As unidades de edifícios restritamente residenciais não se prestam para que ali sejam instalados escritórios ou comércios para o exercício de qualquer atividade ou profissão, a fim de que se evitem perturbações ao sossego, saúde e salubridade dos que ali coabitem, e ainda para que não ocorra o desvio de finalidade da edificação, conforme preceituam os Art. 1.335, Inciso II, e 1.336, Inciso IV, do Código Civil.
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
IV – Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.” [grifo nosso]
Porém, a proibição da instalação de uma empresa/comércio dentro de uma unidade residencial não pode ser confundida com o exercício profissional dentro de uma unidade residencial, caso contrário o “home office”, que é trabalhar dentro de casa, mesmo sem que ali se receba clientes, estaria desviando a finalidade da edificação, o que de fato não ocorre.
Entendo ainda que um ocupante de uma unidade pode receber eventualmente um cliente, por exemplo: um médico; um advogado que receba esporadicamente seus clientes, sem que isso desvie a finalidade da edificação. Porém, fica condicionado a não perturbar a rotina do prédio, não colocar em risco os demais moradores em função de aumento de tráfego de pessoas, não sobrecarregar o funcionamento do prédio. Ou seja, desde que a atividade profissional seja secundária à da moradia e não interfira na rotina condominial, esta deve ser tolerada.
Tratou o saudoso Biasi Ruggiero (Em Ruggiero, Biasi – “Questões Imobiliárias”, Editora Saraiva, 1997, página 73), em sua obra, que:
“ A residência há de ser a destinação principal. O morador pode, perfeitamente, ser pessoa que exerce qualquer tipo de trabalho cujo desempenho é compatível com a residência. Há pessoas que se dedicam a aulas particulares, dadas individualmente a alunos, em horários diferentes. Há médicos, advogados, indústrias, comerciantes e outros profissionais que, ocasionalmente, recebem visitas com a finalidade de tratar assuntos ligados aos seus ofícios.
Tais atividades são secundárias em relação à residência, que é atividade principal. A residência é a finalidade maior; a prática de alguma atratividade profissional é a finalidade menor.
A proibição de desvio de destinação tem, evidentemente, suas razões. Visa coibir um uso tão intensivo que exceda o limite normal em uma residência evitando que a afluência de pessoas chegue a conspirar contra a tranquilidade e a segurança dos demais ocupantes, a desvalorizar patrimonialmente as unidades e a aumentar as despesas com maior solicitação de serviços.“
O limite para o recebimento eventual de clientes deve ser a perturbação ao sossego, a segurança e a interferência nociva na vida da comunidade. Caso seja verificada situação prejudicial ao convívio coletivo, o síndico deve imediatamente coibi-la, inclusive com medida judicial caso necessário.
Assim, algo sem interferência ao dia a dia e com finalidade quase que doméstica, como no caso de aulas particulares ou de atividade de um escritor, remete a situações toleráveis e não interferem na vida cotidiana.
Nos deparamos recentemente com um caso de um morador que, dentro de uma cozinha residencial, faz alimentos para fora. Assim, desde que isso não ocorra com a alteração da cozinha residencial para uma industrial, sem que não onere os demais condôminos (como ocorreria no caso da necessidade de alteração do sistema de gás ou ainda caso o gás não seja individualizado), desde que não traga qualquer risco à segurança, não prejudique o sossego dos demais vizinhos, não sobrecarregue a portaria com entregas e retiradas, julgamos ser totalmente possível a manutenção da continuidade de produção de alimentos de forma amadora, dentro de um prédio residencial. Deve-se ainda prestar atenção para que a empresa não esteja estabelecida no local residencial.
Outra questão que merece atenção é para os condomínios que têm permitido que os condôminos utilizem os endereços de suas empresas no edifício, apenas para questões fiscais, tais como: recebimento de correspondências. Situação que deve ser tolerada somente mediante declaração assinada pelo pretendente de que não utilizará a unidade com finalidade comercial. Esses casos ocorrem, por exemplo, quando um morador quer abrir uma loja virtual, seja representante comercial, e precisa perante os órgãos públicos ter um endereço para abrir a empresa.
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