No dia próximo dia 18 de março terão sido completados dois anos da entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil e, em especial, da possibilidade de o inadimplente dos encargos condominiais, neles compreendidos as despesas ordinárias e extraordinárias, sofrer ação de execução de título extrajudicial (Art. 784, X – CPC) e não mais a de cobrança pelo procedimento sumário, a qual foi tardiamente extinta.
Nesse procedimento, o devedor era citado para comparecer a uma audiência de conciliação, que poderia ser agendada para meses após a distribuição da ação e, caso não houvesse acordo, nela apresentar a defesa. Para se obter a uma sentença, por vezes, levava mais de um ano e permitia recursos.
Houve verdadeira releitura do procedimento, excluindo condições meramente burocráticas, com o fito de satisfazer integralmente o crédito do exequente o mais breve possível. Anseios que se materializaram com maior força pela inclusão, através da Emenda Constitucional nº 45/2004, do inciso LXXVIII ao Art. 5º da CF/88.
Com as novas regras previstas pelo Código de Processo Civil, as ações judiciais contra os inadimplentes de cotas são as de execução de título extrajudicial e têm seu trâmite muito mais rápido, uma vez que o devedor (condômino) será citado e intimado para pagar o débito integral à vista no prazo de três dias, ou no prazo de 15 dias (úteis e não mais corridos como no código anterior). Também poderá oferecer embargos ou, no mesmo prazo, reconhecendo a existência do débito, pleitear, através de advogado (logicamente, pois precisará de manifestação no processo), o parcelamento do débito com depósito imediato de 30% e o saldo em seis parcelas corrigidas mensalmente, conforme autoriza o Art. 916, também do Código de Processo Civil.
Caso o devedor (condômino) não seja encontrado para receber o mandado de citação ou no prazo de três dias não efetue o pagamento, é possível pleitear o bloqueio de dinheiro em contas bancárias mantidas por ele, o que traz efetividade à medida judicial ajuizada, já que a finalidade precípua é o recebimento do crédito e de forma célere.
Aboliu-se, portanto, o chamado para uma audiência e a apresentação de defesa. Agora o devedor é convocado para pagar.
Muitos poderão se perguntar nesse momento se não é possível fazer acordo num número maior de parcelas que aquelas sete (30% à vista e o saldo em seis parcelas) previstas no texto legal.
Sim, é possível, afinal o direito versado nessas ações é disponível e permite transação. Porém, penso que a intenção do legislador foi endurecer com os inadimplentes, consertando o equívoco de reduzir a multa de 20% para 2% quando da entrada em vigor do Código Civil, o que colaborou para o aumento da inadimplência. Portanto, não aconselho aos condomínios realizarem parcelamentos mais extensos após o ajuizamento da ação, visando justamente a impedir que o condômino venha a reincidir na inadimplência e fazer dos encargos condominiais um “carnê” com “parcelinhas”.
É necessário também que ele entenda que após a propositura da ação de execução, o condomínio prezará pelo estrito cumprimento do texto legal, pois do contrário a arrecadação se dará por meio de acordos infindáveis com devedores contumazes.
Não podemos perder de vista o fato de que os condomínios não têm lucro e as contribuições se destinam unicamente para a manutenção do empreendimento e do patrimônio de todos. Logo, elas são inadiáveis e não podem ser quitadas em “parcelinhas”.
Mesmo porque não se cogita do pagamento do salário do zelador ou das contas de luz em parcelas!
Por certo e sob outro prisma, o inadimplente não pode ser crucificado, e ao síndico cabe saber separar aquele que vem sofrendo as mazelas da vida, dos que mantém uma situação confortável em detrimento do pagamento pontual dos encargos condominiais, tudo em busca de uma cobrança justa e eficaz.
Precisamos sim de reformas na legislação, mas ainda é necessário esforço comum de condomínio e condômino. Ao primeiro, investindo nas conciliações, mediações, utilização dos CEJUSCs (Centros Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania), mutirões de cobrança para tentar o recebimento dos seus créditos de forma extrajudicial e ao segundo, o condômino, priorizar o cumprimento de seus deveres e obrigações, e não sendo possível, buscar solução junto ao credor o quanto antes, o que demonstra boa-fé, respeito e cooperação com seus pares.
Claro está que a intenção do legislador processual é dar maior efetividade e agilidade às demandas judiciais e à satisfação do crédito, garantindo ao jurisdicionado a duração razoável do processo, prestigiada constitucionalmente. Embora tenha o legislador levado demasiado tempo, entendeu enfim que o jurisdicionado ansiava por mudanças, sobretudo, quanto à demora dos processos que se arrastam por longos anos.
Inadimplência
Um ano após a reforma (março de 2017), a inadimplência tinha caído 37%, segundo informado pelo Secovi-SP, com base no número de ações judiciais por falta de pagamento no Estado de São Paulo, que caíram de 9.026 (de abril de 2015 a março de 2016) para 5.702 (de abril de 2016 a março de 2017).
Todavia, depois de poucos meses desse levantamento, o Secovi-SP apurou que o número de ações ajuizadas explodira, justamente pela utilização da nova ferramenta processual e por conta da crise que assolou o País, com aumento de 226,5% de janeiro a junho de 2017 em relação ao período idêntico de 2016, isso na cidade de São Paulo.
Talvez seja um pouco cedo para afirmar que a inadimplência tenha diminuído pelas mudanças no CPC, até porque a nova legislação entrou em vigor num período de crise financeira, que acaba por culminar nos débitos condominiais e consequente ajuizamento de ações.
O que é fácil concluir é que essa parte da reforma merece aplausos. O legislador está se desvencilhando da burocracia em prol da efetividade e este é o sentido da Justiça, eficaz e útil a tutelar os direitos reclamados. Ou seja, é necessário que trabalhemos o processo civil abandonando ideias que não mais se alicerçam à nova realidade, que exige pressa, atenção, dedicação em busca da concretização da Justiça, que no caso dos nossos condomínios é receber, o quanto antes, o necessário à sua regular manutenção.
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