Você já deve ter ficado irritado com aquela queda de energia repentina, verifica a rua e…. todos os prédios ao redor têm energia, mas o seu prédio não! Você interfona para portaria e o porteiro lhe diz que é um problema interno e que está sendo providenciado o conserto.
Mas ele está faltando com a verdade, pois o condomínio não possui profissional de manutenção ou o horário já extrapolou a jornada de trabalho do zelador. Sendo assim, será preciso contratar um serviço terceirizado. E a coisa pode piorar, pois é preciso a aprovação do síndico. E se ele estiver viajando, o que fazer?
As manutenções periódicas são previstas em algumas Convenções Condominiais ou Regulamento Interno. Mas se não houver essa previsão, haverá a necessidade da contratação do serviço, com análise de contratos bem elaborados que darão o respaldo correto para todas as situações em questão e, em algumas manutenções, como elevadores, bombas e portão da garagem, por um período de atendimento de 24hs.
Entretanto, para alguns moradores, esses gastos são desnecessários, pois não existe a necessidade permanente de manutenção. Os custos desses profissionais são altos e sempre tem a famosa pergunta: por que pagar se não usamos? Poderíamos usar esses recursos financeiros em outras coisas?
De fato, os custos são elevados, mas com negociação e postura de comprometimento junto aos prestadores de serviços, isso pode ser encaixado dentro do escopo e na previsão orçamentária do condomínio. A falta de contratos de manutenção causa prejuízos aos condôminos. As companhias de seguro também se tornam cada vez mais exigentes: se o condomínio tem um sinistro com bombas de pressurização, água limpa, esgoto, por exemplo, e o seguro identificar a falta de manutenção por parte do condomínio, provavelmente não será paga a indenização, já que se entende que a manutenção e conservação é de inteira responsabilidade do mesmo.
Sendo assim, o barato sairá caro com possível rateio de despesas por alguma obra emergencial – sem necessidade de assembleia – ou por falta do fluxo de caixa para o reparo, algo que poderia ser evitado com os contratos providenciados (Conforme Lei 8.245/91 – Art. 23).
Veja a Norma ABNT NBR 5.674/99, que nos seus itens 4.1 ao 4.3 e 5.1 e 5.2 da página 03, descreve quanto à responsabilidade do síndico para as manutenções de conservação do edifício:
4.1 – A manutenção de edificações visa preservar ou recuperar as condições ambientais adequadas ao uso previsto para as edificações;
4.2 – A manutenção de edificações inclui todos os serviços realizados para prevenir ou corrigir a perda de desempenho decorrente da deterioração dos seus componentes, ou de atualizações nas necessidades dos seus usuários;
4.3 – A manutenção de edificações não inclui serviços realizados para alterar o uso da edificação;
5.1 – O proprietário de uma edificação responsável pela manutenção deve observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operações, uso e manutenção de sua edificação se houver;
5.2 – No caso de propriedade condominial, os proprietários condôminos, responsáveis pela manutenção de partes autônomas individualizadas e corresponsáveis pelo conjunto da edificação, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação.
O Art. 1348 do Código Civil detalha bem as questões de responsabilidades do síndico e o seu comprometimento para com as suas obrigações em situações ocorridas por falta de manutenção.
Não somente o síndico pode ser acionado civil e criminalmente por esta omissão, mas também o grupo gestor e demais membros dos órgãos fiscalizadores. Sabe-se que em alguns casos cabe ações acumuladas com danos morais (já existe jurisprudência sobre isso) do cumprimento de sentença que reconheça a exigibilidade de obrigação de fazer, de não fazer ou de entregar coisa, mas esta quando for comprovada a Deterioração e a Desvalorização do Imóvel por falta de manutenção obrigatória.
Verifique, por exemplo, o Código Civil (Lei 10.406/2002):
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Mas o que fazer quando essa situação não condiz com a realidade financeira do condomínio, como manter as manutenções em dia?
Uma gestão estruturada, organizada com cronograma, planilhas, comunicados e com baixo recurso pode resolver os problemas mais corriqueiros e até a necessidade de mais investimento para maiores manutenções, aliado a uma gestão predial pautada por um síndico ativo e condomínio dinâmico. A falta dessas ações faz com que o famoso “jeitinho brasileiro” atue cada vez mais, saindo muito mais caro no final das contas. A melhor forma para evitar todo esse transtorno e custos desnecessários chama-se Planejamento Financeiro com Gestão Predial atuante e parcerias com prestadores de serviços.
Alexandre Isaías
Síndico profissional e diretor da 3A Consultoria Predial.
Mais informações: a3aconsultoria@hotmail.com.
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