Atuando há mais de 30 anos no segmento condominial, o síndico profissional Fábio Gomes vê na inspeção predial e em laudos técnicos uma valiosa ferramenta de gestão. “É de suma importância, principalmente quando o síndico assume um condomínio em que faltam dados sobre o plano de manutenção ao longo dos anos. A inspeção das áreas comuns traz subsídios para a gestão. Com um laudo do todo e as recomendações técnicas, ele consegue traçar um planejamento, priorizando as necessidades mais urgentes”, sintetiza. O síndico acrescenta que os laudos são de valia em diferentes frentes da administração. Neste ano, por exemplo, menciona que recorreu a esses serviços por duas vezes: uma para atender a um residencial em São Paulo e outra para um prédio em Cotia, cada qual com sua respectiva demanda.   

Em maio, ao assumir a gestão do residencial na região da Avenida Paulista, Fábio encontrou desdobramentos de uma situação desgastante entre o condomínio e uma das unidades da cobertura. Ele conta que, algum tempo atrás, após danos decorrentes de infiltração no telhado, esse apartamento foi desocupado para obras, às expensas do próprio condomínio, que também arcou com o aluguel de um imóvel para acomodar a família durante alguns meses. “Tudo foi embasado com laudo na época, mas, depois da obra finalizada, outro problema, ocasionado por uma obstrução na rede coletora pluvial, exigiu nova intervenção no imóvel. O condomínio resolveu essa situação, mas o proprietário não retornou. Ele alega que o local está inabitável e entrou com ação para receber reembolso dos aluguéis retroativos de onde está morando”, descreve Fábio. “Para apresentarmos a contrargumentação, contratamos uma empresa de engenharia, que emitiu um laudo técnico. Agora, estamos aguardando a decisão do juiz.”   

Nesse condomínio de Cotia, havia temor de que um sistema de envidraçamento das sacadas e a cobertura das unidades garden viessem a comprometer a segurança estrutural. Um laudo técnico dissipou o receio. Agora, o projeto foi aprovado para garantir uniformidade à futura intervenção.

A outra situação envolvendo a necessidade de um documento formal se deu em um condomínio de estúdios, construído há quase dez anos na Granja Viana, com seis andares e três pavimentos de garagem no subsolo. Por meio de um laudo técnico, Fábio apaziguou uma questão que parecia não ter fim: aprovar ou não a instalação de um sistema de envidraçamento nos apartamentos e nas nove unidades garden. “Embora alguns proprietários fossem favoráveis ao fechamento com vidros, outros estavam receosos de que o peso desse sistema comprometesse a segurança da construção. Desse modo, falava-se muito no assunto, mas a questão não evoluía”, relata o síndico.   

Devido ao impasse, a gestão contratou um profissional habilitado para elaborar um laudo técnico para avaliação do sistema de envidraçamento e desenvolver o projeto. Vale aqui um aparte: para garantir a validade jurídica e a segurança do condomínio, laudos precisam estar alinhados às normas técnicas da ABNT, além de conter a assinatura do profissional responsável (engenheiro ou arquiteto). Também requerem a emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), no caso dos profissionais de engenharia, ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), no caso de profissionais de arquitetura.   

Depois do laudo pronto, Fábio retomou a discussão em assembleia no primeiro trimestre de 2026 e, com propriedade, pôde dissipar as dúvidas quanto ao envidraçamento. “O investimento, ao final, valeu a pena. Acabaram as discordâncias baseadas em achismo, que não levavam a nada. Os condôminos ficaram tranquilos para proceder com o envidraçamento, em segurança, tendo a oportunidade de trazer mais modernidade e conforto ao seu imóvel”, constata o síndico. A partir do material produzido, a discussão pôde avançar para a tomada de decisão.   

Prevenção ativa   

O síndico profissional Luiz Antônio Vieira é egresso da engenharia civil. Administrando condomínios em áreas nobres das zonas sul e oeste da capital paulista, ele afirma que a engenharia diagnóstica é importante para otimizar custos, porque possibilita à gestão atuar de forma preventiva nas manutenções. “Infelizmente, nem sempre é possível trabalhar assim porque o brasileiro, de uma maneira geral, não está muito habituado aos aspectos preventivos. Prefere trabalhar na correção, acha que do outro jeito vai gastar mais dinheiro, mas é o contrário. E, às vezes, nem quer ter custos com um laudo técnico. Entretanto, atuar na prevenção sai mais em conta para os condomínios”, observa. Para ele, a avaliação antecipada permite identificar necessidades antes que elas se transformem em intervenções mais complexas, reforçando o papel da engenharia diagnóstica no planejamento da manutenção.   

Fazendo uma analogia com o corpo humano, Luiz compara a inspeção predial a um check-up. “Você faz os exames de rotina e, se surgir alguma coisa, começa a tratar para não precisar enfrentar lá na frente uma cirurgia de urgência, correndo até mais riscos, tendo gastos repentinos. À medida que envelhecemos, começamos a ter mais problemas de saúde. O mesmo ocorre com os prédios, por algumas razões, entre elas, questões normativas mesmo, que evoluíram ao longo dos anos. As manutenções, portanto, também atualizam as edificações nesse sentido”, avalia. Se a inspeção é o check-up, o laudo técnico dá o diagnóstico, apontando ‘doenças’ e recomendando tratamentos. “O laudo é o produto de uma inspeção qualificada”, define. A comparação ajuda a diferenciar as duas etapas: enquanto a inspeção permite observar as condições da edificação, o laudo organiza tecnicamente aquilo que foi identificado e indica os encaminhamentos necessários.   

Antes & Depois de parte da reforma elétrica em prédio na Vila Nova Conceição: um laudo técnico demonstrou que havia carga suficiente para a implantação de carregadores veiculares, mas que a cabine arcaica não suportaria o aumento do consumo de energia sem que houvesse uma reestruturação.

Além do envelhecimento propriamente dito, mudanças climáticas e novos hábitos de uso impactam as edificações, sendo preciso recorrer aos laudos técnicos para acompanhá-las com segurança. “Com as mudanças climáticas, temos, hoje, dias de calor extremo. E prédios antigos, bons, grandes, não foram pensados para terem aparelhos de ar-condicionado. A necessidade existe, até porque muitas pessoas fazem home-office. Tanto que, nos últimos tempos, contratei quatro a cinco laudos por conta disso. O mais recente foi para um condomínio em Moema e o resultado apontou que havia capacidade elétrica para atender a todas as unidades, desde que não ultrapassasse um aparelho por apartamento. E foi ótimo porque eles se contentaram com essa possibilidade, nem precisamos fazer uma obra para aumentar a carga elétrica”, comenta. “Para ar-condicionado, o laudo deve ser feito em conjunto por engenheiro mecânico e elétrico”, orienta.   

Outra demanda decorrente de novos hábitos de uso são os carros elétricos e a consequente adequação das garagens para o abastecimento. “A demanda é alta, e aí entra a importância do laudo. Não é o síndico quem vai dizer se pode ou não implantar os pontos de recarga nas vagas, nem o morador. O laudo técnico é inquestionável, além de orientar para possíveis soluções, como ocorreu em um dos meus condomínios, um prédio com apenas 14 unidades, na Vila Nova Conceição. Vimos que havia uma demanda ociosa muito boa, o suficiente para colocar dois pontos em todas as vagas de garagem. O problema, no entanto, estava na cabine elétrica de entrada do prédio, muito arcaica, que não suportaria o aumento de consumo energético. Fizemos, então, uma reforma significativa na instalação elétrica para atender à necessidade dos moradores com segurança”, finaliza.     

Agradecimento aos entrevistados

Fábio Gomes e Luiz Antônio Vieira

“A engenharia diagnóstica preventiva transforma a manutenção predial: identifica riscos em fachadas antes do acidente, reduz custos e prolonga a vida útil do edifício.” (Ítalo Sampaio Marçal, diretor técnico, Vantrix 360)

“Cuidar de um edifício é, antes de tudo, cuidar das pessoas que vivem nele. A engenharia diagnóstica entra exatamente para prever problemas e trazer a tranquilidade que o seu condomínio merece.” (Bruno Giachini Pinto, diretor, Liderativa – Engenharia para Condomínios)

“Uma inspeção predial criteriosa não aponta apenas falhas; ela entrega ao síndico um direcionamento seguro para gerir o condomínio com clareza e valorizar o patrimônio de todos.” (Larissa Giachini Rodrigues, coordenadora de sucesso do cliente, Liderativa – Engenharia para Condomínios)

“Laudos técnicos fundamentam decisões com base em evidências, orientam prioridades de intervenção e ajudam a evitar gastos com soluções que não tratam a origem dos problemas.” (Marcos Alexandre de Oliveira, sócio-diretor técnico, Qualibuild Engenharia)