A aquisição de apartamentos na planta sempre é precedida de grande expectativa e ansiedade pelos adquirentes. Uma das principais preocupações do consumidor consiste no cumprimento do prazo de entrega do imóvel, o qual nem sempre é respeitado.
Porém, maior temor sofre aquele que adquire o tão sonhado apartamento e, na expectativa de recebê-lo, constata que a incorporadora vem passando por sérias dificuldades financeiras.
Em meados da década de 90, uma das maiores empresas de construção civil do País, passando por sérias dificuldades financeiras, deixou de concluir inúmeras obras, afetando milhares de adquirentes, que não receberam suas unidades.
Situações como a relatada demandaram a busca por mais garantias aos consumidores.
Foi então que o advogado Melhim Namem Chalhub, através de anteprojeto de lei, originário do Instituto dos Advogados Brasileiros, orientou a criação de garantia destinada a individualizar as receitas, o terreno e todos os bens e direitos vinculados a determinado empreendimento, de forma que estes não se comuniquem com o patrimônio do incorporador¹. Surgiu então o patrimônio de afetação.
Definida pelo Artigo 31-A, da Lei nº 4.591/64, a afetação consiste na separação do terreno e acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como dos demais bens e direitos a ela vinculados. No parágrafo 1º do mesmo artigo, se estabelece que o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador, só respondendo por dívidas e obrigações vinculadas àquela incorporação.
Na prática, a afetação confere mais garantias aos adquirentes de unidades comercializadas sob o regime de incorporação imobiliária, impossibilitando a repartição de receitas pelo empreendedor em outros empreendimentos.
Exemplificando:
Determinada empresa comercializa ao mesmo tempo o Condomínio A e o Condomínio B.
O Condomínio A teve sua expectativa de venda superada enquanto no Condomínio B, as vendas não vão tão bem.
A incorporadora passa então a utilizar o valor auferido na alienação do Condomínio A na construção do B e, assim, ambos os empreendimentos não cumprem o prazo de entrega previsto.
A afetação do empreendimento coíbe tal prática delimitando, conforme já mencionado, a utilização de recursos de forma indiscriminada.
Contudo, o legislador, infelizmente, deixou a critério do incorporador sua anuência à afetação.
A fim de atrair os empresários do ramo imobiliário de forma a incluir seus projetos no patrimônio de afetação, a Lei nº 10.931/04 prevê uma carga tributária menos onerosa em relação àquelas não sujeitas à afetação.
Ademais, o incorporador que realizar a segregação de seus empreendimentos pelo regime de afetação, certamente, terá competitividade no mercado, demonstrando o grau de comprometimento com seu projeto e o respeito ao consumidor.
1- http://jus.com.br/revista/texto/7595/a-afetacao-das-incorporacoes-imobiliarias
São Paulo, 17 de março de 2013.
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