Existe uma frase que todo síndico já ouviu de algum escritório jurídico de cobrança: “para o condomínio não custa nada — quem paga é o devedor.” É uma promessa sedutora. E é exatamente por isso que tantos condomínios assinaram esse tipo de contrato sem desconfiar. O problema é que o chão sob esse modelo está cedendo, e a maioria dos síndicos só vai perceber quando a conta — ou um processo — bater à porta.
O fim de uma ilusão confortável
O coração desse modelo sempre foi uma jogada simples: cobrar do morador inadimplente um percentual a título de honorários extrajudiciais, em geral os famosos 10%/20%. No papel, o condomínio não desembolsa nada. Na prática, essa lógica, em breve, perderá de vez a sustentação jurídica.
O Superior Tribunal de Justiça (REsp 2.187.308/TO, julgado pela 3ª Turma do STJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, em 16/09/2025, publicado em 19/09/2025) já firmou entendimento de que os honorários da fase extrajudicial não podem ser incluídos no valor cobrado do devedor — ainda que a convenção do condomínio diga o contrário. Não é tendência nem promessa: já vale hoje, como norte nas decisões do dia a dia no Judiciário.
E o que hoje é decisão judicial caminha para virar texto de lei. O Projeto de Lei 6018/25, já aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados e encaminhado ao Senado, altera o Código Civil para tornar nula qualquer cláusula — de convenção, regimento interno ou assembleia — que jogue esse custo extrajudicial sobre o morador atrasado. A direção é clara, e ela é só uma.
A conta não some — ela muda de endereço
Aqui está a parte que ninguém da velha cobrança gosta de explicar. Se o custo da cobrança extrajudicial não pode mais recair sobre o devedor, ele não evapora. Apenas troca de destinatário. E os novos destinatários costumam ser dois.
O primeiro é o próprio condomínio — ou seja, os moradores que pagam rigorosamente em dia passam a financiar, sem saber, o custo de cobrar quem não paga.
O segundo é mais perigoso: uma “taxa administrativa” disfarçada, em que se troca o nome “honorários” por outro rótulo para tentar contornar a regra. Os tribunais já vêm derrubando essas cobranças e, em alguns casos, condenando quem as aplicou a pagar danos morais ao morador.
Para o síndico, o risco deixa de ser apenas financeiro e passa a ser pessoal. Quem apenas terceirizou a cobrança, confiando no “custo zero”, pode acabar arrastado para um processo por uma prática que sequer escolheu conscientemente.
O que continua firme e seguro
Nada disso significa que o condomínio esteja desarmado diante da inadimplência. Pelo contrário. Continuam plenamente exigíveis do devedor o valor da cota, a correção monetária, os juros de mora e a multa. E há ainda os honorários de sucumbência — aqueles fixados pelo próprio juiz contra o inadimplente quando o condomínio ingressa com a ação e vence. Essa é a forma legítima, segura e prevista em lei de remunerar o trabalho judicial, sem onerar nem o condomínio nem o morador que paga em dia.
A dívida continua recuperável com firmeza. O que muda é o como se estrutura a remuneração de quem cobra — e é aí que mora a diferença entre um condomínio protegido e um condomínio exposto.
A solução: previsibilidade no lugar de surpresa
Se o custo da cobrança extrajudicial não pode mais recair sobre o devedor nem sobre o morador que paga em dia, a saída está em mudar a própria lógica de remuneração de quem cobra. No lugar do percentual que sempre acaba caindo sobre alguém, o caminho mais seguro é combinar honorários previsíveis com a recuperação judicial pela via que a lei autoriza.
Um modelo bem estruturado costuma se apoiar em três pilares:
- Custo previsível e enxuto — o condomínio sabe de antemão quanto vai investir, sem percentual surpresa e sem honorários extrajudiciais escondidos na cota do morador (mensalidade baseada no número de unidades).
- Recuperação pela via correta — o trabalho judicial é remunerado por sucumbência, paga pelo devedor quando a ação é vencida, exatamente como a lei permite.
- Segurança jurídica para o síndico — sem cláusulas que a Justiça já considera nulas, sem taxa mascarada e sem o risco de o condomínio virar réu.
O modelo antigo prometia custo zero e entregava risco escondido. Um modelo bem desenhado entrega o oposto: custo conhecido e risco controlado — que é, no fim das contas, o que permite ao síndico prestar contas com tranquilidade na próxima assembleia, sem a surpresa dos 10% de honorários de cobrança no caixa do condomínio.
O momento de agir é agora
A decisão do STJ já produz efeito, e o PL 6018/25 segue avançando. O condomínio que revisar hoje a forma como cobra chega à próxima virada de regra já protegido — sem ajustes às pressas, sem cláusulas vulneráveis e sem o risco de uma cobrança mal feita se transformar em processo.
A cobrança continua firme. O que muda é que, a partir de agora, ela precisa ser feita com técnica, transparência e segurança — sem que o condomínio pague a conta de ninguém e com a segurança jurídica que o síndico precisa.
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