Seu condomínio está com as contas em dia, áreas comuns bem cuidadas e uma equipe de colaboradores azeitada. De nada adianta esse cenário positivo se a fachada estiver com a manutenção defasada. Afinal, o cuidado com a pintura ou com os eventuais revestimentos das fachadas significa valorização do patrimônio e prevenção de patologias.   

Pinturas e tratamentos de fachadas estão entre as obras mais onerosas para os condomínios, um dos motivos de serem postergadas. Com experiência de 25 anos como síndica profissional, Marília Amorim está acostumada a lidar com muitos edifícios antigos, com mais de 40 ou 50 anos. Recentemente, ela iniciou o processo de escolha de empresa para a pintura de um condomínio no Itaim Bibi, construído em 1976 e que teve suas fachadas totalmente negligenciadas nos últimos tempos. “Em casos como esse, primeiro contrato uma empresa especializada para fornecer um laudo identificando prováveis patologias na fachada”, diz.   

A partir daí, ela inicia a busca de orçamentos. Ela frisa que, na aprovação da contratada, o gestor precisa saber dizer não a certas exigências dos condôminos. Por exemplo, contratar mão de obra de qualidade duvidosa por ser a mais barata. Ceder a esse tipo de pressão, comenta Marília, é uma roleta-russa: “Depois da primeira vez que concordar, o síndico sempre terá que aceitar esse tipo de intromissão. Eu prezo pela minha consciência. Digo que aquilo não vai dar certo e que sou a responsável pelo condomínio. Se alguém insistir, eu transfiro minha responsabilidade pela decisão para ele — é claro que ninguém aceita”, conta.   

O grande receio dos síndicos é contratar empresas despreparadas e sem lastro financeiro, que possam abandonar o condomínio “no meio do caminho”, pontua Marília. “Prefiro empresas que estão no mercado há mais tempo e que tenham expertise em fachadas”, diz.   

Giovanni Posca, síndico profissional há dez anos, concorda. “Dou preferência a fornecedores que pintaram o mesmo prédio mais de uma vez. Quando uma empresa volta para o condomínio, é porque ela prestou um serviço de excelência.” Giovanni conta que já contratou empresas medianas e não aprovou. “Uma empresa estruturada segue um cronograma e dispõe de um diário de obra on-line que o síndico acompanha dia a dia. Tudo é fotografado e registrado. Aprovamos a etapa anterior para seguir para a próxima, eliminando qualquer pendência. Em caso de reclamação de moradores, temos como comprovar que o serviço foi realizado”, explica.   

Marília também faz um controle próprio da presença dos pintores no condomínio. “Coloco um caderninho na portaria e peço para eles anotarem a hora de entrada e saída. Assim, posso falar com o responsável pela obra em caso de faltas ou atrasos injustificados”, conta a síndica, que exige ainda comprovação de que os colaboradores são registrados, contam com treinamento para trabalho em altura e fazem o uso correto de EPIs.   

A contratada também precisa dar segurança ao síndico quanto à garantia. Giovanni enfrentou problemas em um prédio na Vila Carrão, que foi pintado em três cores diferentes. As partes pintadas no tom mais claro apresentaram um efeito ‘arrepiado’. O serviço foi refeito e, novamente, o defeito surgiu. “O fornecedor acionou o fabricante da tinta, que esteve com técnicos e engenheiros no condomínio. Foi constatado, então, que o problema estava na tinta. O atendimento me surpreendeu muito positivamente: o fabricante forneceu nova tinta, o serviço foi refeito perfeitamente e não houve nenhum custo para o condomínio”, relata o síndico. “São situações como essa, quando precisamos do retrabalho da empresa, que mostram que ela está pronta para atender bem.”   

O síndico Giovanni está atualmente com dois condomínios em processo de pintura. Em um deles, o valor da pintura mais do que dobrou justamente pelo tempo em que o prédio não recebe tratamento das fachadas: 18 anos. “As fachadas estão cheias de grandes áreas de desplacamento da massa. Quanto maior a degradação, mais caro o serviço. Se o condomínio tivesse tomado uma atitude antes, não seria tão oneroso para os condôminos”, conclui.   

Planejamento Financeiro   

Qualquer obra de pintura precisa de um bom planejamento financeiro. Marília opta por bons parcelamentos, que também funcionam como ferramenta para interromper os pagamentos em caso de atraso na obra. “Busco assessoria jurídica e preparo contratos bem amarrados nesse sentido”, pontua.   

Casos graves e custosos, mesmo que parcelados, irão pesar mais no bolso dos condôminos, claro. Giovanni assumiu um condomínio no Tatuapé em dezembro, com mandato tampão. Em janeiro, uma triste surpresa: um bloco de concreto da fachada frontal se desprendeu, caindo no térreo. “O edifício estava todo telado por causa do desprendimento dos revestimentos cerâmicos. Mas a tela não resistiu ao peso da peça e ela caiu no solo, felizmente sem ferir ninguém. Descobrimos que o prédio, com cerca de 40 anos, nunca passou por manutenção nas cerâmicas da fachada frontal.”   

Giovanni prontamente providenciou uma estrutura de madeira para proteger o térreo e interditou a entrada — os acessos ao condomínio acontecem apenas pela garagem ou pela entrada lateral, já que somente a frente tem revestimentos cerâmicos. O síndico também encomendou um laudo para verificar os danos estruturais da fachada que causaram o desprendimento do concreto.   

Os 44 apartamentos do condomínio deverão ratear cerca de 70 mil reais cada um, estima o síndico. O estrago é resultado da falta de planejamento. Giovanni conta que o prédio foi pintado recentemente por uma pessoa despreparada, sem empresa aberta. A gestão anterior o orientou a abrir uma MEI para pegar o serviço. “Quando ele verificou o problema nas pastilhas, viu que não teria capacidade para fazer o serviço. Ou seja, o condomínio rasgou dinheiro, porque até a pintura recente já está toda trincada.”   

Giovanni aprovou em assembleia que todo o fundo que estava sendo rateado para outras obras será utilizado nas fachadas para minimizar o impacto do rateio. “Somente quando finalizarmos a obra, as outras serão retomadas. Um condomínio precisa de planejamento. As pessoas se esquecem de que fachadas com revestimentos também precisam de manutenção. Deve ser feito o hidrojateamento das pastilhas, verificando se há trincas ou outras patologias, garantindo uma sobrevida de mais três anos, quando então o síndico deve providenciar a pintura geral”, orienta.        

“As fachadas podem aparentar estar em bom estado, mas manifestações patológicas frequentemente evoluem de forma silenciosa. A inspeção predial é essencial para identificar riscos ocultos, evitar intervenções emergenciais e reduzir custos.” (Felipe Lima, sócio-diretor, FSL & Co.)

“A manutenção de fachadas é essencial para preservar a segurança de quem vive ou transita no condomínio, valorizar o imóvel e evitar custos elevados com reparos emergenciais. Investir em prevenção garante durabilidade à estrutura e contribui para a boa imagem da edificação.” (Bruno Ramalho, CEO, Colorcryl)  

“Síndico que investe em manutenção preventiva reduz riscos, evita gastos emergenciais e valoriza o patrimônio do condomínio. Prevenir ainda custa menos do que corrigir.” (Eliton Teixeira de Oliveira, engenheiro civil, Renovi)    

“A manutenção predial é um investimento certo e inteligente que protege o patrimônio coletivo, previne emergências caras e garante a segurança e a valorização das respectivas unidades residenciais.” (Eryck Albuquerque, diretor comercial e arquiteto, Topo Pinturas)    

“A manutenção preventiva da fachada não é apenas estética, ela preserva a estrutura do prédio, evita infiltrações e reduz custos futuros para o condomínio. O síndico deve sempre priorizar empresas especializadas, com laudos, ART e experiência comprovada.” (Kaique Vilela, sócio-proprietário, SP Pinturas)   

Agradecimento aos entrevistados: Marília Amorim e Giovanni Posca, síndicos profissionais