A ABNT NBR 16.280, que trata de reformas em unidades condominiais e nas áreas comuns de edificações brasileiras, nascida como resposta aos acidentes que ocorreram no Brasil em decorrência de intervenções sem acompanhamento técnico especializado, apesar de ter sido publicada em 2014 e possuir uma errata em 2015, ainda está cercada de muitos mitos e verdades sobre sua aplicação.
Pessoalmente, atuei nas duas versões da norma, representando uma grande entidade de classe, e sendo responsável pela elaboração da minuta do texto-base. Também ministrei diversos cursos e palestras sobre o assunto, assim como assessoria a condomínios e administradoras que possuem dificuldade em sua aplicação.
Se por um lado alguns responsáveis legais exigem muita documentação, e até mesmo por desconhecimento do conteúdo da norma, isso acaba criando enormes conflitos no mercado e remetendo a culpa à norma em questão.
A norma propriamente dita, minutada por mim, reuniu uma série de regras que já existiam, seja por legislação ou por outras normas, criando, na verdade, um compilado de informações. A única novidade é que a norma introduziu a necessidade de gestão dos documentos por parte do condomínio, os quais embasam as análises de autorização de execução das obras. Isso permite à gestão criar uma rastreabilidade das intervenções, seus respectivos responsáveis e o histórico do edifício.
Dentre os principais mitos que temos observado, está na exigência de responsabilidade técnica (ART ou RRT) para pintura, o que é somente necessário se houver trabalho em altura, exigência que vem do Ministério do Trabalho, por meio de suas Normas Regulamentadoras, as quais possuem mais de uma década de existência.
Outro importante ponto de confusão em torno da norma da reforma diz respeito à necessidade de análise pelo responsável legal da edificação (o síndico) das solicitações de reforma, assunto que foi o tema da emenda ocorrida em 2015. Na verdade, a verificação é necessária sob o aspecto administrativo e não no compartilhamento da responsabilidade técnica; em muitos casos, por falta de conhecimento técnico, seja do sindico ou das administradoras, que em sua maioria não possui um engenheiro que possa prestar suporte técnico. É importante observar que, em geral, os pedidos de reforma chegam para análise com documentos que uma pessoa leiga à engenharia não consegue analisar e, em muitos casos, preenchidos de forma incorreta. Por exemplo, uma ART ou RRT que venha a descrever reforma em unidade, sem detalhar o que realmente será realizado.
Principais problemas
Esse mau preenchimento atua como um potencial foco de problema a todos, inclusive ao profissional habilitado que a emitiu, pois, se houver no futuro um passivo no edifício decorrente de reforma ilegal, como o mesmo irá se defender que ele não é responsável pela ação causadora? Ou seja, se uma pessoa emite uma ART ou RRT incompleta e outra pessoa, em outro momento, faz uma intervenção desastrosa, como será possível apontar corretamente as responsabilidades pelas intervenções?
Outro ponto são as alterações no sistema construtivo sempre causam conflitos, caso da instalação do aparelho de ar-condicionado. É um mito achar que essa intervenção seja mínima e não venha a gerar problema, principalmente se o edifico não possui previsão para tal, pois os equipamentos demandam uma carga elétrica não prevista em projeto, além de passagem de tubulações por lugares que podem comprometer a estrutura, como os furos em vigas.
A partir das análises que realizo sobre as solicitações de reformas, a obra que mais tem gerado conflitos nos últimos tempos é a execução de nichos em banheiros. Esse é um aparato arquitetônico que prevê a diminuição da sessão da alvenaria, que, durante a fase de obras, poderá causar problemas no revestimento da fachada, caso seja feito nas paredes perimetrais. Algumas construtoras já preveem em seu Manual do Proprietário a recomendação de não autorizar a execução, mas mesmo assim muitas pessoas ainda desejam instalar esse tipo de detalhe em seus banheiros, gerando conflitos na aprovação.
Em resumo a norma não criou os problemas, ela somente compilou as exigências e criou um modelo de gestão, que diga de passagem se existissem a mais tempo, e fosse devidamente aplicado teria evitado diversas mortes, como a do desabamento de 3 edifícios no rio, o rompimento de dezenas de lajes em um edifico no ABC, e até mesmo a boate Kiss, que foi reformada e não seguiu uma série de normas técnicas existentes e que teriam evitado os desastres.
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