Após muitas expectativas e especulações, o Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) foi sancionado pela Presidente da República. E dentre muitas novidades presentes no Novo Código, uma realmente substancial diz respeito a um dos grandes problemas que os condomínios vêm enfrentando: a questão da cobrança das cotas condominiais e os procedimentos correspondentes.
Diante do novo CPC, que entrará em vigor em março de 2016, as cotas condominiais passarão a ter natureza de título executivo extrajudicial. Sendo assim, o procedimento para a cobrança passará a ser o da execução, o qual tornará a solução por via judicial muito mais rápida.
O atual Código de Processo Civil tem adotado legalmente o procedimento sumário, porém, na prática, já temos visto a conversão do rito sumário para o ordinário, visando à celeridade processual. Pois, no rito sumário, a contestação é apresentada somente na audiência, enquanto no procedimento ordinário deve ser apresentada no prazo de 15 dias após a citação. Outro motivo que na prática justifica a alteração do procedimento sumário para o ordinário é que o Judiciário tem um grande acúmulo de processos e pautas de audiências. Além disso, as audiências de conciliação do procedimento sumário eram agendadas para datas muito distantes, o que por si só já atrasava o procedimento da cobrança, trazendo grandes prejuízos ao credor (condomínio).
Os procedimentos atuais, seja via rito sumário ou ordinário, são morosos, já que disponibilizam aos condôminos devedores uma série de defesas e recursos que muitas vezes são utilizados de forma protelatória, com o único objetivo de tardar uma sentença definitiva, impedindo assim um desfecho rápido e preciso. Tanto no procedimento sumário como no ordinário se dá a fase do conhecimento, etapa em que se produzem as provas necessárias para o julgador, após o conhecimento dos fatos, proferir a sentença.
O Código Civil prevê que é dever do condômino arcar com o pagamento dos rateios das despesas ordinárias ou extraordinárias, desde que aprovadas em assembleia. O pagamento dessas despesas é o que dá ensejo à constituição do condomínio. Além disso, todos se submetem a uma Convenção condominial, na qual têm direitos e obrigações.
Baseado no fato de todos se submeterem a viver nesse tipo de sociedade, unindo esforços para obter uma infraestrutura que sozinhos não conseguiriam, sem ajuda dos seus pares, daí a necessidade de arcarem com a obrigação do pagamento do rateio em dia, pois o não pagamento reflete diretamente sobre as contas do condomínio.
Diante dos motivos acima expostos, e do impacto da demora da cobrança judicial das cotas nas contas do condomínio, passou se a pensar em uma forma de agilizar o procedimento, modificando então a natureza da cota de condominial. Como o novo CPC, esta passará a ter força de título executivo extrajudicial, mudança que adiantará muito a forma de cobrança, pois a via do procedimento executivo pressupõe que toda fase de conhecimento não mais existirá, isso pela força do próprio título.
Conforme o Novo Código de Processo Civil, a partir de março de 2016, quando o CPC entrar em vigor, o procedimento será o da execução, hipótese em que o condômino devedor será citado para o pagamento no prazo de três dias, sob pena de constrição do patrimônio (Lei 13.105/15, Artigo 783, inciso VIII).
O que podemos concluir é que o novo procedimento foi adotado com acerto, visto que o entendimento majoritário da jurisprudência tem decidido que a cota condominial é revestida dos requisitos do título executivo extrajudicial, quais sejam, certeza, liquidez e exigibilidade. Essas condições se destacam na Convenção do Condomínio, na Ata de Aprovação de Previsão Orçamentária e Lançamento de Rateios, e no Artigo 1336 do Código Civil, o qual impõe a contribuição no rateio das despesas na proporção da fração ideal.
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