O síndico possui um papel essencial na gestão do condomínio, não obstante esteja restrito às deliberações em assembleia, convenção, regimento interno e, ainda, à legislação. Mesmo assim ele tem autonomia de atuação dentro destes limites acima citados, e essa autonomia faz a diferença entre condomínios bem geridos e valorizados, e prédios sucateados, desvalorizados e com problemas de gestão.
Podemos comparar o síndico a um empresário, que também tem limites de atuação dentro da lei. Sabemos que é do empresário a responsabilidade do negócio ter ou não sucesso. Esse sucesso está atrelado na maioria das vezes ao planejamento, metas, cumprimento de leis, medidas de segurança e ao talento daquele que está gerindo o negócio, o empresário.
Tanto na gestão de uma empresa quanto na gestão de um condomínio, aqueles que estão à frente do negócio têm responsabilidades legais. Na empresa, o responsável legal responde pela pessoa jurídica e em casos específicos pessoalmente com o próprio patrimônio.
No caso do síndico, o mesmo também pode responder pessoalmente com seu patrimônio em casos extremos. A responsabilidade do síndico emana de disposição da lei, conforme o Código Civil:
“Art. 1.348. Compete ao síndico: V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
A grosso modo, a responsabilidade civil nasce quando alguém, diante uma ação ou omissão, causa um dano a terceiro e, nesse caso, na esfera cível, quem causou o dano terá a obrigação de repará-lo, assumindo, assim, as consequências que este dano tenha causado. O condomínio responde diretamente, porém, se o síndico agiu com excesso, não observando a lei ou causando prejuízo direto a terceiros (por exemplo, no caso de apropriar-se de numerário ou objetos do prédio) responderá pessoalmente.
Para que se caracterize a responsabilidade civil é imprescindível que exista:
a) uma ação ou omissão;
b) um resultado; e,
c) uma relação entre essa ação ou omissão, e o resultado.
Por exemplo: Se alguém tropeçar no condomínio e se machucar, não quer dizer que o prédio ou o síndico sejam responsáveis, mas se o piso estiver escorregadio e o prédio não deixou a placa de aviso, existiu uma omissão e, em consequência dela, um dano a uma pessoa. No caso, a relação entre o dano e a conduta está na falta de informação e a falta de bloqueio da área de risco, o que teria causado o dano na situação hipotética.
Por ter o síndico o poder/dever, em função da lei, de tomar as medidas necessárias para a conservação das áreas comuns, se ele não fizer o que é necessário estará assumindo responsabilidades em nome próprio.
Outro exemplo: em um ambiente em más condições, no qual o síndico não faz os reparos corretivos necessários. Caso alguém caia em área comum pelo fato de o piso estar quebrado, nessa hipótese existirá uma responsabilidade civil do condomínio em indenizar os danos matérias sofridos, tais como remédios, curativos, médicos e dano moral se comprovado. Existe ainda a responsabilidade criminal, pois o acidente deu causa também à lesão corporal a uma pessoa, e como existe um crime que está tipificado no Código Penal de lesão corporal (Art. 129 CP), o síndico poderá responder criminalmente. No Código Penal, o Art. 13º imputa o crime a quem tem por lei o dever de cuidado, e de certa forma assumiu a responsabilidade de evitar o resultado. Assim, a omissão do síndico em não conservar a área comum é penalmente relevante e imputará ao mesmo o crime tipificado.
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