A regulamentação da atividade de síndico profissional é um tema recorrente no debate condominial brasileiro e reflete a transformação profunda da vida em condomínio. A gestão condominial deixou de ser uma atividade acessória para se tornar uma função complexa, que envolve administração patrimonial, responsabilidade jurídica, segurança, convivência social e tomada de decisões contínuas em contextos sensíveis. Nesse cenário, discutir parâmetros normativos é legítimo e necessário.
O Projeto de Lei nº 4.739/2024 surge com a proposta de suprir lacunas do Código Civil, especialmente no que se refere à atuação do síndico não condômino, figura cada vez mais presente nos grandes centros urbanos. A ausência de regras específicas para essa atuação profissional tem, de fato, gerado insegurança jurídica e interpretações divergentes, o que justifica a iniciativa legislativa. No entanto, a forma como essa regulamentação vem sendo construída merece análise crítica e cautelosa.
Ao longo de sua tramitação, o projeto passou por alterações substanciais. O texto que inicialmente admitia maior flexibilidade e respeitava a autonomia dos condomínios evoluiu para um modelo excessivamente rígido, baseado na exigência de formações acadêmicas específicas, registros obrigatórios em determinados conselhos profissionais e detalhamento formal de atribuições. Esse caminho, embora revestido de uma aparência técnica, ignora a natureza multidisciplinar da sindicatura e reduz a complexidade da função a critérios meramente formais.
A gestão condominial não se resume ao cumprimento de requisitos burocráticos. Ela exige capacidade de leitura de contexto, habilidade de mediação, domínio prático de rotinas administrativas e sensibilidade para lidar com conflitos cotidianos. A imposição de barreiras formais desproporcionais tende a restringir o acesso à atividade, encarecer os contratos e excluir profissionais experientes que, há anos, exercem a sindicatura com reconhecida eficiência, ética e responsabilidade.
Outro ponto crítico reside na ausência de regras claras de transição. A desconsideração das trajetórias profissionais já consolidadas cria um cenário de insegurança jurídica e risco de descontinuidade administrativa, afetando diretamente os condomínios e os próprios condôminos. Uma regulamentação que ignora a realidade do mercado não fortalece a gestão — ao contrário, fragiliza estruturas que hoje funcionam com equilíbrio.
É preciso destacar, ainda, que a regulamentação da atividade, isoladamente, não enfrenta os desafios centrais da vida condominial. Questões como governança efetiva, fiscalização adequada, critérios objetivos para julgamento de contas, fortalecimento dos conselhos fiscais e atualização mais ampla da legislação condominial exigem abordagem sistêmica, construída com diálogo técnico e responsabilidade institucional.
Ser síndico significa ocupar um espaço permanente entre a norma e a realidade. Trata-se de uma função que demanda decisões diárias que não cabem em formulários, mas impactam diretamente a segurança, a convivência e a sustentabilidade financeira dos condomínios. Qualquer modelo regulatório que desconsidere essa dimensão prática corre o risco de produzir normas desconectadas da vida real.
Por fim, a profissionalização da sindicatura deve ser instrumento de fortalecimento do setor, e não de exclusão. Qualificação técnica, transparência e boa governança são objetivos essenciais, mas precisam ser perseguidos com equilíbrio, respeito à livre iniciativa e reconhecimento da experiência prática. Uma regulamentação moderna não se mede pela rigidez dos requisitos formais, mas pela sua capacidade de proteger os condôminos, valorizar bons profissionais e promover uma gestão condominial eficiente, responsável e sustentável.
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