Desde 2014 está em vigor a norma da ABNT NBR 16.280, a qual a propõe a normalização das reformas em condomínios, tanto nas áreas privativas quanto comuns.
Seguir o regramento da NBR garante ao condomínio um histórico de seu dia a dia de reformas, bem como a segurança da edificação, um controle administrativo e, sem sombra de dúvidas, um valor agregado ao imóvel, já que este passa a dispor de um registro de suas obras em comparação com outro, cujas intervenções sejam realizadas sem qualquer forma de controle.
Mas como agir para que o consciente coletivo aceite a regra para obras em área comum? Além disso, como fazer também com que o consciente do proprietário aceite seguir as regras normalizadas?
Seguem algumas sugestões:
1 – Inicialmente, aconselha-se aos síndicos e demais gestores divulgar a norma a todos os moradores e proprietários, esclarecendo sua necessidade e importância, além dos procedimentos internos;
2 – Esses procedimentos deverão ser previamente discutidos em assembleia para aprovação;
3 – Apresentar os riscos e benefícios também passa a ser uma ideia, assim como a lista do que pode ou não fazer;
4 – Flexibilizar é possível, mas o condomínio deve, por meio de uma consultoria técnica, avaliar esses eventuais ajustes;
5 – Uma parceria com a construtora também é útil em condomínios novos, que desta forma passam a conhecer bem as regras relativas a situações em que a primeira vier a se furtar de sua responsabilidade de análise sobre as reformas. Ao estabelecer esse compromisso com a construtora e saber das regras, o condomínio passará a ter meios de cobrar;
6 – E quanto a custos que a norma possa acrescentar a uma obra ou mesmo à administração geral, o condomínio deverá debater o item em assembleia, evitando assim discussões acaloradas em momentos inoportunos. Em administração de condomínios, prevenir é muito melhor que refazer.
Mas se tudo foi feito e mesmo assim houver resistência em se cumprir as normas?
Inicialmente o diálogo é sempre a melhor solução, pois, mesmo havendo no condomínio a divulgação da norma, sua aprovação em assembleia, comissão de obras, entre outras particularidades, ainda assim poderá haver resistência. Nestes casos, o síndico ou a administradora, ou ainda um terceiro contratado (mediador), poderá convidar o responsável pela unidade para conversar, apresentando de forma individual todo o elenco de prós e contras de se fazer uma obra sem responsabilidade técnica, indicando os procedimentos adequados.
De outro modo, a análise dos recursos administrativos disponíveis pelo condomínio é muito importante, pois a unidade poderá ser advertida ou multada caso persista na sua resistência em cumprir com os procedimentos advindos da NBR.
Por fim, se esgotados o diálogo e esses recursos permanecerem sem solução, não restará outra alternativa ao condomínio senão embargar a obra quando iniciada, exigindo uma ordem judicial para cumprimento das normas, inclusive com multa fixada pelo Poder Judiciário, se o caso.
Lembramos, no entanto, que o condomínio não tem o papel de autorizar ou não uma obra, mas sim de exigir documentos com responsabilidade técnica de um engenheiro ou arquiteto. Cabe, porém, ao condomínio autorizar ou não a entrada de funcionários ou insumos de obra, nos termos da norma da ABNT. Ou seja, na prática, salvo disposição contrária em Convenção, uma obra deverá possuir um responsável técnico, que se apresentando ao condomínio e informando tudo o que a norma da ABNT determina, deverá ter sua entrada liberada. Caso contrário, o condomínio poderá, justificadamente por escrito, negar este acesso, exigindo complemento de informações.
Matéria publicada na edição – 220 de fev/2017 da Revista Direcional Condomínios
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