Criado em 2015, o GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios), do Conselho Regional de São Paulo (CRA-SP), tem entre seus objetivos buscar o aumento da qualidade dos serviços prestados pelas administradoras de condomínios e síndicos, bem como a valorização e o reconhecimento da importância de ambos para que os condomínios tenham uma gestão transparente, ética e segura.
A gestão de condomínios horizontais e verticais sempre exigiu, na sua essência, a capacitação de seu gestor – denominado síndico perante a lei – de forma a evitar o descumprimento de normas legais e a desvalorização do patrimônio imobiliário em todos os seus aspectos, abrangendo inclusive a segurança e a integridade de seus moradores.
São muitas as irregularidades observadas quando o condomínio é administrado por pessoa não qualificada e sem empenho em cumprir todas as exigências legais. Entre as mais notadas estão: o edifício não possui AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), o que poderá ter como consequência a não indenização pela seguradora no caso de sinistro; superfaturamento de obras; falta periódica de manutenção e de conservação; obras realizadas sem plano, com falta de supervisão e recolhimento de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) para engenheiros ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) para arquitetos, colocando em risco todo o edifício.
Também aparecem a falta de controle financeiro e previsão orçamentária, utilização de recursos financeiros para finalidades diferentes das aprovadas em assembleia, ausência de prestação de contas e de parecer do conselho fiscal, o que leva muitos condomínios à quase falência, com saldos negativos elevados e atraso no pagamento das contas. Destacam-se, também, os casos de não cumprimento das obrigações trabalhistas e fiscais, o que constitui um passivo, que irá prejudicar todos os condôminos e, em algumas situações, provocar a intervenção judicial e multas elevadas. É frequente a realização de obras e tomadas de decisão sem a devida deliberação em assembleia, nos casos em que estas exigem quórum qualificado, entre outras irregularidades.
Com o crescimento da entrega de novos empreendimentos com perfil diversificado e mais complexo (condomínios com várias torres e vasta área de lazer – condomínios clubes e mistos) somados aos já existentes no setor imobiliário, este segmento tem criado oportunidade de atuação remunerada no mercado de trabalho, principalmente no que se refere a gestores não residentes no condomínio (síndicos externos), se fazendo necessário que estes profissionais estejam capacitados e habilitados.
Sobre a gestão de condomínios que é realizada pelo seu representante (síndico) já existem definições legais, descritas na Lei 4.591/64 (Art. 22) e Código Civil (Art. 1.347 e 1.348). Estes artigos esclarecem que as atividades do síndico se referem a um “administrador” e, quando exercidas como opção de trabalho por terceiros, faz-se necessário a habilitação. Pode-se adotar as referências da Instrução Normativa nº 12 do Ministério do Trabalho, item 12.140, em que é estabelecido que o profissional será qualificado quando comprovar conclusão de curso específico na área de atuação e, no item 12.141, que considera profissional legalmente habilitado aquele que comprovar conclusão de curso específico na área de atuação e com registro no competente conselho de classe.
Além do registro quando esse profissional constituir uma empresa, para que haja total legalização, deve-se seguir o que dispõe a Lei nº 6.839/1980, Art. 1º:
“O registro de empresas e a anotação dos profissionais legalmente habilitados, delas encarregados, serão obrigatórios nas entidades competentes para a fiscalização do exercício das diversas profissões, em razão da atividade básica ou em relação àquela pela qual prestem serviços a terceiros.”
Pelo exposto, faz-se necessário observar que a escolha de um síndico externo considere sua capacitação e habilitação, de modo que o desenvolvimento do mandato seja realizado com maior qualidade e responsabilidade, evitando prejuízos, falta de segurança e queda no valor patrimonial.
Destaca-se que a Constituição assegura a liberdade de exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, no entanto, expõe o necessário atendimento às qualificações legais e profissionais para seu exercício. Cabe mencionar o valor e a relevância do Código de Ética do CRA, que implicará em compromisso moral e de conduta com o cliente e com a sociedade, impondo deveres e responsabilidades indelegáveis para tornar as ações mais eficazes e seguras.
São signatários do texto:
Presidente do Conselho Regional de Administração de São Paulo: Adm. Roberto Carvalho Cardoso;
GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios do CRA-SP): Coordenação da Adm. Rosely Schwartz e membros do grupo – Dr. Cristiano de Souza Oliveira, Adm. Maria Helena SC Teixeira e Adm. Reinaldo José Palma.
