“Ambos documentos equivalem às leis internas do condomínio, representam o pacto firmado entre os condôminos, disciplinando as regras de convivência naquele ambiente condominial, para que a convivência entre eles seja harmônica e respeitosa.”
Alterar a Convenção ou Regimento Interno (também Regulamento Interno) de um condomínio costuma ser uma tarefa quase impossível, por se tratar de um procedimento complexo e que demanda uma série de atos jurídicos que vão desde a confecção da nova minuta, com a posterior aprovação em Assembleia, passando pela votação dos condôminos e quóruns altamente qualificados, para que ao final, seja submetido ao registro em Cartório.
Inclusive, inúmeras exigências são requeridas pelos Cartórios. Isso porque, a legislação que trata do assunto é bastante confusa, acarretando interpretações nos mais variados sentidos, pelos profissionais que atuam na área condominial.
A Convenção e o Regimento são dois instrumentos muito importantes para o condomínio. Pode-se dizer que ambos documentos equivalem às leis internas do condomínio. Vale dizer, é o pacto firmado entre os condôminos, disciplinando as regras de convivência naquele ambiente condominial, para que a convivência entre eles seja harmônica e respeitosa. E não só entre os condôminos, mas também para regular às obrigações dos funcionários do condomínio, bem como disciplinar os deveres de quem não mora no condomínio, mas por algum motivo, um dia passou por lá (por exemplo, visitantes).
Importante citar algumas diferenças entre a Convenção e Regimento, extraídas da lição de Agnaldo Celino de Souza (ver em Condomínio em Edifícios; 5ª Ed. São Paulo: Atlas, 2007, págs. 54/55):
“A convenção estabelece normas gerais de funcionamento dentro do condomínio, ficando a cargo do regulamento interno fixar as particularidades. Se a convenção específica quem pode utilizar ou não a piscina, a churrasqueira, as quadras de esportes etc., o regimento interno deve estabelecer o horário de funcionamento. Se o art. 1.348 do Código Civil determinou as atribuições do síndico, a convenção poderá ir além das previstas e criar outras mais convenientes. Como norma interna, enunciará se o cargo do síndico é gratuito ou remunerado, bem como a forma de remuneração”.[Grifamos]
Resumidamente, enquanto a Convenção disciplina assuntos mais genéricos do Condomínio, o Regimento trata de assuntos mais específicos, e que sejam relacionados ao dia a dia do condomínio. Ou até mesmo aqueles assuntos que não foram satisfatoriamente tratados na Convenção, gerando dúvidas de interpretação pelos condôminos.
O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) é a lei que disciplina os assuntos condominiais, em seus artigos 1.331 a 1.358, tendo derrogado parcialmente a Lei nº 4.591/64, em seus artigos 1º ao 27. Vale dizer, referida lei continua em vigor apenas no que se refere às “incorporações imobiliárias”, sendo que todo o capítulo destinado aos Condomínios Edilícios, foram tratados pelo vigente Código Civil/2002.
Trata-se de um princípio básico de hermenêutica, no qual, deverá prevalecer a lei nova sobre a antiga, quando tratar do mesmo assunto (Condomínio). Em que pese haver entendimentos no sentido de que ambas às leis se aplicam aos condomínios (Conforme cita Hamilton Quirino Câmara. Condomínio Edilício: Manual Prático com Perguntas e Respostas. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2004, pág. 9), data vênia, defendemos a tese de que apenas o Código Civil deve ser aplicado, até porque, muitos dos artigos da lei antiga são incompatíveis com o novo código, não podendo ambos atuarem ao mesmo tempo, gerando grave insegurança jurídica.
O Código de Civil traçou às regras gerais que disciplinam os assuntos condominiais. Mas o Legislador também autorizou que cada Condomínio, por meio da sua Convenção e Regimento, discipline às suas regras internas. Até porque, cada edifício tem uma característica peculiar e poderá ser completamente diferente de outro edifício, ainda que na mesma região.
O Regimento jamais poderá contradizer a Convenção. Assim como esta última não poderá ferir dispositivo em Lei (Código Civil). Havendo conflito entre a Lei, a Convenção e o Regimento, por uma questão de hierarquia das normas, deverá sempre prevalecerá a norma superior, na seguinte ordem: Lei, Convenção, Regimento e às Atas das Assembleias.
Alguns elementos mínimos são exigidos para a elaboração de uma Convenção, de modo que o condomínio possa se organizar juridicamente e efetuar a cobrança da cota condominial, traçando às funções dos seus representantes, os meios punitivos, dentre outros assuntos, veja-se:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
- I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
- II – sua forma de administração;
- III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;
- IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
- V – o regimento interno.
Inclusive, com relação ao Regimento, pondere-se que não é mais obrigatório constar no corpo do texto da própria Convenção, como era exigido pela Lei anterior (4.591/64), podendo, atualmente, ser levado ao registro em documento apartado, contendo somente às regras de funcionamento interno do Condomínio. O que se recomenda, pois são cartórios diferentes para o Registro.
A Convenção é submetida ao Cartório de Imóveis onde está registrado o próprio Condomínio, ao passo que o Regimento, assim como as atas das assembleias, são registrados no Cartório de Títulos e Documentos, no domicilio do Condomínio também.
Dúvida corrente diz respeito ao quórum para a aprovação das alterações da Convenção e do Regimento.
Pois bem. O artigo 1.351 do Código Civil foi alterado pelo art. 58 da Lei nº 10.931/04, excluindo do texto original a previsão do mesmo quórum de 2/3 (dois terços) para o Regimento. Vale dizer, o vigente diploma só traz a previsão para o quórum de alteração da Convenção, silenciando sobre o Regimento. Vale conferir como era o texto anterior e como passou a ser redigido:
Texto anterior: Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Texto vigente: Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terçosdos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. [Grifamos]
Portanto, agora, não restam dúvidas qual é o quórum de aprovação da Convenção, sendo expressamente previsto no artigo 1.351 do Código Civil o quórum qualificado de 2/3 (dois terços) da totalidade dos condôminos. Ou seja, da totalidade dos condôminos da edificação ou suas respectivas frações, não apenas dos presentes à assembleia.
Dúvida surgiu com relação ao quórum de alteração do Regimento, com várias correntes, sendo resumidas abaixo alguns posicionamentos.
O primeiro entendimento, ao qual me filio, defende não existir nenhum quórum qualificado previsto em lei para a alteração do Regimento, bastando a aprovação das alterações por qualquer maioria absoluta dos presentes em assembleia.
Nesse sentido, vale citar Élcio Nacur Rezende (Condomínio em edifícios. Belo Horizonte: Del Rey, 2005, p. 58), veja-se:
“Em 2 de agosto de 2004, a Lei n. 10.931/04 alterou a redação do artigo 1.351, tornando despiciendo o quórum qualificado de 2/3 (dois terços) para que se modifique as disposições do Regimento Interno, fazendo-nos crer que a partir de sua entrada em vigor (2 de agosto de 2004) a simples maioria já é suficiente, nos termos do artigo 1.352”. [Grifamos]
O segundo entendimento, defende o mesmo quórum qualificado de 2/3 (dois terços) para a alteração da Convenção e do Regimento.
Vale citar Carlos Alberto Dabus Mafuf e Márcio Antero Motta Ramos Marques (Condomínio Edilício. 3ª ed. São Paulo: Saraiva, 2009, págs. 118/119), in verbis:
“O Código Civil de 2002 não foi expresso quanto ao modo e quórum de aprovação do regimento interno, sendo de todo prudente que seja ele também aprovado em assembleia geral, especialmente convocada para tal fim, e seja à feição da convenção, aprovado por dois terços dos condôminos, já que para sua alteração, bem como da convenção, a lei civil exige quórum de dois terços (art. 1.351)”. [Grifamos]
A crítica que se faz à segunda corrente é que o quórum qualificado de 2/3 é muito difícil de ser alcançado, provocando o engessamento das deliberações condominiais. Já o quórum simplificado da primeira corrente, levaria a possibilitaria de alterações por uma minoria de condôminos, os quais, não teriam legitimidade para representar a maioria dos demais condôminos daquela edificação.
Há, ainda, uma terceira corrente que defende a aplicação do quórum qualificado de 2/3 para alteração do Regulamento, somente se previsto expressamente no texto da própria Convenção, nos casos em que o Regimento está anexado à Convenção.
De maneira que primeiro precisaria alterar a Convenção, excluindo o quórum qualificado do Regimento, para só depois alterar o Regimento por qualquer outro quórum mais acessíveis. E, caso não haja previsão alguma na própria Convenção, poderia ser aplicado o quórum da maioria absoluta (50% + 1) da totalidade dos condôminos do edifício ou suas respectivas frações ideais, se este último for o critério de cálculo dos votos previsto na convenção, para às alterações do Regulamento Interno.
Vale citar o Enunciado nº 248 da Jornada de Direito Civil, promovido pelo Conselho da Justiça Federal, sobre o assunto, além de um precedente jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, defendendo o entendimento acima:
Enunciado nº 248 – Art. 1.334, V: O quórum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção.
EMENTA: CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RECURSO ESPECIAL. QUORUM PARA ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO DE CONDOMÍNIO. MATÉRIA QUE DEVE SER DISCIPLINADA PELA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, COM A VIGÊNCIA DA LEI N. 10.931⁄2004, QUE ALTEROU A REDAÇÃO DO ART. 1.531 DO CÓDIGO CIVIL, CONFERINDO, NO PONTO, LIBERDADE PARA QUE A CONVENÇÃO CONDOMINIAL DISCIPLINE A MATÉRIA. ADMISSÃO DE ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO POR MAIORIA SIMPLES DOS CONDÔMINOS, EM INOBSERVÂNCIA À NORMA ESTATUTÁRIA. DESCABIMENTO.
1. O art. 1.333 do Código Civil, ao dispor que a convenção que constitui o condomínio edilício torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, não tem, assim como toda a ordem jurídica, a preocupação de levantar paredes em torno da atividade individual. É intuitivo que não pode coexistir o arbítrio de cada um com o dos demais, sem uma delimitação harmônica das liberdades, por isso, na verdade, o direito delimita para libertar: quando limita, liberta. (REALE, Miguel. Lições Preliminares de Direito. 27 ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 64).
2. Com efeito, para propiciar a vida em comum, cabe aos condôminos observar as disposições contidas na convenção de condomínio, que tem clara natureza estatutária. Nesse passo, com a modificação promovida no art. 1.351Código Civil, pela Lei n. 10.931⁄2004, o legislador promoveu ampliação da autonomia privada, de modo que os condôminos pudessem ter maior liberdade no que tange à alteração do regimento interno; visto que, à luz dos arts. 1.334, III e V, do Código Civil e art. 9º da Lei n. 4.591⁄1964, é matéria a ser disciplinada pela convenção de condomínio.
3. No caso em julgamento, a pretendida admissão de quórum (maioria simples), em dissonância com o previsto pelo estatuto condominial – que prevê maioria qualificada (dois terços dos condôminos) – resultaria em violação da autonomia privada, princípio constitucionalmente protegido.
4. Recurso especial não provido.
(STJ – RECURSO ESPECIAL Nº 1.169.865 – DF – RELATOR: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO – Publicado no DJe: 02/09/2013). [Grifamos]
Ousamos discordar dessa última interpretação, pelo simples fato de não resolver o assunto que ainda persistirá, caso previsto algum quórum qualificado na Convenção. Ademais, é mera interpretação subjetivista querer atribuir um quórum (50% + 1) para esse tipo de alteração que sequer foi previsto pela Lei. Até porque, onde a Lei não diz, não cabe interpretação.
Referida interpretação advém do próprio artigo 9º da Lei 4.591/64, parcialmente derrogada, como já esclarecido acima. Veja-se:
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações. § 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações. § 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio. § 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter: (…) m) a forma e o quórum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção. [Grifamos]
Como visto acima, o Regimento trata de assuntos mais específicos e do cotidiano do Condomínio, como por exemplo: o horário reservado ao silêncio, às regras de utilização do salão de festas e demais áreas comuns, etc.
A Convenção possui sim um quórum qualificado e exigido em Lei para a sua alteração (2/3 da totalidade dos condôminos), consoante o artigo 1.351, do Código Civil. Ao passo que o Regulamento NÃO possui qualquer Lei que determine o quórum de aprovação. Até porque, referido quórum qualificado foi excluído do texto legal pela Lei nº 10.931/2004.
Como é cediço, as assembleias de condomínios são desestimulantes e tumultuadas, por essa razão que é dificílimo reunir 2/3 (dois terços) de condôminos nas assembleias. A título de exemplo, um Condomínio com 300 (trezentas) unidades, precisaria reunir 200 (duzentos) condôminos num apertado salão de festas, para aprovar uma alteração de convenção ou de regimento. Isso sem falar na lista de presenças e procurações que serão, posteriormente, submetidas o Cartório de Registro, sendo realizada uma análise criteriosa dos titulares das unidades.
Existem situações fáticas, como por exemplo, o imóvel constar registrado e em nome de uma pessoa que já é falecida, ao passo que no momento da assembleia, comparecem para assinar a lista de presenças algum dos familiares, como a viúva ou herdeiros. Certamente sem a procuração do falecido. Isso sem falar nos casos de casamento não oficializados e registrados (o famoso companheiro da união estável), além dos inventários que sequer foram um dia finalizados e averbados na matrícula do imóvel.
Outro caso corriqueiro, são os famosos “contratos de gaveta”. Ou seja, consta a propriedade em nome de uma pessoa no cartório que há anos não reside mais no imóvel, vez que vendido a bastante tempo, dependendo apenas do comprador registrar o seu contrato e pagar os impostos e demais despesas de transmissão, o que só não é feito por uma questão de costume do brasileiro, além é claro, da questão financeira, com o pagamento de tantas taxas e impostos.
Existem inúmeras outras situações que são de pleno conhecimento de nossos registrados, diariamente em suas serventias. Causa estranheza o fato dos Cartórios exigirem uma série de documentos e notas devolutivas infindáveis, inovando à própria Legislação e, principalmente, esquecendo-se da realidade da falta de documentação de nosso Brasil.
Quando o Legislador fixou um quórum tão elevado para alteração da Convenção, provavelmente, não se deu conta desse problema fático nos Condomínios. Por essa razão, houve a reforma do texto da Lei, posteriormente, para fins de excluir a exigência de quórum qualificado ao menos para os Regimentos.
Importante salientar que pelo Princípio da Legalidade, o registrador só pode praticar atos previstos em Lei, não podendo inovar quando a Lei não exige a prática de determinado ato. Ou seja, o Registrador deve se ater aos “requisitos exigidos pela lei”, como bem destaca Nicolau Balbino Filho, em sua obra Direito Imobiliário Registral, São Paulo: Saraiva, 2001, pág. 185.
Logo, se a própria lei não exige o quórum qualificado de 2/3 para a alteração do regimento, igualmente, não poderá o Registrador ou até mesmo o Juiz de Direito, exigir tal requisito, sob pena de inovar à legislação vigente, ofendendo o princípio da legalidade.
Desse modo, mesmo nos casos das convenções mais antigas que ainda preveem expressamente o quórum qualificado de 2/3 para a alteração do regimento, estaria dispensado o quórum qualificado por força do vigente artigo 1.351, do Código Civil.
O que faz cair por terra o entendimento da terceira corrente citada alhures.
Ademais, as Convenções elaboradas na vigência do Código Civil de 1916, tinham por costume fazer constar o mesmo quórum de 2/3 para alteração dos Regimentos, até porque, eram elaboradas sob a égide da Lei 4591/64. Os tempos eram outros, as assembleias eram mais convidativas, as pessoas participavam das decisões condominiais. A sociedade mudou e, atualmente, às pessoas evitam às assembleias, tumultuadas e cansativas.
Alguns síndicos até se utilizam de estratégias – como incluir na mesma pauta o sorteio das vagas de garagem – para atrair mais condôminos e atingir o quórum qualificado, o que não é o mais apropriado. Até porque uma assembleia de alteração de Regimento terá uma centena de artigos para serem discutidos.
Pois bem. A Convenção – instrumento particular – não pode contrária à Lei, por uma questão de hierarquia das normas. Tanto é verdade que às Convenções antigas que disciplinam sobre a aplicação das multas pelo atraso no pagamento da cota condominial, antes da entrada em vigor do vigente Código Civil, fazia a previsão da multa de 20% (vinte por cento). Ao passo que o vigente Código Civil reduziu, significativamente a multa, para 2% (dois por cento), conforme dispõe o Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino: (…) § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Grifamos.
Quer dizer, embora a Convenção permaneça desatualizada, ultrapassada, impondo uma multa revogada de 20%, atualmente, pela Lei (art. 1.336, §1º, CC) o sindico só pode cobrar 2% (dois por cento) do condômino inadimplente.
Ora, é exatamente a mesma situação do Regimento, pois, ainda que a Convenção imponha expressamente o quórum de 2/3, a Lei assim não o exige mais, de maneira que às convenções antigas que ainda trazem quórum ultrapassados, devem ser nesta parte desconsideradas pelo Registrador.
Veja-se mais um exemplo de artigo da Convenção que também não se aplica atualmente, por contrariar à Lei. Em algumas convenções antigas, exigia-se o quórum qualificado de 2/3 para destituir o síndico, contudo, o vigente Código Civil dispensa o quórum qualificado, in verbis:
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. [Grifamos]
Ou seja, qualquer maioria dos presentes destitui, atualmente, o sindico.
Portanto, a interpretação de que existe um quórum qualificado para a alteração do Regimento – ainda que esse quórum qualificado esteja previsto na própria na Convenção – não prevalece diante da Lei que sequer estipula quórum específico para o Regimento, deixando aos próprios condôminos, reunidos em assembleia, que decidam às regras de “convivência” que melhor lhes interessar.
Nem mesmo o Juiz de Direito poderia infirmar às regras internas de um Condomínio Edilício, exceto se contrárias à Lei. Logicamente que não estamos querendo promover ou fomentar alterações de Regimentos contrárias à Legislação. Muito pelo contrário, até mesmo a Convenção não pode infringir a Lei, quiçá o Regimento.
A crítica de que o quórum para alteração do Regimento estaria fragilizado, também não se justifica, vez que o interesse de alguns condôminos comparecerem às assembleias para alteração do Regimento, igualmente, revela o desinteresse dos demais condôminos, para a regulamentação das situações rotineiras do Condomínio.
Arretando o assunto, o Poder Judiciário ainda poderia ser instado para se manifestar diante eventual abuso de direito ou qualquer tipo de ofensa ao direito de propriedade do condômino, perpetuado no Regimento, eventualmente aprovado por uma minoria.
Enfim. O Regimento é um documento mais simples e dinâmico, sendo natural que sofra muitas alterações ao passar dos anos pelo Condomínio, de modo que possa organizar e disciplinar as regras condominiais já desatualizadas ou engessadas pela antiquada e ultrapassada Convenção, fazendo com que seja o Regimento adequado à “realidade” condominial e regras aprovadas, regularmente, pela assembleia.
Por todas essas razões e, sem o propósito de exaurir o assunto, há muitos condomínios que ainda precisam alterar as suas Convenções e Regimento. Até mesmo para poder aplicar uma simples multa que, com o passar dos anos, acabou ficando desatualizada.
De modo que se torna imperiosa a alteração desses instrumentos jurídicos, para que o síndico possa cumprir e fazer cumprir às regras internas daquela comunidade condominial, alcançando o resultado esperado que é a pacificação dos conflitos sociais e a transformação do ambiente condominial num local mais harmônico de se viver.
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