Os síndicos e as administradoras foram surpreendidos com o decreto no 12.955, de 29/07/2026, que regulamentou a contribuição sobre bens e serviços (CBS), incorporando as modificações da reforma tributária. Entre outras determinações, foram consideradas como fornecedoras as entidades sem personalidade jurídica, como os condomínios. No entanto, a lei complementar no 214/2025 esclarece que o condomínio não é contribuinte do IBS e da CBS.

O condomínio se tornará contribuinte da CBS somente quando as receitas provenientes de outras fontes, que não sejam as taxas e demais valores cobrados dos condôminos, representarem 20% ou mais da receita total. Por exemplo: o condomínio possui uma receita mensal total de R$ 85.000,00, sendo que R$ 6.500,00 se referem à locação da cobertura. Esse valor corresponde a 7,64% da receita. Caso o valor fosse R$ 17.200,00, seria obrigatoriamente contribuinte da CBS, dado que a receita extra corresponde a 20,23%.

Trouxe muitas dúvidas a publicação do ato conjunto RFB/CGIBS no 4, de 30 de julho de 2026, quando definiu as datas de início para a obrigação de emissão dos documentos fiscais eletrônicos, NFS-e. Para os condomínios, ficou definido o início a partir de 1o de dezembro de 2026, quando houver as cobranças de taxas e demais valores condominiais, bem como outras receitas do condomínio. Ainda foi incluída a exigência da emissão da NFS-e para as locações de bens móveis e demais locações. Porém, o ato no 4 não observou o art. 60 da Lei Complementar no 214/2025, que mencionou que somente o sujeito passivo (contribuintes do IBS e CBS) deverá emitir documento fiscal eletrônico. É preciso, neste momento, ter calma e constante acompanhamento das novas determinações da Receita Federal, para que o condomínio não seja penalizado.

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