que não é proibido pela convenção, é permitido”. Agora, tanto o STJ quanto o PL 4/2025 determinam o oposto: “o que não é expressamente permitido pela convenção (ou assembleia), está proibido”.

Por fim, vale o alerta de que a Segunda Seção do STJ é o órgão colegiado maior que reúne todos os ministros da Terceira e da Quarta Turma (especializadas em Direito Privado). Quando a Seção se pronuncia por maioria, significa que a controvérsia interna no STJ está pacificada.

Contudo, a decisão de 2026 não é vinculante, ou seja, não forma um precedente obrigatório (não obriga juízes de forma imediata sob pena de cassação), mas funciona como um precedente persuasivo fortíssimo que consolida de vez a posição do STJ, servindo como uma diretriz segura e definitiva para condomínios, administradores, síndicos e proprietários em todo o território nacional.

Para que um acórdão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) integre o rol de precedentes de observância obrigatória pelos juízes e tribunais (conforme o artigo 927 do Código de Processo Civil), ele precisa ser julgado sob ritos específicos, como ser julgado pela sistemática de Recursos Repetitivos, ou decorrer de um Incidente de Assunção de Competência (IAC) ou de um Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) ou, ainda, suscitar a edição de uma Súmula correspondente.

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